Quản lý - Vận hành chung cư: Đi tìm tiếng nói chung
Sáng 26/9, tại tòa nhà Bộ Tài chính phía Nam, Báo Đại đoàn kết tổ chức tọa đàm với chủ đề “Quản lý - Vận hành chung cư: Đi tìm tiếng nói chung”, với sự tham dự của nhiều chuyên gia, cơ quan quản lý, đại diện doanh nghiệp, ban quản trị và cư dân chung cư trên địa bàn TP Hồ Chí Minh và một số tỉnh, thành lân cận.
Tham dự tọa đàm có nhà báo Trần Bảo Trung - Phó Tổng Biên tập Báo Đại đoàn kết, nhà báo Chu Ninh - Trưởng ban đại diện Báo Đại đoàn kết tại TP Hồ Chí Minh; ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA); bà Phạm Thanh Tuyền - Phó Chánh Văn phòng Hội Luật gia TP Hồ Chí Minh; luật sư Hà Hải - Phó Chủ nhiệm Đoàn luật sư TP Hồ Chí Minh; bà Bùi Thị Minh Ngọc - Giám đốc Khối Quản lý vận hành của Tập đoàn Nam Long; đại diện Ban quản trị các chung cư Screc (phường Nhiêu Lộc); đại diện doanh nghiệp quản lý vận hành, doanh nghiệp bất động sản, ban quản trị và giới luật sư.
Phát biểu khai mạc tọa đàm, nhà báo Trần Bảo Trung - Phó Tổng Biên tập Báo Đại đoàn kết nhấn mạnh, buổi tọa đàm do Báo Đại đoàn kết tổ chức với chủ đề "Quản lý - Vận hành chung cư: Đi tìm tiếng nói chung" là một cơ hội quý báu để cùng nhau thảo luận, chia sẻ kinh nghiệm và tìm ra những hướng đi hiệu quả nhằm nâng cao chất lượng quản lý nhà chung cư, mang lại môi trường sống văn minh, an toàn và bền vững.
“Hiện nay, với sự phát triển nhanh chóng của đô thị hóa, nhà chung cư đã trở thành mô hình sống phổ biến tại các thành phố lớn. Tuy nhiên, bên cạnh những tiện ích, việc quản lý nhà chung cư cũng đối mặt với nhiều thách thức như: xung đột lợi ích giữa cư dân và ban quản lý, vấn đề minh bạch trong thu chi quỹ bảo trì, hay việc đảm bảo an ninh, vệ sinh và cơ sở hạ tầng”, nhà báo Trần Bảo Trung nhấn mạnh, đồng thời cho rằng: Những vấn đề tranh chấp chung cư nếu không giải quyết kịp thời, dứt điểm, hài hòa giữa các bên liên quan, sẽ không chỉ ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống cư dân đô thị mà còn tác động rất lớn đến nhiều mặt của đời sống kinh tế - xã hội.
Vì những lý do trên, Phó Tổng Biên tập Báo Đại đoàn kết đã đề nghị các đại biểu tập trung thảo luận, góp ý, hiến kế, nhằm mục tiêu:
1. Đánh giá thực trạng quản lý nhà chung cư tại địa phương và chia sẻ những bài học kinh nghiệm.
2. Thảo luận các giải pháp cụ thể, từ việc nâng cao vai trò của ban quản trị, cải thiện chất lượng dịch vụ, đến việc ứng dụng công nghệ trong quản lý.
3. Tăng cường sự gắn kết giữa cư dân, ban quản lý và các cơ quan chức năng để xây dựng một cộng đồng chung cư hài hòa, bền vững.
