Giải pháp tăng nguồn cung bất động sản

Trong cái khó, ló cái khôn

Ngày càng nhiều tòa nhà văn phòng đã tìm thấy cuộc sống thứ hai dưới dạng căn hộ, được thúc đẩy bởi xu hướng làm việc tại nhà trong thời kỳ Covid-19, làm giảm lượng người đến văn phòng và làm thưa thớt các khu trung tâm thành phố.

Nhưng việc biến không gian làm việc rộng rãi thành những ngôi nhà hấp dẫn khó hơn chúng ta nghĩ. Các nhà phát triển bất động sản cho biết, những dự án này vấp phải nhiều trở ngại như việc các tòa nhà văn phòng vốn được thiết kế với những tính toán rất khác so với nhà ở chung cư. Bên cạnh đó, một số sự chuyển đổi không thể thực hiện được và chi phí không mong muốn có thể tăng lên.

Mặc dù vậy, theo một báo cáo gần đây của Moody's Analytics, trong khi số văn phòng trống đạt mức kỷ lục 20,1% tại Mỹ trong quý 2 năm nay, nguồn cung nhà vẫn liên tục thấp hơn nhu cầu, chính quyền địa phương đã tăng cường khuyến khích xu hướng chuyển đổi văn phòng. Chúng bao gồm việc giảm thuế và đẩy nhanh quy trình phê duyệt cho các nhà phát triển bất động sản sẵn sàng làm mới lại không gian.

Theo một báo cáo gần đây từ công ty bất động sản thương mại CBRE, gần 70 triệu feet vuông diện tích văn phòng, tương đương 1,7% tổng nguồn cung của Mỹ, đang trong quá trình chuyển đổi sang mục đích sử dụng khác trong 3 tháng đầu năm 2024. 63% số chuyển đổi đó dự kiến sẽ chuyển sang nhà ở cho nhiều gia đình.

Thoạt nhìn, The Crosby - một tòa nhà chung cư khai trương vào năm 2020 tại khu Koreatown của thành phố Los Angeles, có vẻ giống như một tòa nhà cao tầng sang trọng điển hình, có các tiện nghi sang trọng như trung tâm thể thao và hồ bơi. Tuy nhiên, cư dân của 336 căn hộ tại The Crosby có thể không biết rằng, tòa nhà của họ từng là trụ sở chính ở Bờ Tây của Công ty Dầu khí Texaco.

Bà Jaime Lee - Giám đốc điều hành của Jamison Group, chủ sở hữu tòa nhà, đơn vị giám sát việc cải tạo cho biết, việc chuyển đổi một không gian văn phòng như của Texaco thành những căn hộ sang trọng đòi hỏi phải vứt bỏ mọi thứ về cơ bản. “Bạn chỉ còn lại các tầng, phần vỏ tòa nhà và thang máy” - bà Lee nói.

Vai trò của chính quyền địa phương

Theo ông Sherman, những tòa nhà cũ là phù hợp nhất để chuyển đổi bởi chúng đủ điều kiện nhận các khoản tín dụng thuế của chính phủ, vì vậy, việc chuyển đổi trở nên khả thi hơn về mặt tài chính.

Ông Jason Ward - đồng Giám đốc của Trung tâm RAND về Nhà ở và Người vô gia cư cho biết, chìa khóa của những chuyển đổi này là sự tham gia của chính quyền địa phương. Theo ông Ward, việc giảm thuế gần đây và việc các thành phố lớn nới lỏng các hạn chế về quy hoạch như yêu cầu về chiều rộng của cầu thang chung cư, hay về bãi đậu xe đã khiến những chuyển đổi này trở nên khả thi hơn.

Vào tháng 9 năm ngoái, Thị trưởng thành phố New York Eric Adams đã công bố nỗ lực loại bỏ quy định bắt buộc phải đưa chỗ đậu xe vào công trình xây dựng mới, giải phóng không gian để xây thêm nhà.

Một trong những dự án chuyển đổi văn phòng thành nhà ở lớn nhất từ trước đến nay sẽ bắt đầu được xây dựng. Trụ sở cũ của Pfizer ở Midtow (New York) sẽ được chuyển đổi thành khoảng 1.500 căn hộ mới để cho thuê.

Los Angeles gần đây cũng đã thiết lập quy trình phê duyệt nhanh hơn cho việc chuyển đổi các tòa nhà hiện có ít nhất 15 năm tuổi. Một sắc lệnh trong tháng 3 năm nay của thành phố cho biết, khuyến khích việc tái sử dụng các tòa nhà là một giải pháp bền vững để kéo dài tuổi thọ của các tòa nhà và giữ lại phần lớn tài nguyên đã được sử dụng trong quá trình xây dựng ban đầu.

Tuy nhiên, không chỉ có các tòa nhà văn phòng được thúc đẩy chuyển đổi. Theo ông John Watson - Giám đốc điều hành của Core Re Development có trụ sở tại Indianapolis, các trường học và khách sạn bị bỏ hoang cũng được công ty ông chuyển đổi thành nhà ở. “Những tòa nhà văn phòng lớn rất khó để chuyển đổi. Trong khi khách sạn và trường học thì lại dễ dàng hơn”.

Dự án mà ông Watson tự hào nhất là Stadium Lofts - một tòa nhà chung cư được xây dựng từ tàn tích của một sân vận động bóng chày cũ ở Indianapolis. Ông mua lại sân vận động từ thành phố với giá 1 đô la và hồi sinh nó với giá 28 triệu đô la, trong đó có 5 triệu đô la nguồn vốn từ thành phố.

“Tôi nhìn thấy tính khả thi để chuyển đổi công năng của một sân vận động cũ, nhưng tôi thiếu 5 triệu đô la chi phí và thành phố đã đồng ý tài trợ cho khoảng trống đó vì nó sẽ giúp mở rộng trung tâm thành phố và tăng thêm sự sống động cho khu phố” - ông Watson nói.

“

Theo Hiệp hội Môi giới quốc gia (NAR), nhìn chung, thị trường nhà ở Mỹ được dự đoán sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ trong 5 năm tới. Việc thiếu nhà sẵn có để bán là nguyên nhân chính khiến giá nhà tăng cao trong những năm gần đây. Tuy nhiên, khi ngày càng có nhiều ngôi nhà được xây dựng và đưa ra thị trường, tình trạng thiếu nguồn cung đang giảm bớt.