Rủi ro ‘bong bóng tài sản’

Tăng hay giảm lãi suất?

Với quan điểm cần tập trung phát triển thị trường vốn, thị trường chứng khoán để thúc đẩy kênh huy động vốn cho doanh nghiệp (DN), ông Lực nêu một thực tế là kênh tín dụng hiện đã bị đôn lên cao. Cụ thể, quy mô dư nợ tín dụng/GDP của Việt Nam năm 2019 là 137,9% và đến năm 2020 đã là 146%. Đặc biệt, tăng trưởng tín dụng của Việt Nam đạt bình quân 14% trong vòng 10 năm vừa qua.

Tăng trưởng tín dụng thực là mức sau khi trừ đi lạm phát, thì chúng ta vẫn ở mức 10%, trong khi các quốc gia khác trong ASEAN chỉ ở mức 3-6%, Trung Quốc trên 6%. Vì thế, thị trường vốn phải phát triển tốt hơn nữa để cân bằng lại với tín dụng ngân hàng.

Một số chuyên gia cho rằng, trong tình hình dịch Covid-19 vẫn chưa thể xác định được “điểm dừng” thì việc “điều chỉnh dòng vốn” là rất quan trọng. Với số tiền nhàn rỗi trong dân, một phần “chảy” vào chứng khoán, một phần vào BĐS và gửi vào ngân hàng. Một số ý kiến cho rằng, để tiền chảy vào ngân hàng thì cần thiết phải nâng lãi suất.

Tuy nhiên, theo TS Nguyễn Tú Anh, Vụ trưởng Vụ Tổng hợp Ban Kinh tế Trung ương thì cho rằng tăng lãi suất để chặn tình trạng “sốt đất” là một biện pháp sai lầm; lãi suất cần phải giảm và có những sáng tạo tài chính khác để thu hút người dân. “Người dân khi nhận thấy tiền gửi thấp thì sẽ đầu tư vào chỗ khác, như vậy sẽ giúp lan toả tốt hơn việc gửi tiền vào ngân hàng và nhận lãi”, TS Anh nói.

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành cho rằng để ổn định kinh tế vĩ mô Chính phủ phải cố gắng không đảo chiều chính sách tiền tệ, không tăng lãi suất để giảm áp lực lạm phát lên nền kinh tế.

Cũng có thể dẫn chứng từ số liệu của Trung tâm Lưu ký chứng khoán, tính đến hết tháng 2 vừa qua, số tài khoản chứng khoán trên thị trường đạt hơn 2,91 triệu tài khoản. Như vậy, tổng cộng có hơn 144.000 tài khoản mới được mở trong 2 tháng đầu năm nay đã bằng 36% lượng tài khoản mở mới của cả năm 2020.

Theo ông Phan Dũng Khánh, giảng viên đầu tư Trường Doanh nhân Bizlight, dòng tiền từ các tổ chức, quỹ đầu tư vẫn luôn phân chia vào nhiều kênh đầu tư khác nhau trong đó dẫn đầu là trái phiếu, sau đó là cổ phiếu và BĐS. Trong khi lãi suất huy động trong hệ thống ngân hàng ở mức 5 - 5,5%/năm cho kỳ hạn trên 12 tháng thì kênh đầu tư trái phiếu với lãi suất 8 -12%/năm hấp dẫn hơn hẳn. Điều này lý giải vì sao lượng vốn chảy vào trái phiếu DN tăng.

Rủi ro “bong bóng tài sản”

Trước tình trạng sốt đất và sự tăng trưởng mạnh của thị trường chứng khoán, một số ý kiến cho rằng “tiền đang tràn ngập trên thị trường” dẫn tới rủi ro về “bong bóng tài sản” và ảnh hưởng tới ổn định kinh tế vĩ mô.

Tuy nhiên, theo TS Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, thì vấn đề không đơn giản như vậy. Ông Nghĩa cho rằng, từ đầu năm 2020 giá đất nền ở Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và một số tỉnh thành tăng nhanh, kéo dài đến các tháng đầu năm 2021. Trong cùng thời gian, thị trường chứng khoán cũng tăng khá nhanh (gần 40%).

