Gỡ rào cản trong cải tạo chung cư cũ

Lắng nghe người dân

Với 1.579 khu nhà tập thể - chung cư cũ, Hà Nội là địa bàn có số lượng chung cư cũ lớn nhất cả nước. Mới đây, nhiều quận trung tâm thành phố đã chủ động công khai, minh bạch nội dung liên quan đến cải tạo chung cư cũ trên địa bàn để người dân có thể theo dõi, giám sát. Phần lớn người dân đều đồng tình, ủng hộ việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ nguy hiểm để cải thiện chỗ ở, nâng cao chất lượng cuộc sống. Tuy nhiên, họ cũng rất băn khoăn, lo lắng về hệ số bồi thường, bố trí tái định cư và năng lực của chủ đầu tư.

“

Hà Nội có khoảng 1.600 nhà tập thể, chung cư cũ được xây dựng cách đây khoảng 50-60 năm, đa số hết niên hạn sử dụng, có nguy cơ đổ sập, cảnh báo cấp nguy hiểm cao nhất. Tuy nhiên, đến nay, chỉ có 1% chung cư cũ được xây dựng, cải tạo. Theo kế hoạch, giai đoạn 2021 - 2025, TP Hà Nội sẽ cải tạo 10 khu tập thể, chung cư cũ có mức độ nguy hiểm cấp độ D.

Tại cụm chung cư cũ khu tập thể Thành Công (quận Ba Đình, Hà Nội), người dân sinh sống tại nơi đây đang chờ đợi từng ngày công trình được cải tạo để được sống trong không gian mới an toàn và hiện đại hơn. Theo kế hoạch, tòa chung cư cũ G6A sẽ phá dỡ toàn bộ; sau đó trên nền tòa nhà này sẽ xây dựng chung cư tái định cư có 5 tầng đế và 24 tầng cao. Toàn bộ người dân ở các tòa nhà G6A, G6B, G22, G23, G24 sẽ tái định cư tại tòa nhà này, khoảng 220 căn hộ. Tòa nhà cũng sẽ có khoảng 70 căn hộ sử dụng mục đích thương mại, dịch vụ.

Nhưng để thực hiện được kế hoạch trên không phải là điều dễ dàng. Ông Nghiêm Xuân Tuy (nhà G6A) cho biết, gia đình ông đã đi tạm cư từ cuối năm 2017, rất phấn khởi khi thấy có tiến triển mới của việc cải tạo lại chung cư cũ.

Theo ông Tuy, 3 tòa nhà trong phương án quy hoạch đều rất đắc địa nhưng lo ngại chất lượng tòa nhà tái định cư không bằng 2 tòa nhà thương mại, dịch vụ. Ông đã cùng nhiều người dân đề xuất, cần tái định cư xen kẽ trong cả 3 tòa nhà, không nên tách rời, để vừa đảm bảo chất lượng các toà nhà tương đương nhau, vừa đảm bảo người dân được tái định cư tại chỗ.

Một chuyện mà đa số các hộ dân ở chung cư cũ này quan tâm, đó là việc thống nhất phương án bồi thường. Anh Nguyễn Văn Huy, người dân sinh sống tại nhà G6A của cụm chung cư cho biết, dù đã di chuyển khỏi tòa nhà nguy hiểm đến nơi tạm cư được gần 7 năm, cuộc sống có nhiều xáo trộn, nhưng đến nay gia đình anh vẫn chưa biết ngày trở về. Phương án bồi thường, hệ số đền bù, chính sách tái định cư cho người dân, chủ đầu tư thực hiện dự án… đều chưa có. Anh rất lo lắng chưa biết gia đình mình sẽ được bố trí căn hộ tái định cư diện tích bao nhiêu; số tiền đền bù liệu có đủ chi trả cho phần diện tích chênh lệch giữa căn hộ mới với căn hộ cũ của gia đình chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hơn 30 m2, cộng với phần diện tích cơi nới hơn 20 m2.

Trong khi đó, ông Trần Anh Vũ (cư dân tòa G23 Thành Công) băn khoăn, với diện tích như nhà ông đang ở là 45 m2, đa phần các hộ khác cũng đều cơi nới để đảm bảo không gian sinh hoạt, vậy chính quyền có hợp thức hóa phần diện tích đó và chủ đầu tư có tính đến phần diện tích cơi nới khi đền bù hay không?

