Nghịch lý thị trường bất động sản: Dư thừa phân khúc cao cấp

Bức tranh thị trường bất động sản (BĐS) có nhiều hình ảnh phản ánh trái chiều. Dù tiềm năng phát triển dồi dào trong dài hạn song thị trường vẫn đối mặt với rào cản lớn là giá nhà tăng cao và mất cân đối trầm trọng về cơ cấu sản phẩm, đe dọa cơ hội sở hữu nhà của người dân.

Giá nhà ngày càng leo thang

Vợ chồng anh Trần Nam ở Đông Anh (cũ) thu nhập khoảng 24 triệu đồng/tháng, hiện đang nuôi 3 con nhỏ và sống chung với bố mẹ đẻ.

Nhận thấy nhiều bất tiện khi sống chung, gia đình hai bên góp được 2 tỷ đồng hỗ trợ các con tìm mua căn hộ nhỏ. Vợ chồng anh cũng đôn đáo tìm hiểu các dự án chung cư. Qua môi giới cũng như qua thực tế tìm hiểu anh Nam xác định, với khoản tiền 2 tỷ đồng bố mẹ hỗ trợ cộng một ít tiền tiết kiệm trong tay, anh Nam khó có cơ hội mua nhà ở Hà Nội. Càng không thể mua nhà thổ cư ở Đông Anh (cũ) vì giá đất và nhà ở đây tăng vùn vụt, tăng hơn 300% trong 2 năm qua, muốn mua được một căn  hộ nhỏ cũng phải có khoản tiền 4,5 tỷ đồng trở lên.

Anh Nam cùng vợ quyết tìm cơ hội mua nhà ở xã hội, nhưng các thủ tục mà anh cần phải hoàn thành trong bộ hồ sơ khó khăn vô cùng. Để xác nhận kê khai cho vợ là không hề đơn giản, vì vợ anh kinh doanh tự do.

Khảo sát của phóng viên về giá nhà ở tại một số khu vực đều nhận thấy giá nhà đang ở mức rất cao.

Một số môi giới đăng tin nhận đặt chỗ (booking) dự án như Kepperland ở Tố Hữu, Hà Đông (cũ) có giá 105 – 110 triệu đồng/m2, hay dự án chung cư Nam An Khánh ( Hoài Đức cũ) giá cũng được môi giới thông báo từ 90 triệu đồng/m2.

Còn với những toà nhà đã đi vào vận hành, giá bán cao ngất ngưởng. Chẳng hạn tại Home City, căn 2 phòng ngủ diện tích hơn 70m2 hiện được chào bán 8 - 8,2 tỉ đồng/căn (chưa bao gồm thuế phí), trong khi tháng 8/2025 chỉ 7,6 - 7,9 tỉ đồng. Một số căn hộ vị trí không đẹp cũng tăng 200 - 300 triệu đồng, đạt mức phổ biến 7,5 tỉ đồng/căn.

Còn ở TPHCM, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, tại khu vực các khu trung tâm của TPHCM mới, phân khúc căn hộ hạng sang (từ 80 triệu đồng/m2 trở lên) đang tăng tốc mạnh.

Cụ thể, tại quận 1 (cũ), một số dự án thứ cấp đạt khoảng 413 triệu đồng/m2, quận 2 (cũ) khoảng 314 triệu đồng/m2, trong khi các dự án còn lại phổ biến ở ngưỡng 101-182 triệu đồng/m2.

Hàng loạt dự án mới tại TPHCM đang thiết lập mặt bằng giá ngày càng cao như Dự án The Privé của Tập đoàn Đất Xanh (quy mô 12 toà tháp, 3.175 căn hộ) đang được chào bán với mức giá từ 120 – 150 triệu đồng/m2; Dự án Eaton Park của Tập đoàn Gamuda Land (quy mô 6 tháp, 1.980 căn hộ) giá 150 – 200 triệu đồng/m2; dự án Masteri Park Place của Masterise Homes (quy mô 4 tháp, 1.728 căn hộ) giá 165 – 200 triệu đồng/m2…

Theo chuyên gia Savills, nguyên nhân khiến giá trung bình leo lên 101 triệu đồng/m2 chủ yếu do sự đổ bộ của phân khúc căn hộ hạng A. Nếu như những năm trước, căn hộ trung cấp (hạng B) chiếm tỉ trọng chủ đạo, thì đến quý III/2025, loạt dự án cao cấp tung hàng mạnh, tập trung tại khu vực trong Vành đai 3. Việc phân khúc cao cấp chiếm ưu thế đã làm thay đổi cấu trúc nguồn cung, kéo mặt bằng giá chung tăng lên, đồng thời thu hẹp thị phần của hạng B. Trong khi đó, phân khúc bình dân (hạng C) gần như biến mất khỏi thị trường.

Thông tin của Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy tính đến cuối quý III/2025, chỉ số giá căn hộ chung cư tại Hà Nội, Đà Nẵng và TPHCM tăng lần lượt 96,2%; 72,6% và 56,9% so với năm 2019. Giá bán trung bình các dự án trong tập mẫu tại 3 thành phố này đã lên tới 78,9 triệu đồng/m2 ở Hà Nội; 67,4 triệu đồng/m2 ở Đà Nẵng và 81,6 triệu đồng/m2 ở TPHCM.

