Hà Nội: Thị trường mặt bằng cho thuê bao giờ ‘tan băng’?

Giá giảm sâu vẫn ế ẩm

Có thể cảm nhận một bầu không khí kinh doanh trầm lắng lạ thường tại những nơi vốn sầm uất bậc nhất thủ đô. La liệt những tấm biển có nội dung “Trả mặt bằng, sale 50% toàn bộ cửa hàng”; “Cho thuê cửa hàng”; “Sang nhượng cửa hàng”… dọc các con phố.

Như phố Hàng Lược có đến 50% mặt bằng để trống, treo biển bán hoặc cho thuê lại cửa hàng. Trên phố Hàng Khoai, Hàng Rươi,... hàng loạt hộ kinh doanh cũng phải trả lại mặt bằng từ lâu. Mặt bằng tại các khu phố này có giá dao động từ 50- 55 triệu đồng/tháng. Không khó để tìm một mặt bằng, cửa hàng cho thuê tại khu phố cổ Hà Nội. Cứ cách vài nhà lại thấy một mặt bằng treo biển cho thuê. Mức giá cho thuê theo ghi nhận đã giảm đáng kể so với trước dịch nhưng chủ nhà “mỏi mắt” vẫn không tìm được khách. Nhiều địa điểm trước đây được coi là đắc địa, nay cũng đìu hiu, ế ẩm.

Một người dân ở phố Hàng Đào cho biết: Mặt bằng trên phố trước kia rất đắt, phố Hàng Đào là đắt nhất, rẻ thì cũng phải 60 triệu đồng mặt bằng vừa và nhỏ mà bây giờ 20 triệu đồng cũng chẳng ai thuê.

Tương tự trên các tuyến phố như: Nguyễn Lương Bằng, Tôn Đức Thắng, Kim Mã… hàng loạt mặt bằng kinh doanh đang phải treo biển cho thuê khi hết hợp đồng, thậm chí có những cửa hàng, chủ nhà treo biển cho thuê suốt từ đầu năm đến nay vẫn chưa tìm được khách. Trên các website nhà đất, các hội nhóm trên mạng xã hội cũng tràn ngập thông tin cho thuê cửa hàng. Nhiều thông tin được chủ nhà rao cho thuê nhiều tháng nay vẫn chưa tìm được khách mới. Nhiều địa điểm trước đây được coi là đắc địa trong kinh doanh ở các khu phố lớn như phố Huế, Hàng Bông, Hai Bà Trưng… nay vẫn tiếp tục cửa đóng, then cài và treo biển giảm giá sâu.

Trước tình trạng ế ẩm, phương án giảm giá là biện pháp duy nhất để tìm kiếm khách thuê trong bối cảnh hiện nay. Tùy từng vị trí mà chủ các cửa hàng cho thuê giảm từ 20-30%, thậm chí không ít người còn chấp nhận giảm đến 50% giá cho thuê nhưng tình hình vẫn không mấy khả quan. Bên cạnh đó, các hình thức hỗ trợ khách thuê khác như thu tiền theo tháng, thay vì phải thanh toán cả 6 tháng đến 1 năm như trước đây để giảm áp lực cho khách cũng được áp dụng nhưng vẫn không dễ cho thuê.

Anh Nguyễn Văn Quang, chủ căn nhà 60 m2 ở Cầu Giấy cho biết, căn nhà 4 tầng có tổng diện tích sử dụng 160 m2, sau khi khách trước hết hợp đồng, anh đã đăng thông tin cho thuê từ tháng 7/2021 đến nay cũng chưa tìm được khách. “Giá cho thuê trước đây là 50 triệu đồng/tháng nay phải chấp nhận giảm xuống 30 triệu đồng/tháng. Đồng thời chấp nhận phương án thu tiền theo tháng cho đến khi dịch bệnh ổn hẳn nhưng cũng chưa cho thuê được. Có lẽ phải chờ thêm một thời gian nữa”, anh Quang nói.

Hết thời chủ nhà “hét giá”

Thực tế, cách đây vài năm, khu vực trung tâm Hà Nội thường có mức giá thuê cao ngất ngưởng. Một người môi giới cho thuê nhà lý giải, tùy theo khu thì sẽ có giá cho thuê khác nhau, nói chung càng gần về trung tâm giá càng cao. Diện tích chỉ 15-20 m giá cho thuê gần cả trăm triệu nếu như mặt tiền đẹp. Khách Tây ở đây khá nhiều, tối nào cũng nhộn nhịp đặc biệt cuối tuần. Cho nên dù giá thuê có cao ngất ngưởng thì người thuê vẫn cắn răng chịu đựng.