Trước những trăn trở của người dân, vừa qua UBND quận Ba Đình (Hà Nội) đã tổ chức lấy ý kiến cộng đồng về phương án tổng mặt bằng tỉ lệ 1/500 và phương án kiến trúc sơ bộ để cải tạo, xây dựng lại cụm nhà chung cư G6A, G6B, G22, G23, G24 tập thể Thành Công. Dự kiến, 218 hộ dân với 771 nhân khẩu ở khu nhà tập thể Thành Công sẽ được tái định cư tại chỗ ở vị trí nhà G6A, G6B hiện nay với hệ số đền bù K=2 (nhà có diện tích 40m2 sẽ được tái định cư căn hộ rộng khoảng 80 m2).

Tháo gỡ rào cản

Từ thực tế của cụm chung cư cũ khu tập thể Thành Công, có thể thấy những nỗi băn khoăn tương tự của các hộ dân hiện đang sống trong các khu nhà tập thể cũ trên địa bàn Hà Nội.

Tại những khu tập thể Bách Khoa (quận Hai Bà Trưng); Trung Tự (quận Đống Đa)... cũng là những khu nhà tập thể nguy hiểm, xuống cấp cần có phương án cải tạo trong thời gian tới. Nhiều hộ dân sinh sống tại khu nhà tập thể A7 Tân Mai (quận Hoàng Mai, Hà Nội) đang rất lo lắng khi hàng ngày phải sống trong khu nhà xuống cấp, nghiêng lún, nhiều vết đứt gãy, tróc lở lớn xuất hiện khắp nơi.

Lo lắng cho sự an toàn là vậy nhưng không phải bất cứ hộ dân nào cũng sẵn sàng bỏ đi lợi ích cá nhân để di dời đến một nơi khác. Thực tế hiện nay, các chung cư cũ đều là nhà thấp tầng nên đầu tư có thể nâng cao tầng, từ đó, có điều kiện thỏa thuận, đền bù cho người sở hữu chung cư. Tuy nhiên trong tương lai, nhà chung cư cũ đều là nhà cao tầng và không thể nâng cao tầng sau khi tháo dỡ, cải tạo thì không có nhà đầu tư nào muốn bỏ tiền ra mà người dân phải tự chi trả.

Vướng mắc ở phía người dân là một phần quan trọng đang cần tháo gỡ, nhưng bên cạnh đó vẫn còn nhiều khó khăn cần giải quyết như: Trình tự, thủ tục di dời cư dân ra khỏi các nhà chung cư nguy hiểm; lựa chọn chủ đầu tư cải tạo; xây dựng lại nhà chung cư; thống nhất phương án bồi thường; tái định cư sau khi lựa chọn được chủ đầu tư; trình tự, thủ tục đầu tư phức tạp, kéo dài đối với các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư...

Theo phân tích của GS.TS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường thì suốt 20 năm qua, chỉ có 1% số nhà chung cư cũ nát ở Hà Nội được cải tạo, sửa chữa do có 3 “nút thắt” dẫn tới những vướng mắc trong vấn đề này. Thứ nhất đó là chính sách đất cho nhà chung cư được sử dụng dài hạn và thiếu phù hợp với cách thức phát triển nhà ở chung;

Thứ hai đó là theo Nghị định 101/2015/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư quy định việc tháo dỡ chung cư cũ, nhà tập thể cũ phải được sự đồng thuận của 100% chủ sở hữu;

Thứ ba đó là cách thức để mang lại lợi ích cho chủ đầu tư bỏ tiền ra cải tạo chung cư cũ.

"Để cải tạo chung cư cũ nát, việc xã hội hóa thôi chưa đủ mà cần phải hài hòa 3 nhóm lợi ích trong vấn đề này đó là người dân, doanh nghiệp và thành phố" - GS Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.

Trong thời gian tới, để đẩy nhanh tiến độ cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn TP Hà Nội, ông Bùi Tiến Thành - Trưởng phòng Phát triển đô thị, Sở Xây dựng Hà Nội cho biết: Trước mắt Hà Nội sẽ tập trung thực hiện một số nội dung cụ thể như rà soát kế hoạch triển khai công tác cải tạo; xây dựng lại nhà chung cư của địa phương để điều chỉnh cho phù hợp thực tế; đồng thời tập trung triển khai theo Kế hoạch đã đề ra nhằm đảm bảo tiến độ theo Đề án và các kế hoạch triển khai thực hiện Đề án của thành phố; cùng với đó phối hợp với các Sở để tìm phương án giải quyết hợp lý, nhanh chóng.

