Dân phải đóng tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất cao, vì sao?

Theo ông Mai Văn Phấn - Phó Cục trưởng Cục Đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), trước khi Luật Đất đai năm 2024 được thông qua, khung giá đất do Nhà nước ban hành không tiệm cận với giá thị trường, dẫn đến tình trạng chênh lệch lớn. Điều này gây ra sự mất cân bằng giữa hai nhóm đối tượng: người có đất bị thu hồi nhận mức đền bù thấp, trong khi người chuyển đổi mục đích sử dụng đất lại nộp tiền sử dụng đất thấp so với giá trị thực. Cũng vì vậy khi triển khai các dự án đầu tư công của Nhà nước, việc thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội rất khó khăn. Vì người có đất bị thu hồi thì giá đất rất thấp, nên không thể triển khai các dự án công trình trọng điểm quốc gia hoặc triển khai rất chậm.

Vì vậy tổng kết Nghị quyết 19 của Ban chấp hành Trung ương đã xác định rõ giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 là chưa sát với giá thị trường, gây cản trở rất lớn đến sự phát triển kinh tế chung của toàn đất nước.

Xuất phát từ thực tế trên, tại Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao" đã có định hướng và chủ trương rất rõ cho Bộ Tài nguyên và Môi trường (trước đây) và Chính phủ về giá đất tiệm cận với giá thị trường. Đảm bảo hài hòa giữa việc người có đất bị thu hồi sẽ được đền bù theo giá tiệm cận với giá thị trường và người chuyển mục đích sử dụng đất cũng phải đóng góp vào ngân sách Nhà nước. Do đó, giá đất phải làm theo đúng chủ trương chính sách của Ban Chấp hành Trung ương Đảng tại Nghị quyết 18. Kết quả là chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất tăng lên.

Theo ông Phấn, chính sách mới nhằm bảo đảm công bằng và hài hòa lợi ích giữa người có đất bị thu hồi và người được hưởng lợi từ việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất. “Người chuyển đổi mục đích sử dụng đất cần có trách nhiệm đóng góp ngân sách tương xứng, còn người bị thu hồi đất cũng phải được đền bù xứng đáng theo giá thị trường,” ông nói.

Bên cạnh đó, đại diện Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết, việc thu tiền sử dụng đất hiện nay đang được điều chỉnh theo Nghị định số 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ, quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Nghị định này do Bộ Tài chính chủ trì xây dựng và Bộ Nông nghiệp và Môi trường sẽ phối hợp để nghiên cứu điều chỉnh theo hướng phù hợp thực tiễn. Thí dụ, đối với các trường hợp chuyển đổi trong phạm vi đất thổ cư, đất ở hiện hữu, tỷ lệ phần trăm tiền sử dụng đất có thể được xem xét giảm đi.

Liên quan đến vấn đề giá đất tăng, thị trường bất động sản sẽ thế nào? Theo ông Mai Văn Phấn, giá đất gắn với thị trường bất động sản. Trên tinh thần đó, trong thời gian từ nay đến trước 31/12, địa phương phải có trách nhiệm xây dựng bảng giá đất địa phương, để ban hành và áp dụng từ 1/1/2026.

Vì vậy, Cục đã có văn bản đề nghị địa phương đánh giá thấu đáo tác động của thị trường, cũng như khả năng phát triển của kinh tế - xã hội địa phương để đảm bảo việc UBND tỉnh quyết định giá đất cho phù hợp nhất.