Đề xuất có cơ chế cải tạo khu dân cư cũ xuống cấp, khu dân cư tự phát

Khuyến khích phát triển nhà ở cho thuê

Ngày 19/8, Quốc hội thảo luận ở tổ về các nội dung: Định hướng chính sách sửa đổi Luật Đất đai năm 2024; Định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023; Định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản.

Về định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023, phát biểu tại Tổ 15 (gồm đoàn Phú Thọ, Đà Nẵng), GS.VS Châu Văn Minh (đại biểu Quốc hội Đoàn Phú Thọ) cho rằng, cần phải tăng tính liên thông giữa Luật nhà ở với các luật khác có liên quan. Cần bảo đảm sự thống nhất giữa Luật nhà ở, Luật đất đai, Luật quy hoạch đô thị và nông thôn, Luật xây dựng, và pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về tài chính, tín dụng. Việc liên thông các luật sẽ giúp cho dự án nhà ở không bị các điểm nghẽn do sự thiếu liên thông giữa các luật.

Ông Minh cũng đề nghị tiếp tục nghiên cứu hoàn thiện sâu hơn việc khuyến khích phát triển nhà ở cho thuê. Để nhà ở cho thuê trở thành một cấu phần thực sự của thị trường nhà ở cần nghiên cứu bổ sung để có chính sách đủ mạnh về quỹ đất, ưu tiên thuế, ưu đãi tín dụng, cơ chế đầu tư dài hạn, tiêu chuẩn chất lượng đối với nhà cho thuê, quyền của người thuê. Đây cũng là giải pháp để giảm bớt áp lực sở hữu nhà, nhất là tại các đô thị lớn như hiện nay.

Bên cạnh đó, ông Minh đề xuất ban soạn thảo hoàn thiện cơ chế cải tạo khu dân cư cũ. Không chỉ cải tạo chung cư cũ mà cần mở rộng thêm đối với các khu nhà ở xuống cấp, khu dân cư tự phát, cũng như có cơ chế để chỉnh trang đồng bộ.

“Đối với vấn đề cải tạo chung cư cũ đề nghị nghiên cứu bổ sung cơ chế để chia sẻ lợi ích giữa nhà nước, doanh nghiệp và người dân, tiêu chí lựa chọn dự án ưu tiên, quy trình rút gọn, cơ chế điều chỉnh quy hoạch linh hoạt nhưng vẫn bảo đảm kết nối hạ tầng giao thông”, ông Minh nói.

Đặc biệt, theo ông Minh cần gắn phát triển nhà ở với quy hoạch đô thị và năng lực hạ tầng. Không nên xem phát triển nhà ở đơn thuần là bài toán để tạo lập quỹ đất. Dự án nhà ở cần được đặt trong mối quan hệ với dân số, giao thông, trường học, y tế, không gian xanh, hạ tầng kỹ thuật và khả năng chịu tải của đô thị. Dự thảo luật nên làm rõ và nhấn mạnh phát triển nhà ở phải phù hợp với quy hoạch, tổ chức không gian, đồng bộ hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, phát triển theo định hướng TOD đối với các đô thị lớn.

“Chúng tôi kiến nghị đưa chuyển đổi số vào quản lý nhà ở. Với xu thế quản trị đô thị hiện nay, ban soạn thảo có thể cân nhắc, đề nghị bổ sung thêm một điều về “Hệ thống dữ liệu nhà ở quốc gia”, ông Minh nói và diễn giải: Hệ thống này không chỉ lưu thông tin về quyền sở hữu mà còn tích hợp tình trạng kỹ thuật công trình, tuổi thọ, mức độ an toàn, hiệu quả sử dụng, lịch sử bảo trì, thông tin về quy hoạch và cải tạo. Đây cũng sẽ là nền tảng cho quản trị hiện đại.

