Gỡ ‘nút thắt’ xây mới cư xá Thanh Đa

Để xây mới, chỉnh trang cư xá này, thông qua hình thức đấu thầu, TP Hồ Chí Minh đã chọn Công ty cổ phần Phát triển Thanh Đa (Công ty Thanh Đa) làm nhà đầu tư. Sau thời gian dài chậm triển khai, hiện “nút thắt” lớn nhất trong việc xây dựng mới tại lô IV và lô VI đã được giải quyết.

Cần tái định cư cho hàng nghìn hộ dân

Khu cư xá Thanh Đa thuộc phường 27, quận Bình Thạnh, TP HCM có 21 lô chung cư cũ, trong đó 15 lô chữ có quy mô 21 ha và 8 lô số có diện tích 15ha. Dân số cư ngụ trong 2 cụm này khoảng 3.500 hộ. Năm 2017, UBND TP HCM đã có quyết định công nhận Công ty Thanh Đa làm chủ đầu tư của 8 lô số. Từ đó tới nay, việc thực hiện các thủ tục để đầu tư gặp nhiều khó khăn dẫn tới sự chậm trễ, trong đó có việc giải quyết vấn đề di dân. Đầu tháng 5/2019, gần 1.300 hộ dân tại 6 lô số còn lại của chung cư Thanh Đa đã nhận được thông báo thu hồi đất để thực hiện dự án, nhưng người dân vẫn hết sức băn khoăn vì chưa biết sẽ tạm cư ở đâu.

Trao đổi với phóng viên Báo Đại Đoàn Kết, ông Phan Ngọc Anh Huy, Trưởng Ban bồi thường, giải phóng mặt bằng quận Bình Thạnh, TP HCM cho biết, các hộ dân trong dự án được chọn một trong ba phương thức tái định cư (TĐC) là nhận tiền tự lo nơi ở mới, chọn căn hộ TĐC tại chỗ hoặc chọn căn hộ TĐC tại vị trí khác. Tuy vậy, ngoại trừ gần 300 người dân tại lô IV và lô VI đã về nơi ở mới, quen dần với cuộc sống, thì 1.300 hộ dân tại 6 lô số còn lại đều cố “bám trụ”. Người dân đều mong muốn nhà đầu tư xây trước nhà TĐC trên diện tích đất đã giải phóng mặt bằng từ lô IV, lô VI để dân về ở, tiếp đó mới tiến hành giải phóng mặt bằng các lô còn lại.

Quận Bình Thạnh cũng đã đề xuất thành phố cho phép thực hiện dự án theo hình thức cuốn chiếu. Nghĩa là sẽ thực hiện đầu tư trước tại 2 lô IV và VI. Khi xây xong, sẽ chuyển người dân về tái định cư tại đây và tiếp tục giải phóng mặt bằng các lô còn lại.

Theo tìm hiểu của phóng viên, phương án xây dựng cuốn chiếu trên đã được chủ đầu tư thống nhất với chính quyền. Theo đó, Công ty Thanh Đa có trách nhiệm phối hợp với UBND quận Bình Thạnh và Sở Xây dựng bố trí TĐC cho các hộ dân bị giải toả tại 8 chung cư lô số, cư xá Thanh Đa. Trên thực tế, phương án này gây ra khó khăn cho nhà đầu tư trong bài toán tài chính. Theo tính toán, nhà đầu tư phải bỏ hàng trăm tỷ đồng tiền vốn để triển khai lô IV và lô VI sau đó lo TĐC cho 1.300 hộ dân tại 6 lô số còn lại. Điều này đồng nghĩa, dự án trong 2 đến 3 năm có thể không huy động vốn được từ nguồn khác.

Chờ có giấy phép xây dựng để triển khai

Hiện Công ty Thanh Đa đã chuyển chi phí tạm tính cho bồi thường, hỗ trợ tái định cư, tạm cư để thực hiện dự án với số tiền hơn 684 tỷ đồng, và UBND TP HCM cũng đang hết sức quan tâm để tháo gỡ các thủ tục hành chính, tạo điều kiện để nhà đầu tư sớm triển khai xây dựng mới tại lô IV và lô VI.