Đó là chưa kể, khách thuê lúc nào cũng nơm nớp lo sợ chủ nhà đột nhiên đòi tăng giá cho thuê. Nguyên nhân một phần cũng bởi mặt bằng cho thuê trung tâm có hạn, mà người đi thuê thì nhiều. Muốn tìm được một tấm bảng “cho thuê mặt bằng” rất hiếm, bởi các cửa hàng đã chật cứng, san sát nhau. Người thuê chỉ được quyền chọn thuê hay không chứ không trả giá.

Và giờ thì mọi chuyện khác hẳn, đây là thời điểm để những người kinh doanh lựa chọn địa điểm tốt, vừa ý mà giá lại giảm. Mặt bằng giá mới sẽ thiết lập theo hướng có lợi cho người thuê.

Ở một góc nhìn khác, có thể thấy, ảnh hưởng do đại dịch Covid-19 khiến bất động sản cho thuê ế ẩm đã diễn ra cả năm nay. Tuy vậy, bắt đầu từ tháng 5, khi làn sóng Covid-19 lần thứ 4 bùng phát ảnh hưởng càng nặng nề hơn thì nhiều tỉnh thành trên cả nước buộc phải thực hiện giãn cách xã hội theo Chỉ thị 15 và 16. Hàng loạt địa phương phải giãn cách xã hội khiến thị trường bán lẻ gặp khó khăn, khách thuê không thể trụ vững. Trong khi đó, một phần nguyên nhân được xác định nữa là do dịch Covid-19 càng thúc đẩy thương mại điện tử phát triển. Rất nhiều người kinh doanh đã chuyển sang bán hàng online và trả mặt bằng. Tất cả chi phí mặt bằng sẽ được chuyển sang mục đích chạy quảng cáo, thu hút khách hàng.

“Ở thời điểm trước dịch, yếu tố vị trí thuận tiện và trung tâm giúp các chủ cửa hàng mặt phố dễ dàng hút khách, nên lượng cung cầu ổn định. Song, trong giai đoạn dịch Covid-19 tiếp diễn, các đợt giãn cách xã hội kéo dài đã thúc đẩy quá trình tham gia vào thương mại điện tử của nhiều khách hàng đi thuê mặt bằng, nên nhu cầu thuê mặt bằng giảm là tất yếu”, bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Bộ phận cho thuê thương mại Savills Hà Nội đánh giá.

Còn chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong cho rằng: Tình trạng trả mặt bằng hàng loạt, chứng tỏ diễn biến phức tạp của dịch Covid-19 gây ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động kinh doanh, dịch vụ. Đặc điểm của dịch Covid-19 là lây lan nhanh nên mọi người được khuyến cáo hạn chế đến chỗ đông người, đó chính là điều dẫn đến tình trạng kinh doanh ế ẩm. Việc trả lại mặt bằng hay sang nhượng lại mặt bằng có ảnh hưởng rất lớn đến cả người thuê và phía cho thuê. Vì thế, sẽ có hai xu hướng diễn ra trong việc thuê và cho thuê mặt bằng.

Vẫn theo ông Phong, xu hướng thứ nhất là bên cho thuê chủ động giảm giá vì thấy đối tác thuê mặt bằng đang gặp khó khăn trong kinh doanh. Xu hướng thứ hai là khách thuê mặt bằng đề nghị giảm giá thuê, đàm phán hạ giá bằng cách gây áp lực, chẳng hạn như đưa ra ý kiến về việc trả mặt bằng. Những cuộc đàm phán này sẽ còn tiếp diễn cho đến khi bên cho thuê và khách thuê đều cảm thấy hài lòng. Trong tình hình hiện nay, các doanh nghiệp hay chủ nhà có mặt bằng cho thuê cần chủ động giảm giá để giữ khách. Mặt khác, việc có nhiều người trả lại mặt bằng đã thuê chính là cơ hội để khách hàng tìm kiếm được một vị trí kinh doanh mới tốt hơn với giá thuê tương đối hợp lý.

Khi nào phục hồi?

Trước thực trạng trên, Phó Chủ tịch thường trực Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội Nguyễn Thế Điệp nhận định: Dịch vụ lưu trú, mặt bằng văn phòng, nhà đất cho thuê là những phân khúc đang cực kỳ khó khăn của thị trường bất động sản. Những khó khăn này không phải một thời điểm ngắn, mà kéo dài, trên diện rộng và chưa thể đánh giá được thiệt hại. Việc chủ đầu tư, chủ mặt bằng cho thuê giảm giá nhưng không cứu vãn được tình thế. Tất cả các dịch vụ vui chơi, ăn uống, giải trí, du lịch… hầu như đóng cửa, dẫn đến sự dư thừa nguồn cầu trên thị trường. “Vì vậy, mức độ phục hồi của bất động sản cho thuê phụ thuộc vào mức độ phục hồi sau dịch bệnh của nền kinh tế”, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch thường trực Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội dự báo.