“Ban Tổ chức hy vọng, với sự tham gia nhiệt tình và những ý kiến đóng góp quý báu tại tọa đàm, sẽ giúp Ban tổ chức tổng hợp những giải pháp thiết thực, góp phần cải thiện công tác quản lý nhà chung cư, hướng tới một môi trường sống tốt đẹp hơn cho các đô thị lớn hiện nay”. Dịp này, nhà báo Trần Bảo Trung cũng gửi lời cảm ơn các đơn vị Tập đoàn Nam Long, Tập đoàn ROX, Dicera Holding, Tập đoàn Trần Anh đã đồng hành cùng buổi tọa đàm đặc biệt ý nghĩa này.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh cho biết, chúng tôi đánh giá rất cao Báo Đại đoàn kết đã tổ chức tọa đàm quản lý vận hành chung cư, đi tìm tiếng nói chung. Theo ông Châu, hiện nay Mặt trận Tổ quốc là tổ chức rộng lớn, có vai trò lớn kết nối các cộng đồng dân cư cũng như nhận được sự tin tưởng của người dân.
Theo ông Châu, hiện nay xu thế sống trong nhà chung cư là tất yếu. Theo Luật nhà ở năm 2005, tại đô thị đặc biệt thì 60% là dân số sẽ ở chung cư. Trên các đô thị ở thế giới, sống ở nhà chung cư là xu thế tất yếu đô thị phát triển để đáp ứng nhu cầu quỹ đất hiệu quả.
Đối với địa bàn TP Hồ Chí Minh cũ thì có 1.440 khu nhà chung cư, nếu tính đơn lẻ thì con số gấp 2 lần. Thời gian sắp tới, số tòa nhà chung cư và tòa nhà chọc trời sẽ tăng cao hơn nữa. Theo ông Lê Hoàng Châu, tranh chấp chung cư phổ biến là giữa cư dân chung cư và chủ đầu tư và ban quản lý chung cư.
Theo thống kê, hiện nay ở TP Hồ Chí Minh có 58.000 căn chưa được cấp sổ hồng, dễ dẫn tới tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư. Khi chưa được cấp sổ hồng thì cư dân chưa được đảm bảo tính pháp lý, tài sản của gia đình. Ngoài ra là mâu thuẫn về vấn đề 2 kinh phí bảo trì 2%. Về vấn đề này thì xảy ra một số tranh chấp giữa cư dân và Ban Quản trị chung cư. Các tranh chấp liên quan tới vận hành, bảo trì, bảo dưỡng cũng như sử dụng một số khu vực tài sản chung trong chung cư.
Ở nhiều tòa chung cư, phí bảo trì lên tới vài chục hay hàng trăm tỷ đồng. Để đảm bảo quyền lợi của cư dân, ông Lê Hoàng Châu đưa ra ý kiến rằng bà con cư dân cần phải thực hiện quyền làm chủ của mình ở chung cư, tham gia các hội nghị nhà chung cư. Sau đó, cần phải hiểu lá phiếu của mình để bầu Ban Quản trị tốt nhất. Nếu sau đó phát sinh các mâu thuẫn thì cần yêu cầu tổ chức bầu lại Ban Quản trị. Tiếp theo, nếu vẫn chưa đáp ứng nhu cầu thì cần liên hệ với các hiệp hội, đoàn thể, Mặt trận Tổ quốc ở địa phương hay thậm chí chính quyền địa phương để đảm bảo lợi ích của mình.
Cần bộ luật riêng cho chung cư để xử lý tận gốc tranh chấp
Tại hội thảo, TS Hà Hải – Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh cho rằng, Việt Nam cần ban hành một bộ luật riêng cho chung cư, thay vì chỉ dựa vào các thông tư hướng dẫn. Bởi những quy định hiện hành mới giải quyết phần ngọn, trong khi gốc rễ tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân vẫn còn bỏ ngỏ.
