‘Lỗ hổng’ chuyển nhượng dự án, cư dân chịu thiệt

Trong báo cáo tổng kết thi hành luật kinh doanh bất động sản 2014, Bộ Xây dựng đã chỉ ra hàng loạt tồn tại, hạn chế về chuyển nhượng dự án bất động sản.

Thứ nhất, chưa có sự thống nhất của pháp luật kinh doanh bất động sản với pháp luật về đầu tư trong thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản. Đơn cử, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản hiện nay được thực hiện theo hai trình tự thủ tục được quy định theo hai luật là Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đầu tư 2020 có sự khác nhau.

Thứ hai, luật chưa phân định rõ giữa chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản với chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đầu tư hạ tầng, dự án đầu tư xây dựng để sản xuất.

Thứ ba, một số quy định cụ thể về trình tự, thủ tục, điều kiện, thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án chưa phù hợp, thuận lợi trong thực hiện. Đơn cử, quy định hiện hành chưa có quy định cụ thể về việc chuyển nhượng đối với dự án nhà ở xã hội, hoặc một phần dự án bất động sản có diện tích đất để phát triển nhà ở xã hội. Do vậy, trong thực tế có các doanh nghiệp không có cơ sở, gặp vướng mắc trong chuyển nhượng dự án nhà ở xã hội.

Thứ tư, quy định, cơ chế bảo vệ quyền lợi khách hàng hoặc các bên có liên quan trong chuyển nhượng dự án chưa phù hợp.

Quy định bên chuyển nhượng dự án phải thông báo và giải quyết các quyền lợi của khách hàng và các bên liên quan đến dự án được thực hiện sau khi được cơ quan có thẩm quyền quyết định chấp thuận việc chuyển nhượng là chưa phù hợp; thực hiện mang tính hình thức và không được kiểm soát dễ dẫn đến khiếu kiện trong và sau khi chuyển nhượng dự án.

Trường hợp khách hàng hoặc các bên có liên quan có ý kiến về quyền lợi của mình liên quan đến dự án hoặc một phần dự án chuyển nhượng thì chủ đầu tư chuyển nhượng có trách nhiệm giải quyết theo quy định của pháp luật trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng.

Tức là việc thông báo và giải quyết các quyền lợi của khách hàng và các bên liên quan đến dự án được thực hiện sau khi có quyết định chấp thuận về việc chuyển nhượng dự án của cơ quan thẩm quyền và chỉ mang tính chất là một thủ tục hình thức trong hoạt động chuyển nhượng dự án mà không có cơ chế kiểm định hay giám sát.

Do vậy, trên thực tế nhiều trường hợp quyền lợi của bên thứ ba bị ảnh hưởng, không được giải quyết khi dự án đã được chuyển nhượng xong.

Trên thực tế, có nhiều chủ đầu tư chuyển nhượng dự án cho chủ đầu tư khác nhưng khi chủ đầu tư mới bắt tay vào triển khai thì quyền lợi khách hàng bị xâm hại. Cụ thể, theo UBND TP Hà Nội, dự án khu Đoàn ngoại giao của Hancorp và một số dự án của HUD làm chủ đầu tư có việc chuyển nhượng hạ tầng kỹ thuật chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư thứ cấp nhưng chưa hoàn thiện thủ tục…

Vào thời điểm năm 2019, cư dân khu Ngoại giao đoàn liên tục căng băng rôn phản đối chủ đầu tư Hancorp về vấn đề về điều chỉnh quy hoạch, vấn đề sổ đỏ cũng khiến cư dân tại đây bức xúc. Thực tế, có những hộ dân nhận bàn giao nhà, ở đây từ năm 2015, nhưng đến nay tới năm 2019 năm vẫn chưa được bàn giao sổ đỏ.