Giá nhà chung cư khó giảm, vì sao?

Mua nhà quá khó, giá quá cao

“Cứ xác định mua nhà chung cư thì giá trung bình phải 50 triệu đồng/m2, còn mấy dự án cao cấp hẳn thì giá phải 65-70 triệu đồng/m2” - anh Trần Anh Tuấn (Hà Nội) chia sẻ thông tin trong nỗ lực đang muốn mua 1 căn hộ chung cư 2 phòng ngủ tại quận Hai Bà Trưng hoặc Ba Đình, Thanh Xuân (Hà Nội).

Anh Tuấn cho biết, anh có tham khảo giá tại dự án King Place ở Thanh Xuân thì được môi giới báo giá là 55 triệu đồng/m2, với diện tích bé nhất 88m2 thì tổng tiền cho căn hộ 2 phòng ngủ cũng lên tới 4 - 5 tỷ đồng. Tương tự, một dự án khác ở chân cầu Vĩnh Tuy, căn 2 phòng ngủ với diện tích 89m2 ở tầng trung, hướng nhìn ra sông thoáng mát cũng được báo giá 3,650 tỷ đồng. “Đi mua nhà cũng khó khăn quá vì giá cao hơn mình hình dung nhiều” – anh Tuấn chia sẻ.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản (BĐS) đang trầm lắng, tâm lý của người mua nhà vẫn kỳ vọng giá chung cư giảm. Song thực tế, theo dữ liệu khảo sát của đơn vị nghiên cứu thị trường, giá căn hộ chung cư sơ cấp không có tín hiệu giảm. Một báo cáo mới đây của Batdongsan.com.vn ghi nhận, chung cư là loại hình BĐS bán duy nhất có mức độ quan tâm tăng trong 2 tháng đầu năm nay, với mức tăng nhẹ 3% so với cùng kỳ năm trước. Tại Hà Nội, mặt bằng giá bán chung cư không giảm mặc dù thanh khoản còn gặp nhiều rào cản.

Thậm chí giá rao bán căn hộ tại Hà Nội trong 2 tháng đầu năm nay vẫn tăng từ 9% - 16% ở tất cả các phân khúc so với cùng kỳ năm trước và tăng mạnh nhất ở dòng sản phẩm trung cấp.

Theo báo cáo tổng quan thị trường chung cư Hà Nội quý I/2023 của Trung tâm nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Real Estate công bố, trong quý I năm nay ghi nhận nguồn cung mới trên thị trường chung cư Hà Nội khoảng 760 căn, trong khi lượng tiêu thụ lên tới 1.800 căn.Nguồn cung và giao dịch chủ yếu đến từ phân khúc trung và cao cấp tại khu vực phía Đông và phía Tây Hà Nội. Số căn hộ tiêu thụ sơ cấp cao hơn nhiều lần số căn hộ mở bán mới, trong đó có 57% người mua nhà với mục đích để ở cho thấy giá căn hộ chung cư đã được điều chỉnh về mức phù hợp hơn, người dân đã bắt đầu xuống tiền để mua nhà.

Công ty TNHH BĐS Phương Đông hiện là chủ đầu tư dự án khu chung cư cao tầng trên ô đất F5-CH02 thuộc dự án Khu đô thị mới Tây Mô – Đại Mỗ - Vinhomes Park, tên thương mại là Masteri West Heights thông báo: Kể từ ngày 1/4/2023, giá bán của các căn hộ chưa bán thuộc tòa A-U39.2, C-Z38M.1 và tòa D-Z38M.2 dự án Masteri West Hights sẽ chính thức được điều chỉnh tăng so với mức giá hiện hành. Khảo sát thực tế, giá căn hộ chung cư tại dự án Masteri West Hights trước đó từng được chào bán ở ngưỡng giá 48-58 triệu đồng/m2.

Thực tế cho thấy, nguồn cung khan hiếm, dự án mới được bổ sung rất ít, trong khi nhu cầu nhà ở thực vẫn rất lớn là những nhân tố làm cho giá chung cư tại Hà Nội khó giảm thêm.

Chuyên gia kinh tế Lê Xuân Nghĩa phân tích, vào thời điểm đầu năm 2022, thị trường BĐS sẽ chứng kiến sự sụt giảm về giá khoảng 30% ở một số phân khúc, tại một số thị trường nhất định. Tuy nhiên, phân khúc chung cư trung, cao cấp tại Hà Nội luôn tăng giá ổn định và bền vững. Hiện nay, những sản phẩm chung cư giá 4 – 5 tỷ đồng có thanh khoản tốt và giá vẫn ở mức cao. Chính vì thế, ông Nghĩa cho rằng, đây là phân khúc có thể kinh doanh ổn định trong dài hạn.