Theo TS Hà Hải, Thông tư 05 ra đời để cụ thể hóa Luật Nhà ở, nhằm điều chỉnh việc quản lý và sử dụng nhà chung cư. Tuy nhiên, văn bản này chỉ xử lý các tranh chấp sau khi cư dân nhận nhà, chứ chưa chạm đến căn nguyên từ giai đoạn đầu tư, ký kết hợp đồng và bàn giao. Thực tế, phần lớn tranh chấp hiện nay xuất phát từ chủ đầu tư: vi phạm chất lượng công trình, không minh bạch diện tích bàn giao, chậm chuyển giao quỹ bảo trì, thiếu minh bạch trong tổ chức hội nghị chung cư… Trong khi đó, người mua nhà chủ yếu vi phạm nghĩa vụ thanh toán.
“Sự bất cân xứng này cho thấy pháp luật hiện hành chưa bảo vệ đầy đủ quyền lợi cư dân – bên yếu thế trong quan hệ mua bán”, ông nhấn mạnh. Ông Hải lấy ví dụ, nhiều hộ dân mua căn hộ diện tích 100 m² theo hợp đồng nhưng giấy chứng nhận quyền sở hữu lại ghi khác, dẫn đến kiện tụng kéo dài. Hoặc tình trạng căn hộ để ở nhưng bị biến thành văn phòng, cơ sở kinh doanh mà chưa có chế tài xử lý rõ ràng, gây bức xúc và mâu thuẫn giữa các bên.
Theo TS Hà Hải, Singapore không có luật chung cư riêng, coi căn hộ như bất động sản thông thường. Song TS Hà Hải chỉ ra, bối cảnh ở Việt Nam khác biệt. Tại Singapore, ngân hàng quản lý dòng tiền và giám sát chủ đầu tư, nhờ đó giảm thiểu rủi ro. Trong khi đó, cơ chế ở Việt Nam còn lỏng lẻo, dễ phát sinh vi phạm. “Chính vì vậy, Việt Nam cần ban hành một bộ luật riêng điều chỉnh toàn diện loại hình này – từ khâu đầu tư, xây dựng, bán căn hộ hình thành trong tương lai, cho đến vận hành, quản lý và chuyển nhượng”, ông Hải kiến nghị.
Theo ông Hải, quy định hiện nay phần lớn dựa trên sự tự nguyện thỏa thuận – giống như “hương ước” trong làng xã, nhưng nhà chung cư có tính đặc thù, đòi hỏi phải có ràng buộc pháp lý chặt chẽ. Đơn cử, nhiều đơn vị quản lý vận hành hiện nay là “sân sau” của chủ đầu tư, thiếu khách quan trong quản lý phí. Do đó, luật cần đặt ra cơ chế lựa chọn minh bạch, bảo vệ cư dân - đối tượng sử dụng trực tiếp.
TS Hà Hải nhấn mạnh, chung cư đang là giải pháp tất yếu để đáp ứng nhu cầu nhà ở đô thị. Nếu khung pháp lý không đầy đủ, tranh chấp sẽ ngày càng nhiều, làm suy giảm niềm tin của người dân và cản trở sự phát triển minh bạch của thị trường bất động sản. Ông Hải cho rằng, thông tư và nghị định có thể hạn chế một số tranh chấp nhỏ, nhưng sẽ mãi mang tính “chữa cháy”. Chỉ một bộ luật riêng mới đủ sức giải quyết tận gốc, tạo sự ổn định lâu dài.
“Đã đến lúc cần nhìn thẳng vào thực tế. Tranh chấp chung cư không thể xử lý bằng những quy định chắp vá. Một bộ luật riêng sẽ là chìa khóa bảo vệ quyền lợi cư dân, đồng thời tạo môi trường đầu tư lành mạnh cho các doanh nghiệp,” TS Hà Hải khẳng định.
Theo ông Nguyễn Duy Thành - Chủ tịch kiêm Tổng Giám đốc Công ty quản lý Global Home, hiện nay, vai trò của công ty quản lý/Ban quản lý trong vận hành nhà chung cư đóng vai trò rất quan trọng.