Mới đây, ông Lê Hoà Bình, Phó Chủ tịch UBND TP HCM đã ký quyết định giao đất cho Công ty Thanh Đa để thực hiện xây dựng dự án, cải tạo chung cư cũ. Theo đó, giao khu đất có diện tích 14.778,4m2 tại phường 27, quận Bình Thạnh để thực hiện dự án “Giai đoạn 1 lô IV và lô VI thuộc dự án đầu tư xây dựng 8 cụm chung cư lô số, cư xá Thanh Đa”.

Như vậy, Công ty Thanh Đa cần thêm 3-5 tháng để tiến tới cấp giấy phép xây dựng triển khai xây mới lô IV và lô VI này. Giai đoạn 1 của dự án được UBND thành phố chấp thuận đầu tư và Quy hoạch 1/500 được duyệt gồm các tòa nhà chung chư T4 cao 40 tầng, trong đó khối đế cao 3 tầng và khối tháp cao 37 tầng; tòa nhà T7 cao 45 tầng, khối đế cao 3 tầng và khối tháp cao 42 tầng với tổng số tối đa 1.750 căn hộ. Tổng mức đầu tư hơn 5.000 tỷ đồng do chủ đầu tư tự cân đối, trong đó tối thiểu 20% tổng vốn đầu tư thuộc chủ sở hữu, thời gian thực hiện 3 năm kể từ ngày được chấp thuận đầu tư.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM cho rằng, việc các chủ đầu tư chấp nhận san sẻ lợi nhuận và khó khăn trước mắt để đồng hành cùng thành phố cải tạo chung cư cũ là rất đáng ghi nhận. Trong việc xây mới chung cư cũ, tất cả các chủ thể tham gia (người dân, chính quyền và chủ đầu tư) đều chấp nhận một chút phần khó khăn thì mới thành công được. “Trong 5 năm qua tại TP HCM chỉ hoàn thành 2 dự án và đang triển khai dở dang 3 dự án khác trong tổng số 237 khu nhà chung cư cũ cần được cải tạo, xây dựng lại theo kế hoạch, là khá chậm” - ông Châu nhận định.

Theo Sở Xây dựng TP HCM, trong giai đoạn 2016 - 2020 TP HCM thực hiện cải tạo, sửa chữa, xây dựng mới 213/237 chung cư, đạt 89,8% so với chỉ tiêu đề ra (50% trên tổng số 474 chung cư cũ trước năm 1975). Để phát huy hiệu quả và tiếp tục thực hiện công tác cải tạo, sửa chữa, xây dựng mới chung cư cũ, Sở Xây dựng TP HCM đưa ra 4 giải pháp. Thứ nhất, chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng đất đối với các chung cư cấp 2 có diện tích nhỏ. Hiện nay có rất nhiều chung cư cũ diện tích nhỏ (<1.000 m2, trong đó có các chung cư cấp D), không kêu gọi được nhà đầu tư do quy mô xây dựng mới không đủ lớn để nhà đầu tư có thể bố trí tái định cư cho các hộ dân và thu hồi vốn, không đảm bảo hiệu quả kinh tế khi xây dựng lại nhà chung cư. Nhà nước trực tiếp tổ chức thu hồi đất theo quy định pháp luật về đất đai, bồi thường hỗ trợ, di dời, tái định cư theo hình thức chỉnh trang đô thị để tháo dỡ chung cư và chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất nộp ngân sách đối với chung cư cũ diện tích nhỏ (<1.000 m2) hoặc các chung cư không kêu gọi được nhà đầu tư. Thứ hai, kiến nghị Thủ tướng Chính phủ cho phép TP HCM lựa chọn chủ đầu tư thực hiện xây dựng chung cư mới thay thế chung cư cũ (cấp B, C, D) theo hình thức chỉnh trang đô thị. Thứ ba, thành phố bố trí nguồn vốn (khoảng 500 tỷ đồng) để thực hiện cải tạo, sửa chữa các chung cư hư hỏng cấp B, C. Cuối cùng là nghiên cứu giải pháp và ưu tiên tăng chỉ tiêu dân số, quy hoạch kiến trúc đối với các chung cư cấp D, nhằm đảm bảo hiệu quả kinh tế của dự án, thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia.