Để người thu nhập thấp an cư

PV: Thưa ông, thực tế chất lượng một số dự án nhà ở xã hội (NOXH) thấp, nhanh xuống cấp hoặc thiếu các tiện ích, không kết nối giao thông thuận tiện. Từ đó đã có dự án NOXH rao bán không có người mua, hoặc một số dự án NOXH bị khách hàng khiếu nại?

Ông Lê Hoàng Châu: Có thể do nhận thức chưa đúng về NOXH và chỉ nhằm tìm cách làm giảm giá thành hoặc xem NOXH là nhà rẻ tiền, nên đã có một số quy định pháp luật về NOXH chưa theo hướng siết chặt và yêu cầu bảo đảm chất lượng. Vì vậy, chúng tôi đề nghị Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cần khẳng định NOXH là nhà ở có chất lượng tương đương nhà ở thương mại cùng loại.

Có nhiều nguyên nhân khiến nhiều người quan niệm chưa đúng về chất lượng NOXH. Thứ nhất, quy định bắt buộc sử dụng gạch không nung cho dự án NOXH là chưa hợp lý. Thứ hai, có quy định chưa thật hợp lý là "suất vốn đầu tư xây dựng công trình NOXH dạng chung cư" thấp hơn khoảng 30% so với "suất vốn đầu tư xây dựng công trình nhà chung cư (không phải chung cư NOXH)". Như quy định tại Mục 11120.10 suất vốn đầu tư xây dựng công trình NOXH dạng chung cư ≤ 20 tầng có 1 tầng hầm, suất đầu tư là 8,844 triệu đồng/m2 sàn và tại Mục 11110.05 suất vốn đầu tư xây dựng công trình nhà chung cư (không phải chung cư NOXH) ≤ 20 tầng có 1 tầng hầm, suất đầu tư là 11,612 triệu đồng/m2 sàn cao hơn 2,768 triệu đồng/m2 sàn, cao hơn 31% so với suất vốn đầu tư chung cư NOXH cùng loại.

Với quy định như vậy, làm sao bảo đảm chất lượng NOXH tương đương nhà ở thương mại cùng loại, thưa ông?

- Các nước rất quan tâm "chuẩn hóa" NOXH, kiểm soát giá thành, giá bán vừa túi tiền dành cho người có thu nhập thấp có chất lượng như nhà ở thương mại, nhưng được sử dụng vật liệu hoàn thiện, trang thiết bị nội thất có giá thông thường để làm giảm giá thành. Vì thế, Hiệp hội Bất động sản TPHCM đề nghị Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cần phải khẳng định NOXH có chất lượng tương đương nhà ở thương mại, không phải là nhà rẻ tiền.

Nhiều ý kiến cho rằng muốn hiện thực hóa giấc mơ nhà ở cho người lao động, chính sách ưu đãi tín dụng cho người mua, thuê mua NOXH được vay với lãi suất thấp (quy định hiện nay là 4,8 - 5%/năm) và được vay dài hạn (quy định hiện nay là tối đa 25 năm) là chính sách chủ yếu, quan trọng nhất?

- Đúng vậy. Có một chính sách phổ biến nhất, quan trọng nhất được thực hiện ở nhiều nước là chính sách ưu đãi tín dụng cho người mua, thuê mua NOXH vay với lãi suất thấp, dài hạn là chính sách quan trọng nhất với các kỳ hạn khác nhau tuỳ theo từng nhóm đối tượng, chủ yếu là phân nhóm theo thu nhập để ưu đãi tín dụng phù hợp, như Luật Nhà ở 2014, Nghị định 100/2015/NĐ-CP và Nghị định 49/2021/NĐ-CP cho phép người mua, thuê mua NOXH chỉ cần có một phần vốn để thanh toán 20% giá trị hợp đồng mua, thuê mua NOXH và được vay ưu đãi 80% giá trị hợp đồng còn lại với lãi suất thấp 4,8 - 5%/năm trong thời hạn tối đa 25 năm.

Đối với người có thu nhập thấp hơn và không tích lũy được nguồn lực tài chính để mua, thuê mua NOXH thì lựa chọn thuê nhà ở, nên nhà nước có trách nhiệm phát triển NOXH cho thuê để đảm bảo “quyền có chỗ ở” của công dân, đồng thời khuyến khích cá nhân, hộ gia đình xây dựng nhà cho thuê, phòng trọ cho thuê.

Vì sao chính sách ưu đãi tín dụng cho người mua NOXH với lãi suất thấp, dài hạn cần phải được xem là chính sách chủ yếu, quan trọng nhất? Bởi lẽ, các chính sách miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giảm 50% thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp, hỗ trợ đầu tư kết nối hạ tầng giúp làm giảm giá thành NOXH thấp hơn khoảng 15-20% so với giá thành nhà ở thương mại cùng loại là mức chênh lệch giá đáng kể, nhưng nhờ có chính sách ưu đãi tín dụng cho người mua NOXH với lãi suất thấp, dài hạn nên người có thu nhập thấp đô thị mới có đủ điều kiện để tạo lập nhà ở.

Ví dụ: Giá bán căn hộ nhà ở thương mại A có 2 phòng ngủ là 1,2 tỷ đồng thì giá bán căn hộ NOXH B có 2 phòng ngủ cùng loại khoảng 960 triệu đồng và người mua NOXH này chỉ trả trước 20% bằng 192 triệu đồng và được vay phần tiền còn lại 768 triệu đồng bằng 80% giá trị hợp đồng với lãi suất thấp 4,8-5%/năm và được trả góp trong 20-25 năm như hiện nay thì hợp lý và phù hợp với khả năng tài chính của người vay.

Trân trọng cảm ơn ông!