Trong khi đó, ở góc nhìn chuyên gia, ông Lê Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu xây dựng Việt Nam, khẳng định để đẩy nhanh quá trình cải tạo chung cư cũ, cần phải có biện pháp cụ thể để giải quyết, đặc biệt là các khu có đặc thù khó khăn. Cần có thêm tiêu chí độ khó khăn của mỗi dự án để từ đó thành phố có những cơ chế đặc thù cho một số dự án (như xem xét việc điều chỉnh quy hoạch để được nâng tầng hoặc mở thêm đường giao thông, hỗ trợ chủ đầu tư được nhận thêm đất trống khác để bù đắp...).

Cùng với đó, các địa phương cần khẩn trương tổ chức lập, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 khu vực có nhà chung cư cần cải tạo, xây dựng lại để các nhà đầu tư có cơ sở tham gia xây dựng phương án đầu tư, phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi tham gia đăng ký làm chủ đầu tư dự án.

“

KTS Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam: Cần cơ chế, chính sách đền bù tái định cư khi di dời, cải tạo chung cư cũ
Khó khăn lớn nhất làm chậm tiến độ cải tạo chung cư cũ thời gian qua là cơ chế chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư, bố trí chỗ ở tạm cho chủ sở hữu, chủ sử dụng nhà chung cư.
Từ năm 1992, Hà Nội đã đặt vấn đề cải tạo chung cư cũ, nếu muốn đột phá thì cần sửa đổi, bổ sung một số luật, cơ chế đặc thù về vấn đề này. Cùng với đó, cần xác định rõ vai trò trong cải tạo chung cư cũ; tỷ lệ người dân đồng thuận bao nhiêu thì được triển khai; lựa chọn chủ đầu tư theo tiêu chí nào; thẩm quyền điều chỉnh quy hoạch có được phân cấp không…; xác định các chung cư cũ nguy hiểm để có thể thí điểm một nơi làm theo kiểu “knock out” để người dân thấy là “quyết tâm làm chứ không phải là không làm”. Bên cạnh đó cần cơ chế, chính sách đền bù tái định cư khi di dời, cải tạo chung cư cũ.
Hà Nội có thể xem xét xã hội hóa việc lập quy hoạch chi tiết và dự án thông qua lựa chọn chủ đầu tư hoặc đấu thầu. Cần thí điểm mô hình “Doanh nghiệp cộng đồng” với sự tham gia của Nhà nước và doanh nghiệp kinh doanh, nhằm xã hội hóa đạt hiệu quả cao. Ngoài ra, cần tổ chức xây dựng nhiệm vụ thiết kế, lấy ý kiến cộng đồng rộng rãi. Thiết kế cần phân loại các chung cư hiện nay, căn cứ theo diện tích, lợi thế, quy mô dân số để xác định các chỉ tiêu kỹ thuật đặc thù.

“

KTS Phạm Thanh Tùng - Chánh Văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam: Hài hòa lợi ích Nhà nước - người dân - doanh nghiệp
Từ nhiều năm nay, các khu chung cư được sửa chữa, cải tạo rất chậm là do chưa có chính sách cụ thể để tạo ra sự hài hòa về lợi ích giữa 3 bên: Chính quyền, người dân và doanh nghiệp làm chủ đầu tư. Một vấn đề nữa là tâm lý của người dân. Khi rời khỏi nơi ở cũ rồi, họ có được quay về không, khả năng được quay trở về như thế nào? Những vấn đề này đã kéo dài nhiều năm nay, do đó cần có sự điều chỉnh quy hoạch cục bộ, phải thực hiện đô thị nén cục bộ.
Hà Nội cần lập đồ án quy hoạch chi tiết và toàn khu, công bố cho người dân có liên quan. Chủ đầu tư phải tuân thủ theo đồ án trên cùng các quy hoạch chung, quy hoạch phân khu của thành phố. Cùng với đó, cần chú trọng công tác tái định cư cho người dân sau khi di dời; làm rõ vấn đề tái định cư ở đâu, như thế nào và chính sách đền bù ra sao để tạo được sự đồng thuận của 100% người dân.
Ngoài ra, cần phải có chính sách cho các cư dân được rõ ràng, hài hòa theo hướng phần dôi ra so với diện tích tái định cư Nhà nước mua lại của doanh nghiệp và bán cho dân theo giá của người thu nhập thấp, chứ không phải giá thương mại. Khi quy hoạch, thực hiện dự án cải tạo phải công khai, đảm bảo người dân phải nhận được những phiếu thăm dò và khẳng định chắc chắn họ sẽ nhận được những gì sau khi dự án cải tạo được hoàn thành.