Giải pháp kiểm soát giá nhà đất đang ở “trên trời” - Bài 1: Cắt cơn sốt căn hộ chung cư

Thứ Ba 07/10/2025 10:45 (GMT+7)

Không chỉ người thu nhập thấp, mà ngay cả tầng lớp trung lưu cũng bị “loại khỏi” thị trường. Đây là dấu hiệu mất cân bằng cung - cầu nghiêm trọng, bong bóng bất động sản phình cực đại.

Khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập ngày càng nới rộng, đặt ra bài toán cấp bách làm sao đưa giá về mức hợp lý. Tuy vậy, với chi phí đầu vào leo thang, việc kéo giá bán tiệm cận thu nhập của số đông đến nay vẫn chưa có lời giải.

Giá nhà chung cư tăng chóng mặt

Anh Hồ Việt Anh, hiện đang thuê trọ tại Phương Mai (Hà Nội), vừa mua một căn hộ chung cư đã qua sử dụng hơn 5 năm ở phường Đại Kim với diện tích 56m², giá 4,75 tỷ đồng (đã bao gồm phí). Tính ra, mỗi mét vuông gần 80 triệu đồng.

Theo lời anh, hành trình mua nhà là một cuộc đua không cân sức. Khi gia đình tích góp được 3 tỷ đồng, giá nhà trung bình đã vọt lên 4 tỷ. Khi gom được 3,5 tỷ thì giá bị đẩy lên 4,8–5 tỷ đồng. Chỉ trong vòng một năm, giá căn hộ từ mức 2,5 tỷ đồng đã tăng gấp đôi, lên 5 tỷ đồng, trong khi khoản tiết kiệm cả gia đình chỉ đạt hơn 200 triệu đồng sau khi trừ chi phí sinh hoạt. Cuối cùng, để có thể an cư ở Hà Nội, bố mẹ anh đành bán một mảnh đất ở quê và dồn thêm tiền mới đủ mua căn hộ 4,75 tỷ đồng – cái giá của một sự đánh đổi đầy chua xót.

Anh Việt Anh là một trong số ít người có thể mua được căn hộ trong bối cảnh giá nhà ở chạm ngưỡng trên trời. Nhiều người khác thì thở dài, lắc đầu: “Giá nhà cao thế này, đành gác lại giấc mơ nhà Hà Nội.”

Câu chuyện của chị Phạm Thu Hải ở Hà Đông cũng khiến người ta suy ngẫm và càng phản ánh sự bất thường của giá nhà chung cư. Ngày 20/9 vừa qua, chị được môi giới chào bán một căn hộ cũ trên đường Lê Trọng Tấn với giá 4,55 tỷ đồng. Chưa kịp xoay sở tài chính, chỉ sau một tuần, giá đã bị đẩy lên 4,8 tỷ đồng. “Chỉ bảy ngày mà tăng 300 triệu đồng, tiền đâu ra cho kịp. Tôi cho rằng là hệ quả khốn khổ của người dân do đầu cơ, môi giới đẩy giá” – chị Hải bức xúc.

Giấc mơ nhà ở xa vời

Không chỉ người dân, giới chuyên gia cũng lo ngại. Tiến sĩ Cấn Văn Lực, Kinh tế trưởng BIDV, cho biết, giá căn hộ tại Hà Nội đã vượt xa khả năng chi trả, tương đương 26 năm thu nhập bình quân của một hộ gia đình, trong khi mức trung bình thế giới chỉ là 15 năm. Những điều này phản ánh tình trạng thị trường bất động sản đang vượt tầm kiểm soát, đe dọa an sinh xã hội và cả mục tiêu tăng trưởng bền vững.

Số liệu từ Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cũng cho thấy: Quý II/2025, chỉ số giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng 87,7% so với năm 2019. Trong vòng hơn 10 năm, thu nhập bình quân đầu người ở Hà Nội chỉ tăng từ 4,11 triệu đồng lên 8,3 triệu đồng/tháng (tăng trung bình 6,4%/năm). Ngược lại, giá căn hộ tăng hơn gấp đôi tốc độ này, khoảng 11,7%/năm, từ 25 triệu đồng/m² lên tới 75,5 triệu đồng/m².

Ở thời điểm năm 2014, một hộ gia đình thu nhập trung bình, dồn toàn bộ tiền để mua nhà, cần gần 18 năm mới sở hữu được căn hộ 70m² trị giá 1,75 tỷ đồng. Nhưng nếu áp dụng nguyên tắc chi phí nhà ở không vượt quá 1/3 thu nhập, con số này kéo dài tới hơn 50 năm. Đến giữa 2025, khi căn hộ tương tự đã chạm 5,3 tỷ đồng, thời gian tích lũy tăng lên 27 năm (nếu dành toàn bộ thu nhập) và tới 80 năm nếu chỉ dành 1/3 thu nhập.

Những con số ấy cho thấy một thực tế: giấc mơ an cư tại Hà Nội ngày càng xa vời với phần đông người dân, khi giá bất động sản đã leo lên mức quá cao so với khả năng chi trả thực tế.

Đi tìm nguyên nhân

Giới chuyên gia cũng chỉ rõ, giá bất động sản giá “trên trời” do nhiều dự án bị vướng mắc pháp lý, từ đó khiến nguồn cung bị hạn chế. Không chỉ vậy, đà tăng của chi phí đầu vào, khiến giá nhà tăng lên.

Chưa kể sự mất cân đối cung cầu thể hiện rõ ở việc nhiều doanh nghiệp (DN) chỉ tập trung phát triển phân khúc cao cấp (biên lợi nhuận cao) trong khi nguồn cung nhà ở trung cấp và vừa túi tiền, bao gồm cả NOXH, lại thiếu hụt. Điều này kéo mặt bằng giá bình quân tăng vọt.

