Hóa giải tồn kho bất động sản

Nhiều doanh nghiệp (DN) bất động sản (BĐS) chạy quảng cáo với lời “đường mật”: Chiết khấu cao, ưu đãi lớn về lãi suất, mua nhà 0 đồng... để thu hút người dân vào các dự án BĐS. Song bất chấp hàng loạt chính sách ưu đãi được tung ra, thanh khoản của thị trường BĐS vẫn chưa thể sôi động trở lại, bài toán hàng tồn kho càng trở nên nan giải, tạo áp lực lớn lên các chủ đầu tư.

Ưu đãi khủng, hàng vẫn khó bán

Anh Trần Bình Minh - một môi giới BĐS cho rằng các sản phẩm được người dân ưa chuộng là dự án cũ, các sản phẩm mới mở bán là rất hiếm và không nhận được nhiều sự quan tâm. Áp lực tăng cầu cũng buộc chủ đầu tư, sàn giao dịch phải đưa ra những ưu đãi như tăng chiết khấu, nới tiến độ thanh toán... nhưng mức tiêu thụ vẫn chưa cao.

“Tôi có hàng ở cả dự án mới, và các tòa nhà chung cư đã vận hành nhưng thấy người mua hỏi chung cư đã vận hành nhiều hơn. Nhiều khách hàng nói, mua nhà muốn vào ở ngay để được an toàn tiền bạc, chứ mua dự án đóng tiền theo giai đoạn thì không biết bao giờ nhận được nhà trong bối cảnh nhiều dự án thi công cầm chừng”- anh Minh nói.

Một thống kê của Bộ Xây dựng cho biết, quý II/2023, mặc dù có những tín hiệu tích cực từ cơ chế chính sách, lãi suất ngân hàng, tuy nhiên cũng còn nhiều dự án BĐS đang phải tạm dừng do vướng mắc liên quan đến quy định pháp lý, điều chỉnh quy hoạch, giải phóng mặt bằng và biến động nguyên vật liệu… Ngoài ra, các dự án vẫn gặp khó khi vốn tín dụng ngân hàng, trái phiếu DN đang bị hạn chế.

Do đó, lượng tồn kho được đánh giá tiếp tục tăng hơn so cùng kỳ năm trước. Tỷ trọng tồn kho chủ yếu ở phân khúc BĐS nhà ở riêng lẻ, đất nền của các dự án và căn hộ nghỉ dưỡng, giá trị tồn kho BĐS hiện nay lên đến hàng chục nghìn tỷ đồng.

Cụ thể, qua số liệu báo cáo chưa đầy đủ của các địa phương (có 17/63 tỉnh), lượng tồn kho BĐS trong quý II/2023 vào khoảng 16.688 căn, bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền (chung cư 1.714 căn; nhà ở riêng lẻ 7.4773 căn; đất nền là 7.501 nền). Đánh giá tình trạng trên, Bộ Xây dựng cho rằng do thị trường trầm lắng, người mua chưa phục hồi niềm tin đối với thị trường BĐS.

Còn thống kê khác của Hiệp hội BĐS Việt Nam, cả nước có hàng nghìn dự án BĐS đang triển khai nhưng phải tạm dừng, với giá trị đầu tư khoảng 800.000 tỷ đồng (tương đương khoảng 30 tỷ USD), trong đó có cả những dự án phát triển nhà ở xã hội.

Cũng không quá khó để điểm danh, các “ông lớn” ngành BĐS đang tồn kho rất nhiều, trong đó Novaland, Becamex IDC, Nam Long, Đất Xanh, Khang Điền, Kinh Bắc và Phát Đạt có tổng tài sản BĐS tồn kho hơn 10.000 tỷ đồng chủ yếu ở loại hình BĐS nghỉ dưỡng, khu công nghiệp, nhà ở.

Bàn cách gỡ nút thắt

Theo phân tích của giới chuyên gia, hàng tồn kho trên thị trường BĐS đều có tính chất giống nhau là khó hấp thụ vào thị trường. Nguyên nhân là do mức giá quá cao, không phù hợp nhu cầu của đại đa số người dân. Ở thời điểm hiện tại, nhu cầu sở hữu nhà ở thực của người dân rất lớn nhưng khả năng tài chính chỉ có thể chi trả cho căn hộ khoảng 2 – 2,5 tỷ đồng, trong khi nguồn cung của thị trường chủ yếu là phân khúc nhà ở thương mại giá cao.

Chị Hoàng Mỹ Hạnh, quê Hưng Yên, lập nghiệp ở Hà Nội hơn 15 năm chia sẻ, khi có tài chính 500 triệu đồng thì giá nhà 1,7 tỷ đồng. Khi có tài chính 1 tỷ đồng thì giá nhà đã 2,5 tỷ đồng. Giá nhà chung cư ngày càng xa tầm với.

