Nóng lạnh thị trường bất động sản - Bài 1: Doanh nghiệp đau đầu tìm vốn

Sau sự tăng nóng của thị trường bất động sản (BĐS), hiện đang là thời điểm địa ốc trở về giá trị thực. Giới chuyên gia dự báo, khó khăn của thị trường còn rất lớn. Doanh nghiệp (DN) thiếu vốn, giá nhà, giá đất nền giảm. DN đang nỗ lực tái cấu trúc dự án, dòng tiền, và bộ máy.’

Doanh nghiệp đau đầu với bài toán dòng tiền

Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư địa ốc No Va (Novaland) đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ, hội đồng quản trị cũng thay đổi chủ tịch.

Hồi cuối tháng 11/ 2022, cựu Chủ tịch của Novaland, ông Bùi Xuân Huy thừa nhận, đặt trong bối cảnh năm 2022, tình hình kinh tế thế giới và Việt Nam có những biến động khó lường, lạm phát, hậu quả của dịch bệnh, cùng với chính sách thắt chặt tín dụng đã tác động mạnh đến các DN trên toàn thế giới, Novaland không phải ngoại lệ. Đối mặt với nhiều khó khăn, Novaland cho biết, đang cùng các cổ đông, đối tác nước ngoài, đội ngũ chuyên gia làm việc ngày đêm để rà soát, cân đối lại dòng tiền để có thể tiếp tục hoàn thiện các dự án trọng điểm đang triển khai.

Bất động sản đóng góp gần 11% GDP của nền kinh tế. Đặc biệt, lĩnh vực địa ốc có ảnh hưởng đến khoảng 40 ngành kinh tế quan trọng khác của nền kinh tế, nhất là những ngành liên quan trực tiếp như xây dựng, công nghiệp chế biến chế tạo, du lịch, lưu trú - ăn uống và tài chính - ngân hàng... Cùng với đó, nhu cầu nhân sự cho bất động sản hiện đang xếp thứ 7/11 các nhóm ngành có nhu cầu nhân lực cao, nhu cầu tuyển dụng ngành bất động sản bình quân chiếm 4,15% tổng nhu cầu nhân lực/năm. Chính vì thế, khi các DN bất động sản lao đao sẽ ảnh hưởng tới hàng loạt ngành nghề khác, gây bất ổn cho nền kinh tế.

Tương tự, nhiều DN BĐS cũng đang phải gồng mình với những sóng gió trên thị trường. Ông Lê Hữu Nghĩa - Tổng Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng thương mại Lê Thành cho biết, phần lớn số vốn trong một dự án nhà ở, chủ đầu tư phải vay ngân hàng, lãi suất cho vay tăng khiến chi phí và giá thành sản phẩm tăng theo. Khách hàng của Lê Thành đa số là người có thu nhập thấp hoặc trung bình cũng đi vay ngân hàng, vì vậy, nhiều người không đặt cọc hoặc phải dừng lại việc mua nhà do không đủ tiền trả lãi hàng tháng; nhiều nhà đầu tư cũng rút lui khi lãi suất tăng. Thực tế này đang đẩy DN vào thế khó.

Một DN có tiếng về BĐS ở Hà Nội cho biết, gần như 2 quý cuối năm, công ty của ông không có nguồn thu. Đáng lo hơn, thời gian này DN liên tục nhận được nhiều đơn xin hoãn thanh toán không phạt lãi của khách hàng. Thậm chí có không ít khách hàng xin thanh lý hợp đồng, nhận lại tiền đóng trước bất chấp việc phải chịu lãi phạt, khiến DN rất đau đầu...

Theo vị này, nếu như trước đây dự án chậm một chút khách hàng cũng có thể đồng hành, nhưng nay chỉ cần một lỗi nhỏ của DN, khách hàng cũng vin vào để làm lớn chuyện và yêu cầu thanh lý hợp đồng. Việc nhiều khách hàng cùng lúc đòi thanh lý hợp đồng, đòi lại tiền mặt đã trở thành áp lực và nỗi ám ảnh đối với DN trong bối cảnh không có dòng tiền.

9 tháng đầu năm, thống kê cho thấy, 9 DN BĐS, gồm Nhà Khang Điền (KDH), Đầu tư Nam Long (NLG), Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (SCR), Đô thị Từ Liêm (NTL), Phát Đạt (PDR), DIC Corp, Nhà Bà Rịa - Vũng Tàu (HDC), Đầu tư LDG (LDG) và Đất Xanh Group (DXG) đều ghi nhận dòng tiền kinh doanh âm hàng chục nghìn tỷ đồng. Trong đó, Đất Xanh ghi nhận âm 3.775,8 tỷ đồng; DIC Corp âm 2.380,3 tỷ đồng; Khang Điền âm 2.315,5 tỷ đồng; Địa ốc Sài Gòn Thương Tín âm 637,6 tỷ đồng…

Để giải bài toán dòng tiền trong bối cảnh thị trường BĐS gặp khó, sức cầu suy yếu mạnh, nhiều chủ đầu tư BĐS đã công bố hạ giá bán 30 - 50% so với hồi đầu năm để thu tiền về. Có thể thấy, thị trường BĐS đang diễn ra cuộc thanh lọc mạnh, các DN đang nỗ lực thay đổi cách vận hành, kinh doanh để thích nghi với giai đoạn thị trường trầm lắng do nhiều nhà đầu tư và DN “bỏ cuộc chơi”.

