Gỡ “nút thắt” Luật Đất đai: “Chìa khóa” khơi thông nguồn lực

PV Báo Đại đoàn kết đã có cuộc trao đổi với ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) xoay quanh các kiến nghị tâm huyết để hoàn thiện thể chế pháp luật đất đai hiện hành.

Đột phá cơ chế để khơi thông nguồn lực

PV: Thưa ông, việc hoàn thiện Luật Đất đai có ý nghĩa như thế nào với giai đoạn đất nước đang bước vào kỷ nguyên phát triển mới, đặc biệt sau những thay đổi về địa giới hành chính và mục tiêu tăng trưởng hai con số?

Ông Lê Hoàng Châu: Chúng tôi cho rằng, hiện nay nhu cầu sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện một số chính sách, cơ chế, quy phạm pháp luật của Luật Đất đai là đặc biệt quan trọng. Quá trình này cần thực hiện đầy đủ, sáng tạo theo các chủ trương, định hướng của Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng và các Nghị quyết, Kết luận của Bộ Chính trị, chỉ đạo của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm, hướng tới mục tiêu giải phóng nguồn lực từ đất đai, bảo đảm nguyên tắc sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, tiết kiệm và có hiệu quả, nhằm “nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao vào năm 2045”, trong đó, cần phải sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện chính sách, cơ chế về “chế độ sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất” trong bối cảnh, tình hình mới hiện nay.

Thưa ông, nhìn vào thực tiễn của TPHCM hiện nay đang xây dựng dự thảo về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2026. Thực tế, thành phố đã áp dụng được “cơ chế, chính sách mới” theo Nghị quyết 254/2025/QH15 hay chưa?

- Đúng là có một thực tế đáng quan ngại. Tại dự thảo của UBND thành phố, dù chúng ta có cơ chế mới nhưng lại quy định không áp dụng bảng giá đất và hệ số K cho 6 trường hợp quan trọng. Đáng chú ý nhất là việc tính tiền sử dụng đất, thuê đất cho các dự án không thông qua đấu giá, đấu thầu; tính giá trị đất khi cổ phần hóa hay khi gia hạn, điều chỉnh quy hoạch.

Việc loại trừ quá nhiều trường hợp dẫn đến hệ quả là 100% dự án bất động sản, nhà ở thương mại vẫn phải quay lại phương pháp “xác định giá đất cụ thể” theo các phương pháp định giá cũ, “vẫn như cũ” trước khi có NQ 254. Điều này tạo ra khối lượng công việc khổng lồ, ước tính lên đến khoảng 1.000 dự án vướng mắc tồn đọng và dự án mới trong những năm tới. Trong bối cảnh TPHCM là siêu đô thị hiện nay, áp lực hành chính là cực kỳ lớn, nếu không áp dụng rộng rãi hệ số K sẽ dễ dẫn đến tắc nghẽn, thậm chí gây rủi ro cho cán bộ thực thi.

Một trong những lo ngại lớn nhất của người dân hiện nay là nếu áp dụng bảng giá đất nhân với hệ số K (K1, K2, K3) thì tiền sử dụng đất sẽ tăng vọt, kéo theo giá nhà tăng cao. Vậy làm thế nào để có thể giữ được ổn định thị trường, thưa ông?

- Đây là vấn đề ảnh hưởng trực tiếp đến người dân. Qua tính toán của cơ quan chức năng, nếu áp dụng công thức “bảng giá đất x hệ số K” như dự thảo, tiền đất có thể tăng gấp 2,28 đến 6 lần so với phương pháp thặng dư hiện hành.

Chúng tôi đề nghị công thức tính hệ số K phải phản ánh đúng thực tế. Trong đó, hệ số K3 là hệ số theo các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất có vai trò rất quan trọng. Hiện nay dự thảo đang để K3 mặc định bằng 1,00 cho mọi trường hợp là chưa hợp lý. Nếu áp dụng K3 khoảng 0,4 cho các dự án quy mô lớn, giá đất sẽ trở nên tiệm cận với giá trị thực của phương pháp thặng dư, giúp doanh nghiệp có thể duy trì giá nhà ở mức phù hợp. Ngoài ra, hệ số K2 (theo quy hoạch) cũng cần phân biệt rõ giữa dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ với các dự án cao cấp, siêu sang để đảm bảo tính công bằng và điều tiết thị trường hiệu quả. Chúng tôi cũng kiến nghị TPHCM cần sớm “vá lỗi” bảng giá đất, bổ sung đầy đủ giá đất cho các tuyến đường hẻm, đường đất để làm căn cứ tính bồi thường chính xác, tránh khiếu nại của người dân.

Gỡ “nút thắt” để hướng tới hiệu quả, hiệu lực lâu dài

Bên cạnh câu chuyện giá đất, Hiệp hội cũng đề xuất một khái niệm khá mới mẻ là “đất ở sử dụng có thời hạn” bên cạnh “đất ở lâu dài”. Vì sao đây là thời điểm chín muồi để thực hiện các thay đổi này, thưa ông?

- Đất nước ta đang bước vào kỷ nguyên phát triển mới, đòi hỏi sự linh hoạt trong quản lý tài nguyên. Luật Nhà ở 2023 đã có quy định về “mua bán nhà ở có thời hạn”, vì vậy Luật Đất đai cũng cần bổ sung quy định tương ứng để đảm bảo tính đồng bộ.

Việc bổ sung loại hình đất ở có thời hạn sẽ tăng tính chủ động cho Nhà nước trong việc sử dụng hiệu quả quỹ đất công và đa dạng hóa sản phẩm cho thị trường.

Một “nút thắt” khác mà nhiều đại diện doanh nghiệp, người mua nhà thường xuyên đề cập là việc tính thời hạn sử dụng đất đối với các dự án bị vướng mắc pháp lý hoặc chuyển nhượng. Ông có kiến nghị gì để bảo vệ quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư và người mua nhà trong những trường hợp này?

- Đây là thực trạng rất nhức nhối. Hiện nay luật chỉ tính thời hạn từ ngày có quyết định giao đất đầu tiên, dẫn đến việc bên nhận chuyển nhượng dự án hoặc người mua condotel bị “thiệt thòi” vì thời gian sử dụng đất bị trôi mất nhiều năm do vướng mắc thủ tục.

Chẳng hạn, một dự án thương mại 50 năm, nếu thủ tục kéo dài 30 năm thì nhà đầu tư mới chỉ còn 20 năm, không đủ thời gian để thu hồi vốn và mở rộng kinh doanh. Hay như các dự án xử lý nợ xấu, nếu thời hạn còn lại quá ngắn, giá khởi điểm đấu giá sẽ bị thấp, gây thiệt hại cho ngân sách. Vì vậy, tôi kiến nghị thời hạn sử dụng đất cần được tính lại kể từ ngày có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án, hoặc quyết định xử lý vi phạm pháp luật về đất đai. Điều này sẽ tạo động lực mạnh mẽ cho các nhà đầu tư mới tham gia “giải cứu” các dự án đắp chiếu, khơi thông dòng vốn cho nền kinh tế.

Trân trọng cảm ơn ông!