Còn ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó Chủ tịch Thường trực Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, nếu nguồn cung BĐS vẫn thiếu, dòng vốn tín dụng chưa được khơi thông thì giá bán sơ cấp sẽ khó giảm.

Có thể thấy, giá chung cư trung, cao cấp ở Hà Nội so với các địa phương khác luôn ở mức cao vượt trội. Khi quỹ đất ngày càng khan hiếm và nhu cầu cao thì về lâu dài, giá sẽ còn tăng cao.

Cơ hội tăng trưởng cho phân khúc chung cư trung và cao cấp

Báo cáo của Viện Nghiên cứu BĐS Việt Nam (VIRES) đã chỉ ra 4 cơ sở tăng trưởng dài hạn, tích cực của phân khúc chung cư trung - cao cấp, trong đó nhấn mạnh khi môi trường pháp lý ngày càng hoàn thiện; kinh tế Việt Nam dự báo tiếp tục hồi phục và tăng trưởng khá; thu nhập người dân tăng; sự phát triển nhanh về số lượng người giàu và tầng lớp trung lưu; tiến trình đô thị hóa và phát triển hạ tầng diễn ra mạnh mẽ… sẽ là động lực thúc đẩy ngành BĐS, trong đó có phân khúc chung cư trung và cao cấp phát triển trong trung và dài hạn, nhất là tại các đô thị lớn như Hà Nội.

Trao đổi với báo chí, ông Trần Minh Tiến - Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Real Estatecho biết, thời gian tới nguồn cung căn hộ của thị trường Hà Nội chủ yếu đến từ khu vực phía Đông Hà Nội và Văn Giang (Hưng Yên), trong đó dẫn đầu về thị phần là các sản phẩm cao cấp và cận cao cấp của các chủ đầu tư Vinhomes và Masterise Homes. Giá bán chung cư sơ cấp tại Hà Nội theo dự báo của ông Tiến có thể tăng từ 3-8% trong những quý còn lại của năm 2023, trong đó giá chung cư cao cấp sẽ tăng mạnh.

TS Vũ Tiến Lộc - Chủ tịch Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam đánh giá, tầng lớp người giàu và trung lưu ở nước ta đang tăng nhanh, việc nâng cấp chất lượng nhà ở là nhu cầu có thật và ngày càng tăng của tầng lớp này. “Trong trung hạn, do không có dự án mới nên dần dần sẽ xuất hiện sự khan hiếm dòng chung cư trung, cao cấp, tạo sự chênh lệch trong cán cân cung - cầu, trong đó cầu tăng mà cung giảm. Giai đoạn này kéo dài bao lâu và mức độ chênh lệch lớn hay nhỏ, tùy thuộc vào sự điều chỉnh chính sách của Chính phủ và tổ chức thực hiện của chính quyền địa phương. Tuy nhiên, thực tế cho thấy phản ứng của chính sách thường có độ trễ, thậm chí là khá lớn, so với diễn biến xã hội và thị trường” - ông Lộc phân tích.

Còn TS Võ Trí Thành - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược thương hiệu và cạnh tranh đưa ra nhận định, nhiều xu hướng mới của đô thị hóa cho thấy những triển vọng của thị trường chung cư trung, cao cấp ở Hà Nội. Động lực được tạo ra bởi sự thay đổi về cấu trúc và tâm lý xã hội, những tác động từ văn hóa sống mới hay do sự biến chuyển không ngừng của cung, cầu trên thị trường. Cụ thể là: Xu hướng lựa chọn các khu đô thị mới để gần thiên nhiên hơn; xu hướng tầng lớp trung lưu trẻ lựa chọn chung cư trung - cao cấp trong các đô thị mới xung quanh nội đô; xu hướng thuê nhà của nhóm chuyên gia nước ngoài sang Việt Nam đầu tư, làm việc; xu hướng đầu tư chung cư trung - cao cấp để cho thuê.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thị trường chung cư tại Hà Nội và TPHCM hiện nay cơ bản không có nguồn cung mới, dự án mới. Nguồn cung khan hiếm, không có hàng để bán nên rất khó hạ giá chung cư. Với những dự án hiện hữu còn hàng thì giá bán đã được điều chỉnh giảm về sát với thị trường nên cũng rất khó giảm thêm.