Để khuyến khích phát triển nhà ở xanh, thông minh, gắn với khoa học công nghệ và chuyển đổi số, vị đại biểu Đoàn Phú Thọ cho rằng nên có cơ chế ưu đãi đối với các dự án nhà ở tiết kiệm năng lượng, sử dụng vật liệu xanh, phát thải cacbon thấp, tái sử dụng nước, tích hợp năng lượng tái tạo, sử dụng công nghệ thông minh. Đồng thời cần bổ sung quy định về thích ứng với biến đổi khí hậu, nhất là đối với khu vực ven biển, vùng ngập, vùng sạt lở, cần có những tiêu chuẩn thiết kế và yêu cầu kỹ thuật riêng.

Giá thuê nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê vượt khả năng chi trả của các đối tượng được hưởng chính sách

Theo đại biểu Quốc hội Phan Thị Thuý Linh (Đoàn Đà Nẵng), giá thuê nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê hiện nay theo tính sơ bộ giá thuê nhà ở thuộc tài sản công khá cao, từ 60.000 đến 80.000 đồng/1m2/1 tháng. Nếu nhà chỉ khoảng 50m2 thì giá thuê đã từ 3-5 triệu đồng/1 tháng, theo cách tính giá và áp dụng như hiện nay vượt khả năng chi trả của các đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội. Do vậy, về nguyên tắc tính vẫn giữ nguyên, tuy nhiên phải điều chỉnh lại công thức tính toán theo hướng giá thuê nhà tăng dần đều qua từng năm, không áp dụng cào bằng để giá cao.

Về đối tượng và điều kiện để ưu tiên bố trí thuê nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê thuộc tài sản công, bà Linh cho hay, Luật chỉ quy định về đối tượng thuê, không quy định về điều kiện sau khi thuê nhà ở xã hội. Chính vì vậy, thực tế có rất nhiều trường hợp sau khi được bố trí thuê nhà ở xã hội thuộc tài sản công đã có điều kiện mua được nhà hoặc mua được đất. Tuy nhiên, các đơn vị vận hành chưa có cơ sở để thu hồi lại nhà. Trong khi đó quỹ nhà không nhiều mà đối tượng ưu tiên cần được hưởng chính sách xã hội này lại khá nhiều.

Do đó, bà Linh đề xuất dự thảo Luật quy định rõ hơn theo hướng là nhà ở quy định chung về các đối tượng và điều kiện thuê, giao UBND cấp tỉnh quy định lại các điều kiện thuê nhà ở xã hội để phù hợp với thực tiễn và là cơ sở để thu hồi nhà ở cho thuê đối với những trường hợp đã có chỗ ở riêng.

Liên quan đến việc xây dựng lại chung cư, nhà ở xã hội, theo bà Linh tại Điều 87 của Luật Nhà ở trong đó toàn bộ những trường hợp chung cư thuộc tài sản công chỉ có hình thức đầu tư công, hoặc hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT). Do vậy khó khăn trong việc bố trí nguồn lực của địa phương trong việc thực hiện này.

Từ đó bà Linh kiến nghị cần nghiên cứu có thể thêm hình thức xây dựng lại chung cư thuộc tài sản từ nguồn quỹ nhà ở của Trung ương, từ nguồn quỹ của địa phương hoặc là từ nguồn vốn của các doanh nghiệp hoặc là hợp tác xã thông qua kêu gọi đầu tư. Như vậy dễ hơn chuyện sửa lại, xây dựng lại các nhà chung cư đã cũ kỹ lâu nay.

Bên cạnh đó, Luật cũng đã giao cho Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn tài chính công đoàn cho công nhân và người lao động thuê. Tuy nhiên bà Linh đề xuất cũng có thể xem xét thêm hình thức cho thuê mua. Bởi thuê mua sẽ vừa đáp ứng được một bộ phận người lao động và công nhân muốn an cư, định cư tại nơi làm việc, và cũng thuận lợi hơn trong việc quay vòng vốn, quay vòng nguồn lực của Tổng Liên đoàn để thu hồi và tiếp tục đầu tư những khu chung cư khác.