Ông Thành ví von mối quan hệ giữa các bên được minh họa bằng “5 ngón tay trên bàn tay”. Mỗi ngón tay tượng trưng cho một chủ thể trong hệ sinh thái quản lý vận hành nhà chung cư. Mỗi bên đều có vai trò riêng biệt, nhưng cần phối hợp nhịp nhàng để đảm bảo hoạt động hiệu quả và minh bạch.
Thứ nhất, ngón cái – chủ đầu tư đại diện cho người khởi tạo dự án, “nhấn nút” triển khai xây dựng và hoàn thiện khu chung cư. Chủ đầu tư là người đặt nền móng cho toàn bộ hệ thống vận hành sau này.
Thứ hai, ngón trỏ – Ban Quản trị (BQT) do cư dân tín nhiệm bầu ra, là đại diện pháp lý của cộng đồng cư dân. BQT giữ vai trò là “Bên A” trong hợp đồng với Công ty quản lý vận hành, có quyền chỉ đạo và giám sát hoạt động của BQL. Ngón trỏ còn được ví như “ngón cò súng” – người đưa ra quyết định hành động.
Thứ ba, ngón giữa – BQL là ngón tay dài nhất, tượng trưng cho vị trí trung tâm và trách nhiệm cao nhất trong công tác vận hành. BQL là đơn vị trực tiếp nhận phí dịch vụ từ cư dân để duy trì hoạt động, do đó phải có chuyên môn, tính chuyên nghiệp và tinh thần trách nhiệm cao. Ví dụ minh họa: Giống như tài xế taxi – người có bằng lái, hiểu luật giao thông. Nếu khách yêu cầu đi vào đường cấm, tài xế có quyền từ chối. Nếu vì cả nể mà vi phạm, trách nhiệm vẫn thuộc về tài xế. Tương tự, Trưởng BQL không thể đổ lỗi cho BQT hay “bên thứ ba” nếu thực hiện sai quy định pháp luật.
Thứ tư, ngón áp út – Cư dân Là người sở hữu và sử dụng căn hộ, đóng phí dịch vụ hàng tháng để nhận lại sự phục vụ an toàn, tiện nghi từ Ban Quản lý. Ngón áp út – “ngón đeo nhẫn” – thể hiện mối quan hệ gắn bó giữa cư dân và hệ thống quản lý.
Thứ năm, ngón út đại diện cho chính quyền địa phương. Đại diện cho cơ quan nhà nước, có vai trò kiểm tra, giám sát và hỗ trợ các hoạt động quản lý vận hành, đảm bảo tuân thủ pháp luật và quyền lợi của các bên liên quan.
Ông Nguyễn Duy Thành kết luận: Trong “bàn tay vận hành” nhà chung cư, mỗi ngón tay đều có vai trò riêng. Tuy nhiên, ngón giữa – BQL là ngón duy nhất nhận phí dịch vụ từ cư dân. Do đó, phải chủ động, chuyên nghiệp và có khả năng phản biện, từ chối những yêu cầu trái pháp luật từ bất kỳ bên nào. Trách nhiệm của BQL là không thể chuyển giao hay né tránh.
Sau phần phát biểu của diễn giả, tọa đàm bước vào phiên thảo luận, với sự tham gia của bà Phạm Thanh Tuyền - Phó Chánh Văn phòng Hội Luật gia TP Hồ Chí Minh; luật sư Hà Hải - Phó Chủ nhiệm Đoàn luật sư TP Hồ Chí Minh; Ông Nguyễn Duy Thành - Chủ tịch kiêm Tổng Giám đốc Công ty quản lý Global Home và ông Vũ Xuân Hùng – Trưởng ban kiểm soát chung cư SCREC (phường Nhiêu Lộc, TP Hồ Chí Minh).
