Dòng tiền bất động sản: Không còn chỗ cho đầu tư thiếu thực chất

Thị trường đang thể hiện rõ sự phân hóa hình chữ K

Tại diễn đàn về bất động sản mới đây, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV đã chia sẻ thông tin triển vọng dài hạn của thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn nhiều dư địa. Hiện xây dựng và kinh doanh bất động sản đóng góp khoảng 9-10% GDP, thấp hơn đáng kể so với mức trung bình thế giới. Trong khi đó, kinh tế Việt Nam đang duy trì đà tăng trưởng cao, tạo thêm nhu cầu về nhà ở, mặt bằng sản xuất, kinh doanh và hạ tầng.

Dự báo GDP năm 2026 có thể tăng 9-9,7%, lạm phát được kiểm soát khoảng 4,5-4,7%. Các động lực đầu tư cũng ghi nhận kết quả tích cực. Trong 10 tháng đầu năm, vốn FDI đăng ký tăng 74%, vốn giải ngân tăng 13%; đầu tư công tăng 44%, giải ngân đạt 74% kế hoạch. Tổng vốn đầu tư toàn xã hội tăng 15%.

Đặc biệt, khu vực công nghiệp và xây dựng tăng khoảng 11% trong 9 tháng đầu năm, riêng ngành xây dựng tăng 12,2%, đóng góp 8,25% vào tăng trưởng chung của nền kinh tế. Đây là nền tảng quan trọng để thị trường bất động sản tiếp tục phục hồi.

Tuy nhiên, sự phục hồi không diễn ra đồng đều. Thị trường đang thể hiện rõ sự phân hóa hình chữ K, khi những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính, dự án tốt và khả năng triển khai tiếp tục tăng trưởng, trong khi nhiều doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ vẫn gặp khó khăn.

Bên cạnh đó, chi phí đầu vào đang tạo sức ép lớn. Giá vật liệu xây dựng bình quân tăng 6,7%; riêng cát, sỏi khan hiếm, giá tăng 30-40%, thậm chí nhiều địa phương không có đủ nguồn cung phục vụ thi công. Điều này khiến bài toán vốn và kiểm soát chi phí trở nên cấp thiết hơn đối với các chủ đầu tư.

Theo TS. Cấn Văn Lực, một trong những yếu tố quan trọng tạo chuyển biến cho thị trường trong chu kỳ mới là những thay đổi về thể chế và chính sách. Bộ Chính trị đã ban hành gần 30 nghị quyết, trong đó có khoảng 10 nghị quyết tác động trực tiếp đến lĩnh vực xây dựng và bất động sản, cùng các định hướng sửa đổi Luật Đất đai.

Đáng chú ý, trong hơn 5.000 dự án vướng mắc được rà soát và phát hiện mới trên cả nước, khoảng 3.600 dự án đã được tháo gỡ, còn khoảng 1.400 dự án đang tiếp tục xử lý. Khi những dự án tồn đọng được khơi thông, đây sẽ là nguồn cung và nguồn lực đầu tư đáng kể cho nền kinh tế.

Chính sách phát triển nhà ở xã hội cũng mở ra cơ hội mới cho doanh nghiệp. Theo ông Lực, cơ chế hỗ trợ và khuyến khích phân khúc này đang được mở rộng, tạo điều kiện để doanh nghiệp tham gia phát triển các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực của người dân.

Một thay đổi đáng chú ý khác là chính sách thuế thu nhập doanh nghiệp cho phép bù trừ lỗ từ hoạt động kinh doanh bất động sản sang lợi nhuận của các lĩnh vực kinh doanh khác. Cùng với các chính sách giãn, hoãn thuế, phí và giảm tiền thuê đất, những điều chỉnh này góp phần giảm áp lực tài chính, cải thiện khả năng duy trì hoạt động của doanh nghiệp.

Về cơ chế định giá đất, ông Lực cho rằng tư duy điều hành đã có sự thay đổi theo hướng Nhà nước quyết định giá đất. Đây là vấn đề doanh nghiệp cần đặc biệt quan tâm khi tính toán chi phí đầu tư, hiệu quả dự án và chiến lược phát triển dài hạn.

Đối với bất động sản cho thuê, dù được khuyến khích phát triển, nhà đầu tư cần căn cứ vào nhu cầu thực tế. Những khu vực có khu công nghiệp, đông sinh viên hoặc mật độ dân cư cao mới có điều kiện thuận lợi để phát triển sản phẩm cho thuê. Nếu không đánh giá đúng nhu cầu, nguy cơ đầu tư không hiệu quả vẫn hiện hữu.

Đáng chú ý, TS. Cấn Văn Lực bày tỏ sự ủng hộ chủ trương đánh thuế đối với bất động sản bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng. Theo ông, đất đai là nguồn lực quan trọng của nền kinh tế, việc để đất bỏ hoang trong nhiều năm gây lãng phí lớn, trong khi nhu cầu về nhà ở và mặt bằng sản xuất vẫn rất cao. Chính sách cần có lộ trình phù hợp, bảo đảm công khai, minh bạch và công bằng.

Nhu cầu nhà ở phân khúc trung cấp và vừa túi tiền vẫn còn rất lớn

Nhìn về triển vọng thị trường, TS. Cấn Văn Lực đánh giá nhu cầu nhà ở phân khúc trung cấp và vừa túi tiền vẫn còn rất lớn, hiện mới đáp ứng được khoảng 60-65%. Đây sẽ là dư địa quan trọng để doanh nghiệp phát triển trong những năm tới, nhất là khi nhu cầu nhà ở thực tiếp tục gia tăng.

Tuy nhiên, cơ hội chỉ dành cho những doanh nghiệp có khả năng thích ứng với sự thay đổi của thị trường. Theo ông Lực, trước hết, doanh nghiệp cần tái cấu trúc toàn diện, đặc biệt là tài chính; kiểm soát chặt dòng tiền, tính toán chi phí vốn và chủ động phương án thanh toán các khoản nợ đến hạn.

Cùng với đó, cần tận dụng các chính sách tháo gỡ pháp lý, ưu đãi nhà ở xã hội và hỗ trợ về thuế, phí. Cơ cấu sản phẩm cũng phải được điều chỉnh theo hướng tập trung vào nhu cầu ở thực, phân khúc vừa túi tiền, thay vì chỉ chạy theo những sản phẩm có giá trị cao.

Một yêu cầu khác là nâng cao chất lượng nguồn nhân lực, chuyên nghiệp hóa hoạt động môi giới và minh bạch thông tin thị trường. Doanh nghiệp đồng thời phải thực hiện bốn chuyển đổi gồm chuyển đổi xanh, chuyển đổi số, chuyển đổi năng lượng và chuyển đổi lao động, trong đó chú trọng ứng dụng trí tuệ nhân tạo vào quản trị, vận hành và phát triển dự án.