Lãi vay mua nhà sau ưu đãi lên tới 15%/năm, cần lưu ý gì khi vay?

Khảo sát quý II của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS-IRE) tại 10 ngân hàng thương mại cho thấy, lãi suất vay mua nhà ưu đãi hiện phổ biến ở mức 8,5-11%/năm. Thời gian áp dụng mức lãi suất này thường kéo dài 6-12 tháng, tùy ngân hàng và từng gói tín dụng.

Trong nhóm ngân hàng quốc doanh lớn, Agribank đang áp dụng mức lãi suất ưu đãi từ 8,2%/năm đối với các khoản vay trung, dài hạn; Vietcombank ở mức 9,8%; VietinBank 10,5% và BIDV 10,8% đối với gói cố định 12 tháng.

Ở nhóm ngân hàng tư nhân, mặt bằng lãi suất cũng không còn chênh lệch quá lớn. Techcombank, ACB, HDBank, TPBank đều áp dụng mức từ 9% đến 9,8%. Một số ngân hàng khác như BaoViet Bank, VIB dao động  trên 10% với một số gói ưu đãi 12 tháng.

Sau thời gian này, phần lớn khoản vay sẽ chuyển sang lãi suất thả nổi, được xác định dựa trên lãi suất cơ sở hoặc lãi suất tham chiếu cộng với biên độ khoảng 3,3-3,5%. Theo VARS-IRE, lãi suất thực tế người vay phải trả hiện phổ biến ở mức 13-15%/năm.

Với nền lãi suất đang ở mức cao nhất trong nhiều năm, các chuyên gia tài chính cho rằng, trước khi ký hợp đồng tín dụng, người mua nên yêu cầu ngân hàng cung cấp đầy đủ thông tin về lãi suất áp dụng trong toàn bộ thời gian vay, đặc biệt là mức lãi suất sau khi kết thúc thời gian ưu đãi.

Bên cạnh đó, người vay không nên chỉ nhìn vào con số lãi suất ưu đãi được quảng bá. Người vay cần kiểm tra lãi suất thả nổi được tính theo công thức nào, mức lãi suất tham chiếu, biên độ cộng thêm và chu kỳ điều chỉnh. Đây là những yếu tố có thể khiến số tiền phải trả hàng tháng thay đổi đáng kể. Người mua cũng nên tự tính khoản trả nợ trong trường hợp lãi suất tăng lên 13%, 15% hoặc cao hơn mức ưu đãi ban đầu. Việc này giúp đánh giá khả năng tài chính trong tình huống bất lợi, thay vì chỉ căn cứ vào số tiền phải trả trong những tháng đầu tiên.

Bên cạnh tiền gốc và lãi, cần tính đến các khoản chi phí khác như phí trả nợ trước hạn, phí liên quan đến tài sản bảo đảm và các khoản chi phí phát sinh theo hợp đồng. Khi so sánh các gói vay, nên tính tổng nghĩa vụ tài chính thay vì chỉ lựa chọn ngân hàng có mức lãi suất ưu đãi thấp nhất.

Đặc biệt, người mua không nên vay ở mức sát với khả năng trả nợ tối đa. Một khoản dự phòng cho những biến động về thu nhập, lãi suất và chi phí sinh hoạt sẽ giúp giảm rủi ro tài chính trong thời gian dài.

PGS.TS Nguyễn Hữu Huân, Giảng viên cao cấp Đại học Kinh tế TP HCM, cho biết người mua nhà thường vay trong 15-25 năm, do đó rủi ro lãi suất không chỉ nằm ở 2-3 năm đầu mà kéo dài trong toàn bộ chu kỳ vay.

Nếu lãi suất giảm sau thời gian ưu đãi, người vay sẽ được hưởng lợi. Ngược lại, nếu lãi suất vẫn neo cao trong trung hạn, cú sốc chi phí vay có thể xuất hiện muộn hơn nhưng không biến mất. Đây là rủi ro “vách đá lãi suất” (rate cliff), khi khoản vay ban đầu khá nhẹ nhưng chi phí tăng mạnh sau khi hết ưu đãi.

Theo ông Huân, trong bối cảnh lãi suất đang ở vùng cao và có thể duy trì trong một thời gian, cả nhà đầu tư lẫn người mua nhà ở thực cần chuyển từ tư duy tận dụng đòn bẩy giá rẻ sang quản trị chi phí vốn và dòng tiền dài hạn. Thị trường hiện không còn phù hợp với chiến lược phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá nhanh nhờ tín dụng rẻ.

Dưới góc nhìn chung về thị trường khi lãi suất mua nhà neo cao, các chuyên gia cho rằng, lãi suất sẽ tiếp tục là yếu tố quyết định khả năng phục hồi của thị trường. Trong bối cảnh giá nhà chưa có dấu hiệu giảm mạnh, lãi vay tiếp tục duy trì ở mức cao sẽ khiến người mua cân nhắc kỹ hơn trước khi xuống tiền.

Thị trường vì vậy nhiều khả năng sẽ chứng kiến xu hướng người mua giảm đòn bẩy tài chính, ưu tiên các dự án có chính sách hỗ trợ lãi suất hoặc có thể khai thác dòng tiền sớm để giảm áp lực chi phí vốn.