Đô thị mới Thủ Thiêm: Vẫn là câu chuyện dài

Sau 10 năm công bố quy hoạch, vẫn ngổn ngang.

Cuối tháng 12/2005, UBND TP HCM công bố lần đầu tiên bản quy hoạch 1/2000 xây dựng khu đô thị mới Thủ Thiêm (Q.2, viết tắt KĐTM), với kỳ vọng sẽ biến nơi đây thành một “Quận mới Phố Đông”, trong đó có một khu trung tâm thương mại - tài chính quy mô lớn ven sông Sài Gòn.

Vào thời điểm công bố quy hoạch, các nhà khoa học đã góp ý với Sở Tài nguyên - Môi trường TP nên thận trọng khi phát triển KĐTM ở Thủ Thiêm do đây là một vùng đất trũng, có kết cấu đất không bền vững và nguy cơ sạt lở cao. Trong số các nhà khoa học lúc đó có TS Lê Huy Bá và TS Nguyễn Minh Hòa. Cần nhắc lại, từ năm 1975 thì các kiến trúc sư Ngô Viết Thụ, kỹ sư Trần Lê Quang và nhà quy hoạch đô thị nổi tiếng Doxiadis cũng đã khuyên chỉ nên phát triển về hướng Bắc, Đông Bắc, tránh phát triển về hướng Nam, Đông Nam do vị trí đất thấp, trũng.

Tuy nhiên, TP vẫn tiến hành kêu gọi đầu tư, mà khoản vay dự kiến ban đầu được kê lên đến 15.000 tỷ đồng chỉ để phục vụ công đoạn giải tỏa mặt bằng.

Ngót nghét 10 năm, tiến độ xây dựng hạ tầng rất chậm chạp. Cụ thể, năm 2008, cây cầu vượt sông Sài Gòn kết nối Thủ Thiêm với Q.Bình Thạnh được thông xe. Sau đó 3 năm, đến lượt hầm Thủ Thiêm được thông xe, đánh dấu việc tiếp cận giữa khu đô thị mới với trung tâm thành phố. Tuy nhiên, từ đó cho đến đầu quý IV/2015, KĐTM này vẫn loay hoay giai đoạn làm đường vào trung tâm đô thị.

Đó là chưa kể các dự án được duyệt với quy hoạch chi tiết 1/500 (để đóng tiền đất triển khai xây dựng) chỉ đếm trên đầu ngón tay. Ngay cả đối với chủ đầu tư xây đường vào Thủ Thiêm ban đầu là Tổng công ty Phát triển hạ tầng và Đầu tư tài chính Việt Nam (Vidifi, theo hình thức BT) chỉ một thời gian ngắn đã phải chuyển nhượng cổ phần lại cho Đại Quang Minh do gặp phải khó khăn về tài chính và nhiều tác động khác.

Lúc này, nhiệm vụ xây 4 tuyến đường chính tại KĐTM Thủ Thiêm tiếp tục được đặt lên vai Đại Quang Minh, đổi lại thì chính quyền TP thỏa thuận giao 37 ha nằm trên trục đường Mai Đức Thọ và một số khu đất tiềm năng khác cho DN này. Cũng như Vidifi, một lần nữa giải pháp “đổi đất lấy hạ tầng” được chính quyền TP sử dụng như cứu cánh trong bối cảnh kinh tế xuống dốc và thị trường bất động sản “đóng băng”.

Điều đáng ngạc nhiên là dù đã giải phóng đền bù được đến 99% diện tích đất tại khu đô thị mới, nhưng phần diện tích 382 ha đất để phát triển nhà ở cho trên 26.600 căn hộ và 334 ha đất khác để phục vụ cho phát triển các hạ tầng khu thương mại. Tuy nhiên, ngay cả lợi thế trên thì cả ở hạng mục bất động sản nhà ở lẫn khu thương mại vẫn chưa có hấp lực mạnh mẽ đối với chủ đầu tư.

Mới đây nhất khi UBND TP duyệt gần 14,5 ha cho Liên doanh Empire City đầu tư Dự án Khu phức hợp Tháp quan sát Thủ Thiêm với trị giá lên tới 1,2 tỷ USD, nằm trong Khu lõi trung tâm của KĐTM Thủ Thiêm. Tuy nhiên, ngay cả thuận lợi hoàn toàn trong quá trình thi công thì dự án này cũng “ngốn” khá nhiều thời gian, trong đó riêng giai đoạn 1 cũng phải chờ đến năm 2016 mới được triển khai thi công và dự kiến đến 2018 mới hoàn thành giai đoạn đầu.

Đối với các dự án tỷ đô khác, như dự án 10 ha của các nhà đầu tư là tập đoàn Lotte của Hàn Quốc và các đối tác Mitsubishi và Toshiba (Nhật Bản) được chấp thuận chủ trương đầu tư với tổng vốn 2 tỷ USD cho dự án Eco Smart City. Tiếp sau đó sẽ là vùng đất 150 ha, với hạ tầng biệt thự, nhà phố hạng sang và các khách sạn 5 sao tiếp tục được chủ đầu tư Đại Minh Quang khởi động. Tuy nhiên, trên thực tế thì tiến độ triển khai của các dự án nêu trên vẫn rất chậm chạp và chưa thực sự đi vào các công đoạn thi công.

Công ty dự báo thị trường bất động sản- CBRE Việt Nam cảnh báo, để thành công như “Phố Đông” của Thượng Hải thì chính quyền TP HCM còn có rất nhiều việc cần phải làm. Bà Dương Thùy Dung, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của CBRE Việt Nam nhận định, thời gian qua có rất nhiều yếu tố khiến đô thị mới của TP HCM chậm triển khai. Vấn đề vẫn nằm ở cơ chế khi mọi quyết định đều phải được chính quyền TP phê duyệt và thường mất rất nhiều thời gian từ những khâu này. Bên cạnh đó,cơ sở hạ tần thiếu đồng bộ và giá đất còn cao so với mặt bằng chung. Ngay cả quy hoạch xác định vấn đề trọng tâm phát triển tại Thủ Thiêm là bất động sản thương mại và văn phòng, nhưng hiện nay cũng vẫn chưa thực sự hấp dẫn được các nhà đầu tư.

CBRE Việt Nam khuyến nghị chính quyền TP HCM xác định lại quy hoạch, trong đó nên ưu tiên việc hỗ trợ chủ trương và chính sách từ các cấp Trung ương. Điều rất quan trọng là cần một quy trình đầu tư rõ ràng và đơn giản. Việc thông qua chính sách “một cửa” cũng như rút ngắn thời gian xét duyệt và cấp phép cho các dự án có vốn đầu tư nước ngoài sẽ giải tỏa được nhiều quan ngại có thể cản trở quyết định đầu tư; giảm thiểu nguy cơ đầu cơ và ngăn giá đất không bị đẩy lên cao đến mức không thể chạm tới.

CBRE cũng khuyến nghị thành phố nên giới hạn việc cấp phép đầu tư vào các dự án lớn tại khu vực bờ Tây của sông Sài Gòn, mà nên thu hút đều vào các khu vực để tránh “làm loãng” sức hút đầu tư vào KĐTM Thủ Thiêm.

Dễ thấy rằng các mục tiêu xây dựng KĐTM Thủ Thiêm thành nơi cho khoảng 160.000 cư dân sinh sống; tiếp nhận khoảng 450.000 người làm việc và đón khoảng 1 triệu khách vãng lai vào năm 2020;…dường như còn là câu chuyện dài, nếu chính quyền TP HCM không đổi mới mạnh mẽ về cơ chế thu hút đầu tư.