Giá nhà tăng gây bất ổn thị trường

Bà Trần Hồng Nguyên - Phó Chủ nhiệm Ủy ban Tư pháp của Quốc hội cho rằng, các cơ quan chức năng cần có câu trả lời cho người dân về tình trạng giá nhà quá cao.

“Thời gian qua, thị trường BĐS ở một số khu vực xuất hiện những diễn biến bất thường, đặc biệt là tình trạng giá đất, giá nhà tăng nhanh, vượt xa giá trị thực tế và mặt bằng thu nhập của người dân. Điều này không chỉ gây bất ổn thị trường mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến kinh tế vĩ mô và tạo áp lực lớn lên người thu nhập thấp trong việc tiếp cận nhà ở” - bà Nguyên nhấn mạnh.

TS Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho rằng, lệch pha cung cầu khiến giá nhà ở, nhất là phân khúc căn hộ tại các đô thị lớn tăng mạnh, liên tục thiết lập mặt bằng mới và vượt xa tốc độ tăng thu nhập thực tế. Tình trạng này không chỉ thu hẹp cơ hội tiếp cận nhà ở của đại bộ phận người dân, mà còn gia tăng nguy cơ hình thành “bong bóng” giá.

Loạt giải pháp đồng bộ kiểm soát giá nhà đất

Bộ Xây dựng thừa nhận, trong những năm gần đây, thị trường BĐS tại nhiều tỉnh, thành phố trên cả nước, đặc biệt là tại các đô thị lớn và khu vực đang đô thị hóa nhanh diễn biến phức tạp, có yếu tố bất ổn, gây ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân và sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS.

Tại các khu vực đô thị lớn, giá nhà ở tăng mạnh, nhiều nơi vượt xa khả năng chi trả của phần đông người dân, đặc biệt là nhóm thu nhập thấp, trung bình.

Thực tế cho thấy, trong nhiều trường hợp giá nhà, đất không phản ánh đúng quy luật cung - cầu thực tế mà bị chi phối bởi hoạt động đầu cơ, tác động bởi thông tin quy hoạch chưa minh bạch, sắp xếp điều chỉnh địa giới hành chính, tâm lý đám đông…

Chuyên gia kinh tế -TS Cấn Văn Lực nhấn mạnh, cần thiết có giải pháp phù hợp, kịp thời để kiểm soát thị trường BĐS, nhất là giải pháp điều tiết về cơ cấu sản phẩm nhà ở, giá giao dịch đất đai, nhà ở nhằm tạo điều kiện để đáp ứng đúng nhu cầu ở thiết thực, ổn định đời sống cho người dân, người lao động, cán bộ, công chức, viên chức; khắc phục các bất cập, bảo đảm thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh; góp phần thực hiện mục tiêu an sinh xã hội và ổn định kinh tế vĩ mô, thúc đẩy đạt được mục tiêu tăng trưởng mạnh, bền vững. Tăng cung nhà ở xã hội trong thời gian tới cũng chính là một vấn đề đặc biệt quan trọng thúc đẩy thị trường BĐS năm 2026 và giai đoạn tiếp theo.

Nhà ở xã hội đang được xác định là một trong những định hướng phát triển quan trọng. Không chỉ dừng lại ở mục tiêu an cư cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội còn là chính sách kinh tế mang tính nhân văn sâu sắc, góp phần mở rộng dư địa tăng trưởng, kích hoạt dòng vốn đầu tư, tạo việc làm và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh.

Nhưng thực tế, mặc dù Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, giúp tốc độ triển khai Đề án nhà ở xã hội được cải thiện nhưng kết quả chưa đạt kỳ vọng.

Bà Tống Thị Hạnh - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho biết: Bộ Xây dựng đang theo dõi chặt chẽ hàng tồn kho và cơ cấu sản phẩm của từng địa phương để nhận diện phân khúc thiếu hụt, từ đó định hướng phát triển phù hợp. Hiện nay, chúng ta đang dư thừa phân khúc cao cấp, nhưng lại thiếu trầm trọng BĐS phù hợp với thu nhập người dân và nhà ở xã hội. Do vậy, cần tập trung phát triển phân khúc phù hợp với thu nhập người dân.

Ngoài ra, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu thành lập Trung tâm giao dịch BĐS điện tử do Nhà nước quản lý, phối hợp với các cơ quan đất đai, thuế và tài chính. Đây sẽ là nền tảng quan trọng để kiểm soát hoạt động môi giới, hạn chế thông tin sai lệch và nâng cao minh bạch cho toàn thị trường”.

Cùng với đó là việc thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia với trọng tâm phát triển quỹ nhà ở xã hội cho thuê không chỉ mở ra cơ hội an cư cho người dân, mà còn là bước đi chiến lược nhằm ổn định thị trường bất động sản trong dài hạn…