Tham gia thảo luận, Luật sư Hà Hải góp ý giải pháp để "tìm tiếng nói chung" trong tranh chấp chung cư hiện nay. Ông cho rằng, mô hình nhà chung cư thực chất là một hình thức sinh hoạt cộng đồng, được vận hành trên cơ sở tự nguyện và thỏa thuận chung giữa các chủ sở hữu. Đồng thời, pháp luật hiện hành đã có những quy định chặt chẽ, như việc thành lập BQT, ban kiểm soát, đại diện cho tập thể cư dân để giám sát, điều hành và bảo đảm quyền lợi chung. Cơ chế này vừa giúp duy trì trật tự, vừa hạn chế sự can thiệp trực tiếp của chính quyền, miễn là hoạt động quản lý không vi phạm pháp luật hay gây xung đột.
Luật sư Hà Hải nhấn mạnh, BQT hay bất kỳ cá nhân nào nếu có hành vi sai phạm, thậm chí tham ô, đều đã có khung pháp lý để xử lý, kể cả bằng các biện pháp hình sự khi đủ dấu hiệu vi phạm. Ông nhìn nhận, bản chất của đời sống chung cư là một “hương ước cộng đồng”, thể hiện sự văn minh và tiến bộ trong cách thức sống chung, đề cao tính tự quản của cư dân trong khuôn khổ pháp luật.
Đánh giá cao về thông điệp của buổi tọa đàm “đi tìm tiếng nói chung” giữa các bên, bà Phạm Thanh Tuyền - Phó Chánh Văn phòng Hội Luật gia TP Hồ Chí Minh cho rằng, trong các tranh chấp liên quan đến nhà ở hay bất động sản, nếu các bên không thể thương lượng, thỏa thuận với nhau thì pháp luật đã quy định nhiều cơ chế giải quyết.
Cụ thể, theo Luật Nhà ở (sửa đổi, bổ sung năm 2023) các bên có thể lựa chọn đưa vụ việc ra trọng tài hoặc TAND để giải quyết theo thủ tục dân sự. Tuy nhiên, khi không tìm được “tiếng nói chung”, bà Tuyền góp ý cần phải có giải pháp triệt để. Cụ thể, trong trường hợp hành vi vi phạm có tính chất, mức độ nghiêm trọng thì căn cứ Bộ luật Hình sự năm 2015 (có hiệu lực từ 1-7-2016), pháp nhân thương mại cũng có thể bị xem xét trách nhiệm hình sự đối với một số tội danh được quy định. Như vậy, pháp luật hiện hành đã mở rộng trách nhiệm đến cả cá nhân và pháp nhân, tùy theo bản chất vụ việc trong giải quyết các tranh chấp chung cư hiện nay.
Đi vào vấn đề cụ thể, ông Nguyễn Duy Thành - Chủ tịch kiêm Tổng Giám đốc Công ty quản lý Global Home cho rằng, việc chậm bàn giao 2% QBT chung cư hiện nay chia làm 2 nhóm nguyên nhân chính. Trong đó, nguyên nhân đầu tiên là khách quan như chủ đầu tư chưa được nghiệm thu dự án, chưa bàn giao công trình, chưa bán hết các căn hộ chung cư,… Về nguyên nhân chủ quan, chủ đầu tư có thể cố tình chiếm dụng phần 2% này. Bởi số tiền QBT này lên đến vài chục, thậm chí vài trăm tỉ đồng.
Bên cạnh đó, nếu các bên đưa ra pháp luật thì chủ đầu tư cũng chỉ phần trả lãi rất ít theo quy định. Vì thế, chủ đầu tư cố tình níu giữ nguồn tiền này. Cũng theo ông Thành, một nguyên nhân khác cũng khá phổ biến là thực tế hiện nay nhiều BQT lại có năng lực kém, hoạt động không hiệu quả, thành viên rút lui,…khiến chủ đầu tư không an tâm để bàn giao nguồn tiền lớn này.
