Phát triển nhà cho thuê: Làm sao hút doanh nghiệp vào cuộc?
Thiếu vốn và cơ chế đặc thù đang là điểm nghẽn lớn nhất để thu hút doanh nghiệp đầu tư vào phân khúc nhà cho thuê, theo chuyên gia.
“Đầu tư tiền chẵn, thu tiền lẻ”
Chiều 1/6, tại Hải Phòng, Thủ tướng Lê Minh Hưng chủ trì cuộc làm việc với lãnh đạo TP Hải Phòng và các tỉnh Quảng Ninh, Bắc Ninh, Ninh Bình, Hưng Yên về phát triển nhà ở cho thuê.
Thủ tướng chỉ ra thực trạng phần lớn công nhân hiện phải thuê nhà trọ tự phát do hộ dân tự xây, tiềm ẩn nguy cơ lớn về an toàn phòng cháy chữa cháy, vệ sinh môi trường. Trong khi đó, một số tài sản công về nhà ở chưa được dùng hiệu quả, gây lãng phí.
Thủ tướng nhìn nhận, việc thu hút khu vực tư nhân cũng gặp khó do tỷ suất sinh lời thấp, thời gian hoàn vốn dài và cơ chế ưu đãi chưa đủ mạnh.
Từ thực tế triển khai, Chủ tịch HĐQT CEO Group Đoàn Văn Bình cho rằng, trong gói đầu tư nhà ở hiện nay, tiền sử dụng đất hiện chiếm tỷ trọng quá cao trong cấu thành giá. Ông dẫn chứng với dự án của CEO Group tại Mê Linh mới triển khai, tiền sử dụng đất lên đến 33% tổng giá thành, trong khi một dự án cũng ở Hà Nội trước đây chỉ khoảng 10%.
Bên cạnh việc thiếu vốn dài hạn, ông Bình chỉ ra doanh nghiệp chưa mặn mà làm nhà ở cho thuê khi "đầu tư tiền chẵn, thu tiền lẻ". Theo ông, doanh nghiệp có thể chỉ thu về 2-4% mỗi năm từ nhà ở cho thuê. Mức này thấp hơn cả lãi suất ngân hàng (10-12%), nên không đạt tính khả thi tài chính.
Vốn ở đâu? giảm chi phí thế nào?
Tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2026 ngày 2/6, TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, cho hay nhiều quốc gia trên thế giới đều sử dụng nguồn lực từ Chính phủ để phát triển nhà ở cho thuê.
Theo chuyên gia này, Việt Nam muốn hình thành được nền tảng nhà ở cho thuê trong 10 năm tới, đáp ứng được nhu cầu nhà ở thực cần sử dụng vốn đầu tư công và các nguồn vốn từ Chính phủ, chứ không nên quá trông chờ vào các gói tín dụng ưu đãi.
Vì thế, ông Nghĩa khuyến nghị, nguồn vốn phát triển nhà ở cho thuê cần được huy động từ vốn Chính phủ và trái phiếu Chính phủ. "Chỉ có trái phiếu Chính phủ mới có khả năng huy động vốn dài hạn khoảng 20 năm với lãi suất 3 - 4%", ông Nghĩa nói.
Ở góc nhìn khác, PGS TS Nguyễn Quang Tuyến, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC), cho rằng cần có các chính sách ưu đãi vượt trội về đất đai để doanh nghiệp dễ tiếp cận quỹ đất phát triển dự án. Chính phủ cũng cần giao trách nhiệm cụ thể cho các địa phương trong việc chuẩn bị quỹ đất dành riêng cho nhà ở cho thuê, quy định rõ tỷ lệ, vị trí và khu vực bố trí quỹ đất trong quy hoạch.
Theo ông Tuyến, việc miễn giảm tiền thuê đất, hỗ trợ giải phóng mặt bằng và tạo quỹ đất sạch là những yếu tố then chốt giúp giảm chi phí đầu vào. Khi chi phí được kiểm soát, giá thuê nhà mới có thể phù hợp với khả năng chi trả của người dân.
