Giá nhà đất Thủ đô có hạ nhiệt?

Nguồn cung dần khơi thông

Có thể kể tên hàng loạt những dự án đang xây dựng, từ dự án nhà ở xã hội (NOXH) NO1 Hạ Đình (tên thương mại là UDIC Eco Tower) ở ngõ 214 Nguyễn Xiển (Hà Nội) hay dự án NOXH CT3 Kim Chung (xã Kim Chung, huyện Đông Anh cũ) cho tới những dự án bất động sản tổ hợp hạng sang như dự án NOXH Hạ Đình do liên danh Công ty Đầu tư phát triển hạ tầng đô thị (UDIC), Công ty CP Xây dựng lắp máy điện nước Hà Nội Haweicco; Công ty CP Kinh doanh và phát triển nhà DAC Hà Nội làm chủ đầu tư. Với mức giá khoảng 25 triệu đồng/m2, dự án NOXH Hạ Đình đang là nhà ở xã hội mới có giá mở bán cao nhất Hà Nội. Dự án khởi công vào cuối năm 2024 và dự kiến hoàn thành vào quý IV/2027. Hay mới đây, tháng 4/2025, Tổng công ty CP Vinaconex đã khởi công dự án Tổ hợp trung tâm thương mại, văn phòng, căn hộ dịch vụ và khách sạn Capital One, thuộc khu đô thị mới Kim Văn - Kim Lũ (Quận Hoàng Mai cũ, TP Hà Nội).

Còn với dự án khu phức hợp Giảng Võ, tọa lạc tại 15 - 17 Giảng Võ (Phường Giảng Võ, TP Hà Nội) do Công ty TNHH Pacific Thăng Long làm chủ đầu tư và được quy hoạch trên khu đất rộng 12.066 m2, bao gồm các hạng mục chính là tổ hợp khách sạn cao cấp, văn phòng hạng A và khu dịch vụ thương mại. Cách dự án khu phức hợp Giảng Võ không xa, dự án Vinhomes Gallery là tổ hợp bất động sản hạng sang do Vingroup phát triển tại số 148 Giảng Võ cũng đã được triển khai.

Bên cạnh đó, Sun Group cũng ghi dấu ấn khi tái khởi động lại dự án Constrexim Complex tại Phường Yên Hòa (TP Hà Nội), vốn từng bỏ không nhiều năm, dưới tên thương mại mới Sun Feliza Suites do Sun Property phát triển tại quận Cầu Giấy (cũ) gồm 1.667 căn hộ theo tiêu chuẩn 6 sao, là dòng căn hộ cao cấp nhất của thương hiệu tính đến nay.

Giá nhà sẽ dần điều chỉnh về mức hợp lý hơn

Giới chuyên gia bất động sản nhận định, sự xuất hiện của những dự án nêu trên được đánh giá là tín hiệu cho thấy thị trường bất động sản Hà Nội đang bước vào giai đoạn chuyển động mới, với nguồn cung dần được khơi thông, tạo kỳ vọng cải thiện thanh khoản, tăng nguồn hàng và kích thích đầu tư trong thời gian tới. Theo nhận định của ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property), một trong những nguyên nhân chính dẫn đến sự chuyển biến này là việc tháo gỡ khó khăn pháp lý cho các dự án tồn đọng kéo dài. Vẫn theo ông Toản, riêng tại Hà Nội, trong thời gian qua, chính quyền thành phố đã hai lần công bố danh sách các dự án được gỡ vướng, gồm 148 dự án trong đợt đầu và 155 dự án trong đợt hai, với tổng diện tích lên tới khoảng 1.500 hecta.

Trong khi đó, theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nguồn cung nhà ở tăng lên, giá nhà năm nay sẽ có xu hướng ổn định hơn. Nhưng nguồn cung tăng vẫn chưa đủ đáp ứng cầu, đa phần nguồn cung mới rơi ở phân khúc giá cao nên giá nhà chỉ được được điều chỉnh ở mức phù hợp hơn chứ chưa giảm sâu. Các dự án ra thị trường thời gian qua rải rác, lượng căn hộ mới tăng thêm vài chục ngàn căn tại Hà Nội gần đây cũng chỉ như “muối bỏ biển”. Nên thời điểm này sản phẩm vẫn chưa đáp ứng nhu cầu mua nhà. Và trong bối cảnh thị trường ổn định năm 2025, người có nhu cầu mua nhà ở thực nên cân nhắc xuống tiền.

Đồng quan điểm, ông Phạm Đức Toản chia sẻ, tình trạng thiếu nguồn cung kéo dài từ năm 2018 đến nay, khiến thị trường gần như bị chi phối bởi một số nhà đầu tư lớn. Khi chỉ một nhóm doanh nghiệp chiếm lĩnh nguồn hàng, mặt bằng giá dễ bị đẩy lên quá cao so với khả năng chi trả của phần đông người dân. Và khi nguồn cung được cải thiện và thị trường có sự tham gia trở lại của nhiều chủ đầu tư, giá nhà sẽ có xu hướng ổn định, dần điều chỉnh về mức hợp lý hơn, rồi từ đó hạ nhiệt giá bán.

Dù vậy, khả năng điều chỉnh giá sẽ có sự phân hóa rõ rệt. Tại các quận trung tâm cũ, nằm trong vành đai 2, nơi quỹ đất gần như không còn, giá nhà được dự báo sẽ khó giảm. Ngược lại, các khu vực ngoài vành đai 3 và 3,5 như các huyện Hoài Đức, Đông Anh, Gia Lâm cũ, nơi còn dư địa phát triển lớn, có thể sẽ chứng kiến sự điều chỉnh nhẹ về giá khi lượng dự án tăng lên. Và trong bối cảnh này, nhà ở xã hội và nhà ở tại vùng ven được kỳ vọng sẽ là hai phân khúc đóng vai trò điều tiết thị trường.