Đại diện một BQT chung cư tham gia tọa đàm, ông Vũ Xuân Hùng – Trưởng ban kiểm soát chung cư SCREC (phường Nhiêu Lộc, TP Hồ Chí Minh) dẫn chứng trường hợp thực tế tại chung cư Screc đang tồn tại nhiều tranh chấp đan xen, khiến cư dân mệt mỏi trong nhiều năm qua. Cụ thể, chủ đầu tư dự án xuất phát việc chiếm dụng mặt bằng sở hữu chung cho thuê thu sai quy định hàng chục năm. Kế đó, hệ thống kỹ thuật khi đưa vào sử dụng vẫn chưa hoàn tiền trả cho cư dân. Việc chiếm diện tích sử dụng chung làm siêu thị và cho thuê không đúng công năng, khiến mất an ninh, an toàn về phòng cháy chữa cháy. Một vấn đề tồn tại khác là dù cư dân rất muốn giải quyết các tranh chấp hiện nay nhưng chính quyền địa phương, cụ thể là UBND quận 3 (cũ) và UBND phường Nhiêu Lộc hiện nay còn thiếu sự quyết liệt giải quyết cho quyền lợi của cư dân.
“Tranh chấp về chỗ gửi xe ở chung cư Screc hiện nay rất nan giải. Nhiều hộ nuôi động vật, thú cưng chó mèo; Vệ sinh căn hộ trên xả rác, tàn thuốc xuống;…Chung cư cũng xảy ra thấm nước căn hộ này ảnh hưởng căn hộ kia. Tất cả những vấn đề này, cư dân đều là người phải chịu đựng, nếu như các vấn đề về quản lý, quản trị tại chung cư không tìm được giải pháp triệt để”, ông Hùng chia sẻ.
Sau phần thảo luận, tọa đàm bước vào phần ghi nhận ý kiến đóng góp của đại diện chủ đầu tư, doanh nghiệp bất động sản, BQL, BQT của một số chung cư trên địa bàn TP Hồ Chí Minh.
Rất đồng tình với chủ đề tọa đàm “đi tìm tiếng nói chung” cho vấn đề tranh chấp chung cư, ông Nguyễn Phạm Hữu Hậu - Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Trần Anh đại diện tiếng nói của chủ đầu tư nêu 3 vấn đề mà chủ đầu tư phải đối mặt. Đầu tiên là quy định luật về tài chính, bầu cử (trong hội nghị chung cư), lý lịch của thành viên khi tham gia BQT để luật hóa.
Cũng theo ông Hữu Hậu, việc vận hành chung cư phải có kinh nghiệm và được đào tạo bài bản chứ không phải tay mơ mà có thể quản lý vận hành được. Theo đó, khi sử dụng dòng tiền của cư dân thì cần phải có sự minh bạch, công khai. Thậm chí khi để nguồn tiền trong ngân hàng và phát sinh nguồn lãi thì cũng phải công khai.
Theo đó, mô hình của BQT gần giống một doanh nghiệp khi có nguồn thu lên đến vài tỉ đồng hay vài chục tỉ đồng. Vì thế, các cá nhân của BQT phải có năng lực nhất định để ký các hợp đồng thực hiện công việc thực tế khi vận hành công việc của chung cư. Ngoài ra, việc chuẩn hóa bằng luật về mô hình quản lý cũng quan trọng để giúp các BQT và chủ đầu tư vận hành tốt hơn.
Ông Nguyễn Anh Tuấn, đại diện BQT chung cư Botanica Premier góp ý: theo luật quy định thì các nguồn thu vãng lai (như gửi xe, cho thuê buôn bán,…) thì phải nộp tiền về QBT, thế nhưng việc sử dụng QBT lại gặp khó khăn với ban quản trị. Một số BQT kiến nghị được sử dụng nguồn thu này để đưa vào chi trả các khoản vận hành thường ngày.
Cũng theo ông Tuấn, một trong những khó khăn hiện nay là khi thay đổi quy định trong BQT thì cần phải có 50% cư dân tham gia các cuộc họp. Tuy nhiên, thực tế ở nhiều chung cư tỉ lệ cho thuê cao, lên tới 60%. Việc cho thuê nhiều khiến các Hội nghị chung cư gặp khó khăn, chậm trễ, gây ảnh hưởng tới các hoạt động chi trả khác nếu xảy ra bất thường.
