ĐBQH: Đề nghị hoàn trả tiền cho người mua nhà ở xã hội khi phát hiện chi phí không hợp lý
Đại biểu Quốc hội đề nghị cần bổ sung vào Điều 67 yêu cầu công khai các cấu phần chủ yếu hình thành giá bán, giá thuê mua; cơ chế kiểm tra, hậu kiểm độc lập theo mức độ rủi ro; trách nhiệm xử lý, hoàn trả cho người mua khi phát hiện chi phí không hợp lý, không hợp lệ.
Giá bán vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người lao động
Ngày 28/10, dưới sự chủ trì của Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn, sự điều hành của Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định, Quốc hội thảo luận ở hội trường về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi).
Theo đại biểu Quốc hội Nguyễn Ngọc Sơn (Đoàn TP. Hải Phòng), việc sửa đổi Luật Nhà ở lần này có ý nghĩa rất quan trọng, không chỉ nhằm tháo gỡ những vướng mắc trong quản lý, phát triển nhà ở mà còn tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản, việc sử dụng nguồn lực đất đai, chính sách an sinh xã hội và chất lượng cuộc sống của người dân.
Ông Sơn nhấn mạnh, cần chuyển mạnh tư duy phát triển nhà ở từ gia tăng nguồn cung sang đáp ứng đúng nhu cầu và khả năng chi trả của người dân. Điều 4, Điều 5 và Điều 6, dự thảo Luật đã quy định tương đối đầy đủ về chiến lược, chương trình phát triển nhà ở và các yêu cầu phát triển nhà ở. Vấn đề lớn nhất hiện nay không đơn thuần là thiếu nhà ở, mà là sự mất cân đối về cơ cấu sản phẩm và khả năng tiếp cận của người dân. Thực tế cho thấy, có những khu vực phát triển nhiều dự án nhà ở thương mại nhưng giá bán vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người lao động. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở giá phù hợp, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê dài hạn vẫn rất lớn.
Vị đại biểu Đoàn Hải Phòng cũng cho rằng, cần quy định chặt chẽ hơn nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Tại Khoản 1 Điều 25 dự thảo Luật quy định dự án nhà ở thương mại phải thực hiện nghĩa vụ về nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội. Tuy nhiên, nếu không có nguyên tắc và điều kiện ràng buộc cụ thể, chính sách này có thể phát sinh những hệ quả không mong muốn.
Ông Sơn đề nghị, ưu tiên thực hiện nghĩa vụ bằng quỹ đất và quỹ nhà ở thực tế tại những khu vực có nhu cầu cao; việc nộp tiền tương đương phải đáp ứng điều kiện cụ thể, không trở thành phương thức thay thế mang tính phổ biến. Trường hợp bố trí quỹ đất ngoài dự án phải bảo đảm khả năng kết nối giao thông, tiếp cận việc làm, trường học, cơ sở y tế và các dịch vụ thiết yếu. Phải công khai phương pháp xác định giá trị tương đương, phương án sử dụng nguồn tiền, tiến độ hình thành quỹ nhà ở thay thế và trách nhiệm của cơ quan, tổ chức được giao thực hiện.
Về cơ chế xác định giá bán nhà ở xã hội, theo ông Sơn, cơ chế chủ đầu tư tự xác định giá cần đi kèm với trách nhiệm giải trình, công khai thông tin và kiểm soát hiệu quả. Cần bổ sung vào Điều 67 yêu cầu công khai các cấu phần chủ yếu hình thành giá bán, giá thuê mua; cơ chế kiểm tra, hậu kiểm độc lập theo mức độ rủi ro; trách nhiệm xử lý, hoàn trả cho người mua khi phát hiện chi phí không hợp lý, không hợp lệ. Đặc biệt, cần có cơ chế bảo đảm toàn bộ giá trị ưu đãi của Nhà nước được phản ánh đúng vào giá nhà ở xã hội, tránh tình trạng chính sách ưu đãi được thiết kế để hỗ trợ người dân nhưng lợi ích cuối cùng lại không đến đầy đủ với người thụ hưởng.
“Nhà ở xã hội phải thực sự là chính sách an sinh dành cho người có nhu cầu, không được trở thành cơ hội đầu cơ hoặc một phân khúc kinh doanh được hưởng ưu đãi đặc biệt”, ông Sơn nói.
Đặt quyền và lợi ích hợp pháp của người dân ở vị trí trung tâm
Đại biểu Quốc hội Lã Thanh Tân (Đoàn TP. Hải Phòng) cũng cho rằng, phải đặt quyền và lợi ích hợp pháp của người dân ở vị trí trung tâm khi rà soát các quy định cấm. Luật Nhà ở năm 2023 quy định cụ thể một số hành vi như tự ý cải tạo, cơi nới, phá dỡ nhà ở đang thuê, thuê mua, mượn hoặc được ở nhờ; giao dịch nhà ở không đúng điều kiện; bàn giao nhà ở khi chưa đủ điều kiện; và một số hành vi vi phạm trong quản lý, sử dụng nhà ở xã hội. Đây là những quy định liên quan trực tiếp đến an toàn pháp lý của người mua nhà, người thuê nhà và những người có vị thế yếu hơn trong quan hệ nhà ở.
Nếu dự thảo lược bỏ các quy định này, theo ông Tân cần trả lời rõ: khi quyền lợi bị xâm phạm, người dân dựa vào căn cứ pháp lý nào để yêu cầu chấm dứt hành vi vi phạm, bảo vệ tài sản và quyền sử dụng hợp pháp của mình? Cơ quan nào có trách nhiệm xử lý? Cơ chế xử lý có kịp thời, rõ ràng và khả thi không? Không nên mặc nhiên cho rằng các điều khoản hợp đồng hoặc quy định chung của pháp luật dân sự đã thay thế đầy đủ quy định cấm và cơ chế xử lý, nhất là trong trường hợp cần bảo vệ lợi ích công cộng hoặc xử lý vi phạm hành chính.
“Một đạo luật tốt không chỉ tạo thuận lợi cho giao dịch, mà còn phải bảo vệ người dân trước những rủi ro có thể dự liệu được; không chỉ xác lập quyền sở hữu, mà còn bảo đảm quyền đó được tôn trọng và thực hiện trong thực tế”, ông Tân nói và cho rằng đây là yêu cầu về công bằng pháp lý và cũng là điều kiện để củng cố niềm tin của người dân vào pháp luật.
Đại biểu Quốc hội Lý Anh Thư (Đoàn An Giang) cho rằng, trong bối cảnh nhu cầu nhà ở xã hội còn lớn, nguồn cung chưa đáp ứng đầy đủ, trong khi giá nhà ở thương mại ngày càng vượt quá khả năng chi trả của nhiều người dân, việc chưa có cơ chế kiểm soát giá bán lại có thể làm giảm cơ hội tiếp cận nhà ở xã hội của những người thực sự có nhu cầu. Trên thực tế, dù nhà ở xã hội được bán lại với giá thấp hơn nhà ở thương mại, mức giá đó vẫn có thể cao hơn đáng kể so với giá bán ban đầu. Khi đó, người bán có thể thu được khoản chênh lệch lớn từ chính tài sản được hình thành nhờ chính sách hỗ trợ của Nhà nước, trong khi người mua thuộc diện được hưởng chính sách lại phải gánh mức giá cao hơn nhiều so với khả năng chi trả dự kiến. Điều này có thể làm giảm ý nghĩa an sinh của chính sách nhà ở xã hội.