Đặc biệt tình trạng "thổi giá", "làm giá" tồn tại trên thị trường, khiến giá bị đẩy lên mức không phản ánh đúng giá trị thực, điển hình là hiện tượng cò mồi thao túng thị trường NOXH.

Một khảo sát của Batdongsan.com.vn năm 2024 cho thấy, 86% người mua bất động sản chỉ nắm giữ nhà trong chưa đầy 1 năm, phản ánh rõ tính đầu tư ngắn hạn, mua đi bán lại kiếm lời. Khi 93% người được trang Batdongsan.com.vn cũng cho biết khi 93% người được khảo sát không tự tin vào khả năng mua nhà. Trong đó, 61% cho rằng, gần như không thể mua hoặc vay mua với thu nhập hiện tại; 32% thấy chưa chắc chắn về tài chính để thực hiện kế hoạch mua nhà.

Báo cáo của Ngân hàng Nhà nước cho biết, đến ngày 31/7/2025, dư nợ tín dụng bất động sản đạt hơn 4,1 triệu tỷ đồng, tăng 17% so với cuối năm 2024, chiếm 23,68% tổng dư nợ nền kinh tế. Trong đó, dư nợ cho kinh doanh bất động sản đạt 1,79 triệu tỷ đồng (tăng 23,87%), dư nợ cho tiêu dùng gắn với bất động sản đạt 2,28 triệu tỷ đồng (tăng 12,4%). Còn báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, đến 31/5/2025, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt hơn 1,6 triệu tỷ đồng (tăng 36% so với cùng kỳ năm trước), đạt mức cao nhất kể từ năm 2023.

Theo PGS.TS Nguyễn Hữu Huân, giảng viên Đại học Kinh tế TPHCM, việc thúc đẩy tín dụng bất động sản luôn có hai mặt, đó là hỗ trợ người có nhu cầu thực tiếp cận được gói vay, song cũng có thể đẩy dòng vốn đầu cơ vào thị trường và đẩy giá nhà lên cao. Do đó, tín dụng bất động sản chiếm gần 24% trong tổng dư nợ có thể là quá cao nếu phần lớn là dòng tiền đầu cơ. Ngược lại, nếu chủ yếu là dòng vốn mua nhà với nhu cầu ở thực thì không hẳn là cao.

Mặt khác, dòng vốn đầu cơ quá lớn sẽ có thể gây rủi ro cho thị trường. “Với tỷ lệ đòn bẩy cao như vậy, nếu người vay không kiểm soát được nguồn trả nợ, khi hết thời hạn ân hạn gốc, lãi và lãi suất tăng lên trong khi thị trường rơi vào tình trạng đi ngang hoặc đóng băng thì rủi ro nợ xấu rất cao”, ông Huân nhấn mạnh.

Áp thuế chống đầu cơ liệu có là giải pháp hữu hiệu

Theo TS Cấn Văn Lực, để giảm giá bất động sản, nguồn cung nhà ở cần được bổ sung. Việc thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia chính là giải pháp nhằm gia tăng số lượng nhà ở vừa túi tiền. Tiếp đến, các vướng mắc pháp lý cần được tháo gỡ.

Đồng thời, ông Lực cho rằng, cần xử lý nghiêm các trường hợp chủ đầu tư, sàn môi giới cố tình thổi giá bất động sản. Cùng với đó, chính sách thuế chống đầu cơ bất động sản cần được triển khai.

Đồng quan điểm, bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành, Trưởng Bộ phận Định giá, Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam cũng cho rằng, các chính sách thuế chống đầu cơ bất động sản là điều sớm muộn sẽ phải thực hiện. Điều quan trọng là mức thuế và thời điểm triển khai chính sách này.

“Giá bất động sản tại các thành phố lớn đang tăng mạnh từ 20 - 30% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong 6 tháng đầu năm 2025, giá nhà trung bình tại Hà Nội lên tới 80 triệu đồng/m2. Còn tại TP.HCM, mức giá bình quân lên đến 85 triệu đồng/m2. Tại những khu vực có vị trí đẹp, mức giá còn lên tới 150 - 200 triệu đồng/m2”, bà Dung dẫn chứng.

Đáng chú ý, lãnh đạo CBRE Việt Nam cho biết, đa phần lượng giao dịch đến từ nhóm nhà đầu tư, đầu cơ. Tại mọi phân khúc, từ căn hộ chung cư tới nhà phố, biệt thự, sự hiện diện của nhóm này luôn nhiều hơn tệp khách hàng mua ở thực. Do đó, để thị trường đi theo quỹ đạo ổn định, sự hiện diện của các chính sách thuế chống đầu cơ là điều tất yếu.

Nêu ví dụ tại Malaysia, ông Trịnh Hà, Chuyên gia chiến lược Exness Investment Bank cho biết, quốc gia này có chính sách đánh thuế mạnh tay đối với những căn nhà được giao dịch trong 3 năm đầu tiên. Đồng thời, mọi giao dịch mua bán đều phải thông qua luật sư. Các dữ liệu sẽ được nhập lên hệ thống thông tin quốc gia. Nếu phát hiện giá cao bất ngờ, hệ thống lập tức sẽ thông báo tới cơ quan chức năng.

Một ý kiến khác cho rằng biện pháp đẩy nhanh cung nhà ở thương mại là đánh thuế các dự án bỏ hoang, hoặc thậm chí thu hồi các dự án được phê duyệt nhưng chậm triển khai so với kế hoạch cam kết để chuyển giao cho các chủ đầu tư khác.