Đặc biệt, hiện nay có một số BQT chung cư có hồ sơ tốt nhưng khi vận hành thì rút nhân sự tốt, thay nhân sự khác không đảm bảo sẽ khiến việc quản lý một thời gian sau đó gặp khó khăn, ảnh hưởng tới vận hành chung. Vì vậy, cần có quy định nhân sự BQT phải có chứng chỉ, bằng cấp theo quy định.
Một đại diện đơn vị vận hành chung cư, ông Lê Đình Thắng – Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Dicera Holdings chia sẻ kinh nghiệm từ thực tiễn phát triển và vận hành các dự án chung cư của đơn vị này. Ông Thắng cho biết, những bất cập trong xây dựng và quản lý tòa nhà thường bắt nguồn từ các chi tiết tưởng như nhỏ nhặt nhưng lại tác động trực tiếp đến đời sống cư dân, từ đó dễ nảy sinh tranh chấp giữa chủ đầu tư và người dân.
Một trong những vấn đề điển hình là hệ thống kỹ thuật. Ông Thắng dẫn chứng nhiều tòa nhà thiết kế chưa hợp lý khiến phễu thu sàn trong nhà vệ sinh thường bốc mùi hôi khó chịu, hay việc hệ thống thông gió thông nhau giữa các căn hộ khiến mùi khói thuốc từ căn hộ này có thể ảnh hưởng sang căn hộ khác.
Đây là những chi tiết nhỏ nhưng gây phiền toái lớn cho cư dân. Ngoài ra, khu vực phơi đồ cũng từng là bài toán nan giải, khi nhiều dự án không bố trí hợp lý dẫn đến cảnh quần áo phơi tràn lan, thậm chí bị gió thổi bay gây mất mỹ quan và bất tiện cho các hộ khác.
Theo ông Thắng, để giải quyết những bất cập này, doanh nghiệp phải đặt lợi ích và trải nghiệm của cư dân lên hàng đầu ngay từ khâu thiết kế, thi công đến vận hành. Dicera Holdings đã chọn cách đầu tư bài bản từ đầu, như: ghi rõ quyền lợi cư dân trong bản vẽ dự án, thuê đơn vị vận hành chuyên nghiệp có kinh nghiệm quản lý khách sạn quốc tế để quản trị tòa nhà, đồng thời đưa ra các quy trình bàn giao rõ ràng cho người dân. Nhờ vậy, chung cư của doanh nghiệp được cư dân đón nhận tích cực, hạn chế tối đa khiếu nại.
Đặc biệt, để tạo sự gắn kết và niềm tin, trong hai năm đầu vận hành, công ty đã miễn phí 100% chi phí quản lý cho cư dân. “Đây là cách để chúng tôi chứng minh chất lượng dịch vụ, đồng thời cho cư dân thấy cam kết đồng hành lâu dài của chủ đầu tư”, ông Thắng nhấn mạnh.
Theo ông, những “bài toán hóc búa” trong tranh chấp nhà chung cư hoàn toàn có thể được giải quyết nếu chủ đầu tư chú ý từ những chi tiết nhỏ, giải quyết triệt để ngay từ thiết kế, đồng thời minh bạch trong quyền lợi của cư dân. Bài học của Dicera Holdings là: chỉ khi cư dân hài lòng, dự án mới thực sự thành công và bền vững.
Ông Vũ Tiến Thành – Tổng Giám đốc DKRA cho rằng, cư dân giữ vai trò rất quan trọng trong quản lý vận hành nhà chung cư. Tuy nhiên, thực tế hiện nay đang tồn tại một bất cập lớn: chính quyền địa phương là cơ quan cấp giấy chứng nhận cho ban quản trị, nhưng lại không trực tiếp kiểm tra, giám sát thường xuyên như các ngành khác (phòng cháy chữa cháy, an toàn xây dựng…). Điều này dẫn đến tình trạng khi có sai phạm hoặc phát sinh tố cáo thì chính quyền mới vào cuộc, khiến quá trình xử lý trở nên chậm trễ và kéo dài.