Giá nhà, giá đất nền đi xuống

Chị Nguyễn Minh Phương (phố Thái Hà, Hà Nội) cho biết, hơn 1 năm nay chị đau đáu giấc mơ mua một căn hộ chung cư với 3 phòng ngủ mới đủ cho cuộc sống sinh hoạt của gia đình hai vợ chồng và hai đứa con. Nhưng với khoản tiền dành dụm chỉ 2,5 tỷ đồng, chị Phương biết đây là điều không tưởng nếu như muốn mua dự án mới, chị buộc phải tìm căn hộ cũng đã sử dụng khoảng 5 – 7 năm.

“Các khu vực tôi tìm mua là Hà Đông, Mỹ Đình, nhưng càng tìm càng khó. Bẵng đi 1 năm, tôi vào một hội nhóm trên mạng xã hội và được biết có người rao bán căn hộ 3 phòng ngủ giá 2,x tỷ đồng, x là con số rất nhỏ. Giá bán này đã rẻ hơn 120 triệu đồng so với thời điểm tháng 2/2022” – chị Phương nói.

Chị Nguyễn Huyền Châu (toà nhà The Rice, Long Biên, Hà Nội) cũng bày tỏ: “Giá nhà đang giảm. Căn hộ nhà hàng xóm rộng 45 m2, thời điểm này 1 năm về trước bán 1,1 tỷ đồng thì nay cũng chính căn hộ đó được rao bán giá 950 triệu đồng”.

Không chỉ giá nhà, giá đất nền cũng đang hạ nhiệt. Trong vai người đi mua nhà đất nền tại khu vực Đông Anh, tiếp cận với môi giới Đ.Q.H, chúng tôi được môi giới này đưa ra lời khuyên, đây là thời điểm thích hợp để mua đất vì giá đang giảm mạnh.

Môi giới Đ. Q. H nói, hiện các lô đất dự án, đấu giá ở Đông Anh, Mê Linh, Hoài Đức, Nam Từ Liêm đều đang có chiết khấu từ nhà đầu tư thứ cấp do không đủ khả năng chịu lãi ngân hàng. Đơn cử như nhà liền kề 65m2 nằm trong dự án của cán bộ, nhân viên một tòa báo tại đường Trịnh Văn Bô, hồi đầu năm 2022 rao bán 12 tỷ đồng, nhưng đến nay nhà đầu tư thứ cấp hạ xuống còn 9,5 tỷ đồng. Hoặc nhà liền kề dự án An Lạc Green Symphony ở Xuân Phương, hồi đầu năm giá 100 – 110 triệu đồng/m2, hiện hạ xuống mức 85-100 triệu đồng/m2.

Môi giới Đ. Q. H cho biết, do ngân hàng siết tín dụng nên những nhà đầu tư thứ cấp “ôm” hàng ở dự án phải giảm lãi, cắt lỗ để đẩy hàng đi, nhưng với những nhà đầu tư “ôm” hàng đất thổ cư giá chững lại nên vẫn có thanh khoản.

Nhận định về thị trường BĐS, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu, Savills Hà Nội cho biết, giá bán sơ cấp tại Hà Nội vẫn tiếp tục tăng do nguồn cung hạn chế; còn thị trường thứ cấp có thể xảy ra tình trạng điều chỉnh về giá, đặc biệt đối với những sản phẩm mà nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, nhưng mức độ điều chỉnh giá tại các phân khúc sẽ có sự khác biệt.

Báo cáo gần đây của Savills nhận định quý IV năm nay, 8 dự án căn hộ mới và giai đoạn tiếp theo của 2 dự án sẽ cung cấp 5.033 căn hộ cho thị trường. Trong đó, khoảng 70% nguồn cung tương lai sẽ là các căn hộ hạng B (giá từ khoảng 45 - 85 triệu đồng triệu đồng/m2). Savills cũng nhận định giá chung cư tại Hà Nội đã duy trì đà tăng liên tiếp từ giữa năm 2019 tại cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Tuy nhiên thời gian tới, lượng giao dịch có thể sẽ giảm trong bối cảnh lãi suất cho vay của ngân hàng liên tục tăng và thị trường bất động sản nói chung không có nhiều tín hiệu tích cực.

Theo nhận định của Công ty JLL, thị trường căn hộ Hà Nội dự kiến sẽ tiếp tục biến động do lãi suất tăng và tín dụng chưa được tháo gỡ, những khó khăn đối với thị trường nhà ở sẽ còn tiếp tục trong ngắn và trung hạn. Những trở ngại về rào cản pháp lý, tiếp cận nguồn vốn và các biến động của nền kinh tế sẽ làm giảm tốc độ tăng trưởng của nguồn cung mới.

Thời gian qua, thị trường bất động sản có biến động, nổi lên một số vấn đề như nguồn cung có giảm, hoạt động giao dịch trầm lắng, tính thanh khoản giảm. Bên cạnh đó, nhiều DN bất động sản gặp khó khăn khiến một số phải dừng hoạt động liên quan tới đầu tư dự án nhà ở, bất động sản, dẫn đến một số doanh nghiệp cho công nhân lao động tạm nghỉ việc.

Trước khó khăn đó, Thủ tướng Chính phủ đã quyết định thành lập Tổ công tác để hướng dẫn, tháo gỡ khó khăn vướng mắc cho DN, thị trường bất động sản, bảo đảm thị trường hoạt động ổn định, lành mạnh. Tổ công tác do Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị làm Tổ trưởng; 2 tổ phó là Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và Thứ trưởng Bộ Xây dựng.

Qua làm việc bước đầu, tổ công tác cho biết, khó khăn được nhiều ý kiến phản ánh nhất liên quan đến pháp luật đất đai, về giao đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đấu giá đất, đấu thầu dự án sử dụng đất. Tiếp đến là khó khăn, vướng mắc về trình tự thủ tục đầu tư, xây dựng dự án nhà ở, dự án khu đô thị.

(Còn nữa)