Khi hàng tồn kho nhiều, trong trường hợp xấu sẽ trở thành gánh nặng cho DN nói riêng và cho nền kinh tế nói chung. Bên cạnh những vấn đề liên quan đến pháp lý, quá trình triển khai dự án mất nhiều năm, tiến độ bị ảnh hưởng do nguồn vốn đang bị siết chặt..., việc hàng tồn kho quá lớn và lâu năm sẽ trở thành gánh nặng về thanh khoản và chi phí cho nhiều DN BĐS trong thời gian tới.

Vậy hóa giải hàng tồn kho bằng cách nào? Chuyên gia địa ốc, ông Nguyễn Hoàng, đến từ TPHCM phân tích: Nghịch lý của thị trường là thiếu hụt sản phẩm nhà ở có giá vừa túi tiền trong khi nguồn cung cao cấp lại dư thừa. Như vậy, các chủ đầu tư đang gặp khó vì hàng tồn kho nhiều không bán được, gia tăng áp lực trả lãi vay cho ngân hàng. Phía ngân hàng cũng rơi vào thế khó trong khi khách hàng không thể mua nổi nhà vì đa phần là sản phẩm cao cấp. “Thị trường BĐS vài năm trở lại đây thiếu “nhạc trưởng” điều tiết. Ví dụ khi cấp phép cho các dự án, cần ưu tiên nguồn lực đất đai và dòng vốn cho các dự án trung cấp, bình dân thay vì quá nhiều cao cấp” - ông Hoàng cho hay. Chuyên gia này cũng khuyến cáo, nếu phía chủ đầu tư, ngân hàng không tìm cách giải quyết con số tồn kho để lượng hàng “ế” tiếp tục gia tăng thì tương lai thị trường BĐS sẽ rất đáng lo ngại.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, với nhóm hàng tồn kho thành phẩm là nhóm các sản phẩm đã hoàn thiện đưa ra thị trường nhưng không có giao dịch do thanh khoản yếu, cần phải cơ cấu lại giá phù hợp hơn, chủ đầu tư phải chấp nhận “hy sinh” một phần lợi nhuận để bán được hàng.

Còn với nhóm tồn kho bán thành sản phẩm. Đây là các BĐS đã triển khai nhiều năm nhưng vẫn chưa hoàn thiện, việc giải quyết nằm ở trong tay các cơ quan có thẩm quyền. Các đơn vị quản lý Nhà nước cần xem xét, đẩy nhanh việc gỡ vướng cho các dự án, khơi thông nguồn lực.

Ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội đưa ra một góc nhìn cần gỡ “nút thắt” của thị trường BĐS, các chính sách vĩ mô được ban hành phải đồng bộ, hợp lý mới tạo động lực thúc đẩy thị trường phục hồi nhanh chóng. Các cấp chính quyền địa phương phải chủ động vào cuộc tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về cơ chế, chính sách; tín dụng; đồng thời, đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính tạo thuận lợi cho các chủ thể tham gia thị trường.

Đặc biệt, do BĐS là lĩnh vực đặc thù cần nguồn vốn rất lớn, nên cần có cơ chế để các DN huy động được các nguồn lực khác, thậm chí cả nguồn lực đầu tư nước ngoài. Đối với các DN, cần phải đi theo xu thế của tình hình mới như phát triển đô thị thông minh, đô thị xanh. Rõ ràng, trong bối cảnh thay đổi thì các DN cũng phải thay đổi tư duy, kịp thời nắm bắt theo xu thế để tồn tại và phát triển.

Bên cạnh đó, các DN BĐS cần cắt giảm tối đa các chi phí để vượt qua giai đoạn khó khăn của thị trường và thích ứng với xu thế mới. Có thể các DN phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ hoặc chung cư ở các đô thị, do đây là nhu cầu thiếu yếu trong giai đoạn đô thị hóa rất cao nên đi theo xu thế thì sẽ chiến thắng.

Theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, nếu muốn thị trường BĐS "tan băng" phải có cơ hội về dòng tiền, bên cạnh đó mặt bằng giá cần giảm xuống một mức nào đó đủ để người mua tin tưởng và chấp nhận. Còn nếu chủ đầu tư nào cũng muốn giữ giá cao để chờ đợi cơ hội thì thị trường sẽ khó có thể chuyển biến theo hướng tích cực.

Ông Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, về giải pháp dài hạn, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS cần sửa đổi đồng bộ, tránh chồng chéo; các cơ chế chính sách đủ hấp dẫn với chủ đầu tư và nhà đầu tư, khách hàng mua BĐS. DN BĐS cũng cần cơ cấu lại sản phẩm, ưu tiên phân khúc phù hợp nhu cầu đại đa số người dân; quản trị lại DN, xác định lại giá thành để có giá bán hợp lý trên thị trường; đàm phán với nhà đầu tư về các phương án giãn hoãn nợ, hàng đổi hàng…