Ông Thành cũng chỉ ra vòng luẩn quẩn trong thực tiễn, cư dân khi bức xúc thường khởi kiện chủ đầu tư, trong khi đơn vị quản lý vận hành phải tạm ứng kinh phí để duy trì hoạt động, nhưng sau đó khó thu hồi, gây áp lực tài chính.
Theo ông Thành, vấn đề lớn nhất là phải tôn trọng và thực thi pháp luật một cách nghiêm túc, song song với đó là cần cơ chế phối hợp, hòa giải, đối thoại giữa các bên liên quan để tìm tiếng nói chung. Có như vậy mới tháo gỡ được những mâu thuẫn kéo dài trong công tác quản lý, vận hành chung cư hiện nay.
Nhiều ý kiến tại buổi tọa đàm đã góp ý, hiến kế nhiều giải pháp, mô hình để hài hòa và tìm tiếng nói chung giữa các bên trong câu chuyện tranh chấp chung cư ở nhiều đô thị lớn của Việt Nam hiện nay.
Phát biểu bế mạc buổi tọa đàm, nhà báo Chu Ninh, Trưởng ban Đại diện Báo Đại Đoàn Kết tại TP Hồ Chí Minh đánh giá sau gần 3 tiếng thảo luận sôi nổi, các đại biểu đã tập trung thảo luận, góp ý vào một số nhóm vấn đề.
Thứ nhất, Quỹ bảo trì 2% cần cơ chế bàn giao, công khai và kiểm toán định kỳ cần được thực hiện như thế nào để chấm dứt tình trạng chiếm dụng, chậm bàn giao. Thứ hai, cần chuẩn hóa vận hành bằng ứng dụng công nghệ và số hóa sổ tay cư dân, nhật ký bảo trì, cùng quy chế công khai hợp đồng dịch vụ để bảo đảm minh bạch? Thứ ba, giải quyết tranh chấp: Phân định rõ thẩm quyền, thời hạn xử lý ở cấp cơ sở và thiết lập cơ chế hòa giải nhiều tầng ra sao để rút ngắn thời gian, tránh kéo dài bức xúc. Cuối cùng, sử dụng căn hộ đúng mục đích: Làm thế nào để quản lý việc cho thuê ngắn hạn qua nền tảng trực tuyến, bảo đảm an ninh, PCCC và trật tự cộng đồng.
Nhà báo Chu Ninh cho rằng, trong bối cảnh Luật Nhà ở 2023 và Thông tư 05/2024/TT-BXD của Bộ Xây dựng có hiệu lực, cùng với Quyết định 26/2025/QĐ-UBND của TP Hồ Chí Minh, chúng ta có cơ sở pháp lý mới để tăng cường kỷ cương, minh bạch và hiệu quả quản trị nhà chung cư.
Do đó, Báo Đại Đoàn Kết mong muốn thông qua buổi tọa đàm này để phát huy vai trò truyền thông chính sách của cơ quan báo chí, gắn với đời sống dân sinh, vì lợi ích hài hòa của các chủ thể trong xây dựng, quản lý và thụ hưởng nhà ở chung cư. Cơ quan báo chí tiếp tục là diễn đàn công khai, minh bạch, phản ánh tiếng nói đa chiều của cư dân, chủ đầu tư, cơ quan quản lý.
Theo dõi, phản ánh việc thực thi pháp luật, kịp thời nêu gương tốt và phê phán những sai phạm, giám sát xã hội, lan tỏa mô hình tích cực. Đặc biệt, cần sự đồng hành cùng các bên để góp phần xây dựng không gian sống an toàn, văn minh, hiện đại cho người dân.
