Doanh nghiệp và người dân khó thoả thuận: Nhà nước có nên đứng ra thu hồi đất?

Theo dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cơ chế thiết lập quỹ đất cho nhà ở thương mại sẽ đi theo hai hướng. Thứ nhất, với dự án sử dụng đất không phải đất ở, Nhà nước sẽ thu hồi để tạo lập quỹ đất đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án.

Thứ hai, với đất ở và các loại đất không phải đất ở, doanh nghiệp sẽ đi thoả thuận để chuyển mục đích sử dụng sang đất đô thị, nhà ở thương mại. Trường hợp này Nhà nước không thu hồi đất.

Các doanh nghiệp cho rằng, cơ chế tự thoả thuận với người dân là không khả thi, khiến cho dự án gặp nhiều khó khăn để thực hiện. Trong nhiều trường hợp, giải phóng mặt bằng bị ách tắc chỉ vì một ít hộ dân không muốn thoả thuận hoặc yêu cầu giá quá cao.

"Thực tế, doanh nghiệp không thể đàm phán, thoả thuận với hàng ngàn người dân trong một dự án lớn", VCCI nêu. Để giải quyết, VCCI đề xuất thiết kế cơ chế có sự can thiệp của Nhà nước vào việc thu hồi đất trong trường hợp nhà đầu tư không thể thỏa thuận được với người sử dụng đất (ví dụ có thể đặt ra tỷ lệ % đất không thể thỏa thuận được mà Nhà nước phải can thiệp).

Trên thực tế, đề xuất Nhà nước thu hồi đất cho dự án đô thị, nhà ở thương mại nhận được nhiều quan điểm trái chiều thời gian qua. Về bản chất, doanh nghiệp mong được Nhà nước thu hồi, giao đất sạch để tiết kiệm thời gian, chi phí. Còn người đang sử dụng đất lại mong muốn doanh nghiệp trực tiếp giao dịch, đàm phán để có giá bồi thường theo thoả thuận.

TS Nguyễn Văn Thuận, nguyên Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật bày tỏ sự đồng tính với đề xuất mới về về thu hồi đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại trong dự thảo luật; đồng thời cho biết, về cơ bản, các doanh nghiệp đều muốn được giao đất sạch để làm dự án. Việc này sẽ tạo thuận lợi cũng như cắt giảm thời gian, chi phí cho doanh nghiệp.

Theo ông Thuận, Luật Đất đai năm 1993 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Do vậy, khi doanh nghiệp muốn sở hữu, sử dụng thì chắc chắn Nhà nước phải can thiệp, thu hồi và bàn giao đất sạch cho doanh nghiệp và sau đó cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, với những người đang sử dụng đất, họ rất mong muốn các doanh nghiệp trực tiếp đến giao dịch, đàm phán để có giá bồi thường hợp lý theo thoả thuận.

TS Nguyễn Văn Thuận nêu rõ, nếu Nhà nước thu hồi đất và bồi thường theo khung giá Nhà nước thì tình trạng đất mất giá sẽ lại tái diễn. Còn nếu doanh nghiệp trực tiếp thoả thuận với người dân thì giá đất sẽ sát với giá thị trường hơn, dễ tạo sự đồng thuận giữa doanh nghiệp với người dân. Do đó, nguyên Chủ nhiệm Uỷ ban Pháp luật cho rằng, Nhà nước không nên can thiệp vào việc thu hồi đất mà chỉ thực hiện các chính sách pháp luật sau khi đã có sự thỏa thuận giữa doanh nghiệp và người dân có đất bị thu hồi.

Liên quan đến vấn đề trên, luật sư Quách Thành Lực, GĐ Công ty Luật Pháp trị (Đoàn Luật sư TP.Hà Nội) đánh giá, thực tế có những dự án bị lẫn lộn giữa mục tiêu kinh doanh và mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, của vùng. Trong hoàn cảnh đó, muốn xem đó là dự án kinh doanh hay dự án chỉnh trang đô thị, phát triển kinh tế - xã hội, Nhà nước thu hồi đất hay để chủ đầu tư tự thỏa thuận chuyển nhượng gần như phụ thuộc vào ý chí của cơ quan chức năng chứ không hề có những tiêu chí nào để phân biệt.

“Luật Đất đai mới cần quy định rõ những tiêu chí cụ thể để phân biệt loại dự án Nhà nước thu hồi đất và loại dự án chủ đầu tư phải tự thương lượng bồi thường” - luật sư Quách Thành Lực nhấn mạnh.