Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng: Vì sao giải ngân ì ạch?

Doanh nghiệp không mấy mặn mà

Ngày 1/ 4, Ngân hàng Nhà nước có văn bản số 2308 triển khai chương trình cho vay nhà ở xã hội (NOXH), nhà ở công nhân, cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trong Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng giai đoạn 2023-2030, nhằm cung cấp vốn tín dụng với lãi suất 8,7% cho chủ đầu tư và lãi suất 8,2% cho người mua nhà. Các mức lãi suất được xác định định kỳ 6 tháng một lần, theo đó mức lãi suất 8,2%/năm, 8,7%/năm áp dụng đến ngày 30/6/2023.

Sau 3 tháng triển khai, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng hỗ trợ cho chủ đầu tư và người mua nhà ở các dự án NOXH, nhà ở công nhân, lượng tiền được giải ngân ra rất ít. Tiến độ này dường như còn quá chậm so với kỳ vọng. Nguyên nhân chậm chễ được giới chuyên gia nhìn nhận là đến từ nhiều phía, từ thủ tục pháp lý, quy hoạch...

Theo ông Lê Hữu Nghĩa - Giám đốc Công ty TNHH Lê Thành, lãi suất cho vay ưu đãi (8,7%/năm đối với chủ đầu tư là và 8,2%/năm đối với người mua nhà) áp dụng đến hết ngày 30/6/2023, sau đó sẽ được điều chỉnh (thấp hơn 1,5 - 2% so với lãi suất cho vay bình quân trung và dài hạn của 4 ngân hàng thương mại nhà nước) là lãi suất cao, các doanh nghiệp (DN) khó tiếp cận. Trong khi đó cơ hội tiếp cận mức lãi suất ưu đãi cũng phải mất đến 12 tháng mới duyệt xong pháp lý, tức là phải đến năm 2024 mới có dự án nhà đủ tiêu chuẩn để được vay và bước vào quá trình xây dựng.

“Với tình hình đó rất khó đoán bao giờ DN và người dân ở TPHCM vay được từ gói 120.000 tỷ đồng” - ông Nghĩa nói.

Còn ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho biết mức lãi suất hiện tại, các DN phát triển NOXH cũng chưa mấy mặn mà. Lý do là vì mỗi dự án cần khoảng 5 năm để hoàn thành, lợi nhuận thu về chỉ ở mức 10% trong khi lãi suất vay ngân hàng đã hơn 8%/năm thì DN rất khó làm.

Cần giảm lãi suất

Bà Nguyễn Thị Kim Phượng - Phó Giám đốc ban Khách hàng BIDV, cho biết ngân hàng sẽ tiếp tục bám sát danh mục dự án đủ điều kiện để tiếp cận cho vay. Song bà Phượng cũng cho biết, tiến độ ban hành, phê duyệt danh mục dự án đủ điều kiện vay vốn ưu đãi và việc công bố thông tin dự án tại một số tỉnh, thành phố chưa theo mẫu của Bộ Xây dựng ban hành đang là những vướng mắc chính kéo chậm quá trình triển khai gói 120.000 tỷ đồng. Do đó, đại diện BIDV kiến nghị UBND các tỉnh, thành phố cần đẩy nhanh tiến độ phê duyệt, ban hành danh mục dự án đủ điều kiện vay vốn và công bố thông tin đầy đủ theo mẫu, để từ đó ngân hàng có căn cứ tiếp cận, phê duyệt và giải ngân cho dự án.

Tuy nhiên, trước thực trạng nhiều dự án gặp vướng mắc pháp lý nên không thể thúc đẩy nguồn cung mới, đã có nhiều ý kiến lo ngại, thị trường khó hấp thụ gói tín dụng 120.000 tỷ đồng.

Về vấn đề này, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam Trần Đình Thiên cho rằng, nhu cầu của các địa phương về NOXH, về nhà ở công nhân là khác nhau; điều kiện, năng lực, áp lực thực thi chính sách ở các địa phương là khác nhau nên chúng ta cần có chính sách để bảo đảm cho các địa phương có quyền chủ động chính sách nhiều hơn, chứ không nên có chính sách giống nhau khiến các địa phương không có quyền chủ động.

Còn ông Hà Minh Hải - Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội phân tích, NOXH là mô hình cần phương án phát triển, đặc biệt là phương án phát triển 1 triệu căn. Tuy nhiên, quy trình, quy định đối với NOXH không khác gì nhiều đối với quy trình, quy định nhà ở thương mại. “Chúng tôi kiến nghị, riêng NOXH cần phải có quy định, quy trình riêng, rút gọn các trình tự về lựa chọn chủ đầu tư, đặc biệt là lựa chọn chủ đầu tư theo hình thức đấu thầu. Riêng đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư của dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất. Phải linh hoạt thiết lập quy trình ngắn gọn, tránh mất thời gian” - ông Hải nói.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng, ngoài việc đẩy nhanh gỡ vướng pháp lý cho các dự án, cần hạ lãi suất khoản vay để hỗ trợ người mua nhà, bởi lãi suất 8,2% là quá cao, quá sức chịu đựng của người có thu nhập thấp đô thị. Ví dụ, căn hộ NOXH có giá 1 tỷ đồng, thanh toán trước 20% là 200 triệu đồng và được vay 80% là 800 triệu đồng với lãi suất 8,2%/năm, chỉ riêng việc trả lãi vay năm đầu tiên người vay phải trả bình quân 5,46 triệu đồng/tháng, đồng thời còn phải trả một phần nợ gốc.

Còn theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu, ước tính với lãi suất cho vay bình quân là 8%/năm và vay trong vòng 15 năm, người dân mua NOXH có thể phải trả ngân hàng khoảng 7,5 triệu đồng/tháng. Điều này có nghĩa thu nhập của họ phải ở mức trên 15 triệu đồng/tháng mới đảm bảo vừa trả chi phí vay ngân hàng vừa trang trải cuộc sống. Từ đó, ông Hiếu đặt câu hỏi: "Liệu có bao nhiêu người lao động, người thu nhập thấp đạt được mức 15 triệu đồng/tháng để chi trả tiền gốc và lãi vay, hay thậm chí đối với nhiều người, mức chi trả trên còn vượt cả thu nhập của họ?"

Ông Cấn Văn Lực (Ngân hàng BIDV) thì đề xuất nên có một quỹ phát triển NOXH, trong đó vốn ngân sách là vốn mồi chủ lực và huy động các nguồn vốn tư nhân khác để cho vay với lãi suất bằng khoảng 50% lãi suất trên thị trường một cách công khai, minh bạch. Để gói vay 120.000 tỷ đồng thực sự đi vào đời sống cần có sự sửa đổi các vướng mắc pháp lý, thủ tục đầu tư. Bên cạnh đó, các địa phương cần tập trung bố trí quỹ đất, sớm công bố danh mục các dự án để những đối tượng thụ hưởng có thể tiếp cận vốn vay.

Lãi suất 8,2% đối với người mua nhà là vẫn cao

Theo ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cần tiếp tục hạ lãi suất vay, đặc biệt là cho người mua. Như vậy, mới có thể giải quyết được nhu cầu khó khăn về nhà ở của người dân. Mức lãi suất phù hợp nên tối đa bằng mức lãi suất hiện nay huy động của người dân khoảng 6%. Thu nhập của người dân Việt Nam nói chung so với giá bất động sản thấp hơn 20 lần. Tại các nước phát triển như Mỹ, Hàn Quốc, Singapore người mua nhà đều phải trả góp 20 - 30 năm.