Mua bất động sản thời điểm này, đâu là những tiêu chí đáng cân nhắc?
Hơn 11 triệu tỷ đồng tiền gửi dân cư đang nằm trong hệ thống ngân hàng, tiết kiệm trở thành lựa chọn của nhiều người có dòng tiền nhàn rỗi trước biến động khó lường của vàng và chứng khoán. Riêng 6 tháng đầu năm 2026, tiền gửi dân cư đã tăng thêm khoảng 733.000 tỷ đồng, trong khi lãi suất tiết kiệm được nhiều ngân hàng duy trì ở mức hấp dẫn, phổ biến quanh 7%/năm cho kỳ hạn 6-12 tháng, một số ngân hàng thậm chí thỏa thuận mức lãi suất lên tới mức 8-9%/năm. Vậy mua bất động sản ở thời điểm này cần lưu ý điều gì?
Câu trả lời cho bài toán trên phụ thuộc vào bản chất khác biệt giữa hai kênh. Tiền gửi tiết kiệm mang lại lợi nhuận cố định, nhưng dừng lại ở đó - không có thêm dư địa gia tăng giá trị. Trong khi đó, một bất động sản có khả năng khai thác thực tế (cho thuê, kinh doanh) vừa tạo dòng tiền định kỳ, vừa có khả năng tăng giá theo thời gian, nếu chọn đúng tài sản. Đây chính là xu hướng được các nhà đầu tư lựa chọn trong bối cảnh thị trường hiện tại.
Hai lưu ý trước khi xuống tiền
Thứ nhất, vị trí và mật độ dân cư thực tế - yếu tố quyết định. Thị trường cho thuê nhà phố, shophouse tại nhiều đô thị lớn thời gian qua cho thấy sự phân hóa rất rõ: có những vị trí đạt tỷ suất lợi nhuận cho thuê 8-12%/năm, nhưng cũng không ít trường hợp chỉ đạt 1-2%/năm, thậm chí thấp hơn lãi suất tiết kiệm, do nằm ở khu vực chưa hình thành đủ mật độ dân cư và nhu cầu mua sắm thực tế. Sự chênh lệch này không đến từ thiết kế sản phẩm, mà đến từ vị trí của khu đô thị có “đắc địa” không, có thực sự đông dân cư sinh sống, hay thuận lợi đón dòng khách tự nhiên hay không.
Thứ hai, cơ cấu vốn và chi phí lãi vay phù hợp với năng lực tài chính. Trong bối cảnh lãi suất vay bất động sản phổ biến 12-14%/năm theo DXS-FERI, nên chọn dự án có phương án cho vay hợp lý, ân hạn nợ gốc, chặn trần lãi suất để giảm thiểu rủi ro lãi suất biến động tăng cao. Tỷ lệ vay và thời điểm trả gốc, trả lãi cần được tính toán dựa trên dòng tiền thực tế.
Eurowindow Light City - Liền kề/shophouse tại trung tâm thủ phủ Thanh Hóa
Tại Eurowindow Light City, các sản phẩm liền kề/shophouse Phân khu Mặt Trời có mặt tiền từ 6m, diện tích 76-244 m², thiết kế kết hợp không gian an cư và kinh doanh - tầng một phù hợp khai thác kinh doanh, cho thuê hoặc làm văn phòng, các tầng trên dùng để ở.
Về tài chính, chủ đầu tư hỗ trợ khách hàng vay tới 70% giá trị sản phẩm, lãi suất 0% trong 18 tháng đầu; 24 tháng tiếp theo áp dụng mức trần lãi suất 9,5%/năm. Người mua chỉ cần chuẩn bị khoảng 30% giá trị sản phẩm, số còn lại (70%) được ngân hàng hỗ trợ cho vay với chính sách đặc biệt, đồng thời có thêm gói ưu đãi lên tới 15,5% giá trị sản phẩm, gồm chiết khấu thanh toán sớm tối đa 12%, ưu đãi chào hè 1,5% và hỗ trợ an cư 2%.
Với căn liền kề/shophouse giá trung bình 6,5 tỷ đồng, khách hàng cần khoảng 1,95 tỷ đồng vốn tự có (30%), vay 4,55 tỷ đồng (70%) và được ân hạn gốc, lãi trong 18 tháng đầu. Sau khi nhận nhà, khách hàng cần khoảng 2 tháng để hoàn thiện nội thất (chi phí ước tính từ 300-400 triệu đồng, trung bình khoảng 350 triệu) trước khi đưa vào kinh doanh, cho thuê.
Sau 2 năm kinh doanh cho thuê với doanh thu khoảng 25 triệu đồng/tháng, tổng tiền thuê thu về khoảng 600 triệu đồng. Tính đến thời điểm này, khách hàng đã trải qua hơn 3 năm kể từ lúc mua (bao gồm cả thời gian chờ bàn giao và hoàn thiện nội thất).
Sau 18 tháng ân hạn toàn bộ gốc và lãi, đến tháng thứ 19 khoản vay 4,55 tỷ đồng vẫn còn nguyên vẹn, và ngân hàng bắt đầu thu nợ theo phương thức trả gốc đều: dư nợ được chia đều cho 282 tháng vay còn lại (25 năm trừ 18 tháng đã ân hạn), tương đương khoảng 16,1 triệu đồng gốc mỗi tháng, cộng với phần lãi tính trên dư nợ giảm dần theo mức trần 9,5%/năm. Trong 20 tháng đầu của giai đoạn này - từ tháng 19 đến tháng 38, tổng gốc và lãi phải trả cộng dồn vào khoảng 1,019 tỷ đồng (gốc 323 triệu đồng, lãi 696 triệu đồng). Thay vì phải bỏ ra 1,369 tỷ đồng (bao gồm 350 triệu phí hoàn thiện nội thất và 1,019 tỷ tiền trả gốc lẫn lãi), khách hàng chỉ phải trả 769 triệu đồng do đã có khoản 600 triệu đồng tiền cho thuê trong 24 tháng bù vào.
Tại thời điểm này, khách hàng có hai lựa chọn. Lựa chọn thứ nhất là chuyển nhượng tài sản. Với giả định giá nhà tăng trung bình khoảng 15-20% - mức tăng giá được ghi nhận tại nhiều khu đô thị có hạ tầng đồng bộ sau 3-4 năm - căn nhà ước tính có giá trị khoảng 7,64 tỷ đồng. Lựa chọn thứ hai là duy trì kinh doanh hoặc cho thuê để thu tiền đều đặn hàng tháng. Khi hạ tầng khu đô thị tiếp tục hoàn thiện và tỷ lệ lấp đầy dân cư tăng lên theo thời gian, giá trị bất động sản được kỳ vọng còn tiếp tục tăng thêm, đồng thời dòng tiền cho thuê cũng có cơ hội cải thiện khi khu vực đông đúc hơn.
Nhìn chung, trong dài hạn, một bất động sản có vị trí tốt và khả năng khai thác thực tế vẫn cho thấy tiềm năng sinh lời vượt trội so với kênh gửi tiết kiệm thuần túy.