Đặt cọc thế nào để hạn chế rủi ro?

Đó cũng chính là những ràng buộc liên quan đến đặt cọc, nhưng không phải ai cũng nắm rõ quy định nên bị lừa, khiếu kiện. Đầu tiên, để tránh rủi ro bị mất tiền và mua phải nhà đất không được phép bán, bị ngăn chặn, bị kê biên, bị thế chấp… thì người mua nên yêu cầu hợp đồng đặt cọc có công chứng.

Theo Điều 292 Bộ luật Dân sự thì đặt cọc là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Ngoài ra, điều 328 Bộ luật Dân sự cũng quy định: Đặt cọc là bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý, hoặc vật có giá trị khác (gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.

Ngược lại, nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Để hợp đồng đặt cọc có hiệu lực, thì khi giao dịch phải bảo đảm các điều kiện: Các bên tham gia ký kết phải có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; phải hoàn toàn tự nguyện; mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội (Điều 117 Bộ luật Dân sự).

Như vậy, nếu người bán nhà đã nhận tiền đặt cọc nhưng lại vi phạm hợp đồng như đổi ý không bán nhà nữa, tìm cách trì hoãn kéo dài thời gian… người đặt cọc có thể dùng hợp đồng đặt cọc viết tay đã ký trước đó rồi khởi kiện ra tòa án để đòi quyền lợi.

Tuy nhiên, để hạn chế rủi ro trong việc giao kết hợp đồng đặt cọc thì người đặc cọc và người bán nên đến các văn phòng công chứng có trụ sở trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có căn nhà, để công chứng. Công chứng sẽ giúp kiểm tra tính chính xác, hợp pháp về các giấy tờ như căn nhà có thể giao dịch được không, chủ căn nhà có bị hạn chế giao dịch, tài sản có bị kê biên, thế chấp, hay đã được dùng vào giao dịch dân sự khác...

Như vậy, sau khi ký hợp đồng đặt cọc có công chứng, thì người bán cũng khó có thể tiếp tục bán căn nhà cho nhiều người khác. Trong khi đó, nếu hợp đồng đặt cọc mà các bên tự ký kết bằng giấy viết tay thì người đặt cọc sẽ không thể biết được tình trạng pháp lý của căn nhà như đã phân tích ở trên.

Thực tế cho thấy, vì không qua công chứng nên có nhiều trường hợp, một căn nhà bị chủ nhà bán cho nhiều người. Việc này dẫn đến các bên phải kéo nhau ra tòa án để giải quyết, rất mất thời gian, tiền bạc.