Theo nghiên cứu thị trường của Kênh thông tin số 1 về BĐS Việt Nam batdongsan.com.vn, tại Hà Nội giá thuê trung bình tại các trung tâm thương mại giảm mạnh trong giai đoạn diễn ra dịch bệnh. Trong khu vực trung tâm hành chính, giá thuê được ghi nhận giảm 10%, từ gần 2,5 triệu đồng/ m2/tháng xuống còn 2,25 triệu đồng/ m2/tháng; tỷ lệ trống trung bình khoảng 11%. Phân khúc nhà phố cho thuê, do tiềm lực của khách thuê không mạnh như khách thuê tại khu trung tâm thương mại, nên mức giá thuê giảm sâu, bình quân tới 40-50% so với giá trước khi diễn ra dịch bệnh.

Dịch bệnh kéo dài đã khiến nhiều ngành nghề kinh tế, từ tiểu thương đến các doanh nghiệp lớn kinh doanh các mặt hàng như: Thời trang, dịch vụ ăn uống, cắt tóc, gội đầu, rửa xe, buôn bán vật liệu xây dựng, vận tải… bị tạm dừng hoạt động vì giãn cách xã hội, dẫn tới gia tăng số lượng người lao động trong các ngành nghề này thất nghiệp, phải trả mặt bằng thuê, rời thành phố về quê tạm lánh dịch. Và hệ quả là phân khúc BĐS cho thuê dư thừa nguồn cung, đó chính là nguyên nhân của tình trạng giá nhà cho thuê giảm thê thảm thời gian qua.

Về vấn đề này, ông Bùi Xuân Dũng, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) thừa nhận, nhu cầu thuê, giá thuê mặt bằng, văn phòng và công suất cho thuê trên thị trường ghi nhận quý II giảm so với quý I và quý III vẫn tiếp tục giảm sâu. Nhất là mặt bằng cho thuê giảm cả về giá, tổng lượng thuê bình quân.

Trước thực tế trên, các chuyên gia đưa ra dự báo, thị trường BĐS nói chung sẽ còn đối mặt với nhiều khó khăn, đặc biệt phân khúc cho thuê tiếp tục thiếu thanh khoản cho đến khi chiến dịch phổ cập vaccine được hoàn thành và dịch Covd-19 được kiểm soát, bị đẩy lùi.

Theo ông Trần Hiếu, Phó Tổng giám đốc kinh doanh Công ty Cung cấp giải pháp dịch vụ BĐS (DKRA Việt Nam), trước mắt thị trường BĐS cho thuê vẫn trầm lắng, nếu thời điểm đầu quý IV, các địa phương kiểm soát được dịch Covid-19 thông qua tiến độ tiêm vaccine, BĐS cho thuê có thể xuất hiện những “gam màu sáng”. Ngược lại, thị trường sẽ vẫn trầm lắng và phải chờ đến sau kỳ nghỉ Tết 2022 mới bắt đầu tái khởi động trở lại.

Bất động sản cho thuê sẽ là phân khúc có sức phục hồi mạnh mẽ nhất

Tổng Thư ký Hội Môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho biết: Tình trạng BĐS cho thuê lao đao sẽ còn tiếp diễn và gặp nhiều khó khăn, bởi hậu quả của đại dịch Covid-19 là rất nghiêm trọng. Với những tác động của đại dịch, trong ngắn hạn, thị trường nhà phố cho thuê vẫn tiếp tục đối mặt với việc trả hoặc giảm bớt diện tích thuê để cắt giảm chi phí từ các khách thuê hiện tại và khó khăn trong việc tìm kiếm khách thuê mới. Tuy nhiên, trong dài hạn, thị trường mặt bằng bán lẻ nói chung và thị trường nhà phố cho thuê nói riêng được đánh giá là phân khúc có sức hồi phục mạnh mẽ nhất.

Mặt bằng phố cổ sẽ được lấp đầy khi du lịch hoạt động trở lại

Theo ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, dịch bệnh khiến mặt bằng kinh doanh bán lẻ là phân khúc chịu ảnh hưởng và giảm sút rõ. Cùng với khu vực kinh doanh lưu trú, dịch vụ thương mại cũng chịu ảnh hưởng nặng nề đặc biết là khu vực trung tâm phố cổ Hà Nội. Dịch Covid-19 khiến ngành du lịch thiệt hại nặng nề và trực tiếp. Các cơ sở kinh doanh lưu trú, kèm với đó là cơ sở dịch vụ phục vụ du khách sẽ không tránh khỏi ảnh hưởng. Không có khách du lịch thì khách sạn đóng cửa, cửa hàng lưu niệm, dịch vụ ăn uống không thể kinh doanh được. Đối tượng kinh doanh của các cửa hàng ở phố cổ Hà Nội là du khách thế nên mặt bằng trống tăng lên là điều bình thường, khi ngành du lịch hoạt động bình thường mặt bằng này sẽ được lấp đầy trở lại.