Trong khi đó, theo số liệu chính thức của Ngân hàng Nhà nước, năm 2020 tổng khối lượng tiền tệ M2 tăng 14,53%; tín dụng tăng 12,17%; trong khi GDP chỉ tăng 3%, lạm phát tăng xấp xỉ 3%. Điều này khiến nhiều người cho rằng tiền đang tràn ngập trên thị trường, làm cho giá BĐS và chứng khoán tăng nhanh, tạo ra “bong bóng” giá tài sản, gây bất ổn kinh tế vĩ mô.

Câu hỏi lớn đặt ra là “tiền có thực sự đang tràn ngập trên thị trường” không? Theo ông Nghĩa, do sản xuất công nghiệp và dịch vụ suy giảm nên vòng quay của tiền giảm và không có chuyện tiền đang tràn ngập thị trường. Hơn nữa chỉ số lạm phát 3% cũng nói lên một thực tế là không có việc tăng giá trên toàn tuyến và không có chuyện tiền tràn ngập thị trường.

Còn vì sao BĐS và chứng khoán phi mã? Ông Nghĩa cho biết, khảo sát ở một số sàn đấu giá BĐS cho thấy, giá tăng chủ yếu là đất nền ở các vùng phụ cận thành phố Hà Nội, TP HCM, Quảng Ninh, Đồng Nai… Do đồn về quy hoạch quận huyện mới, quy hoạch cơ sở hạ tầng mới; cùng với đó là kỳ vọng về dịch Covid-19 qua nhanh và dòng tiền đầu tư từ nước ngoài vào Việt Nam phục hồi mạnh nhất là BĐS công nghiệp; dòng nhập cư từ các tỉnh về các thành phố lớn ngày càng tăng do cơ chế hộ khẩu thông thoáng hơn, thu nhập của một bộ phận dân cư các tỉnh tăng nhanh trong khi tốc độ đô thị hóa của Việt Nam khá chậm và lượng lao động dôi dư từ nông thôn đang nhắm vào các đô thị, khu vực dịch vụ hoặc xuất khẩu lao động để tìm kiếm việc làm.

Từ đó, nguyên nhân quan trọng nhất là một số nhà đầu tư cơ hội đã tìm cách thổi giá đất lên theo kiểu đa cấp để kiếm lời.

“Tình trạng này sớm muộn sẽ kết thúc với phần thiệt hại lớn cho người mua cuối cùng, khi họ ôm đất vào và chào bán không ai mua. Chỉ một thời gian ngắn giá đất sẽ xuống mức bình thường thì sẽ lỗ lớn như đã từng xảy ra ở Củ Chi (TP HCM) trước đây và Đông Anh (Hà Nội vừa qua”, theo ông Nghĩa chia sẻ.

Vị chuyên gia này cũng cho rằng, ngoài ra cũng có một nguyên nhân khác là do các nhà phát triển BĐS mua trước đất của dân để hình thành dự án tránh thủ tục đền bù giải phóng mặt bằng phiền toái và qua đó đẩy giá đất lên.

Bong bóng BĐS là một hiện tượng đặc thù của thị trường tài sản, nó xảy ra khi giá bị đẩy lên quá cao liên tục trong một thời gian khá dài (3-5 năm) với sự tham gia của hệ thống ngân hàng, dẫn đến tình trạng người bán không bán vì sợ giá còn tăng, trong khi người mua bắt đầu lo ngại về sức nóng của thị trường, do đó giá cao nhưng không có giao dịch nào được thực hiện và vì vậy thị trường bắt đầu đóng băng và chuyển sang giai đoạn mới là giá giảm nhưng người mua không mua vì sợ giá còn giảm nữa. “Tình trạng không có giao dịch kéo theo chu kỳ giảm giá trong một thời gian ngắn và thị trường sụp đổ”, ông Nghĩa nhận xét.

Theo TS Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, đỉnh cao của bong bóng BĐS là giá bị thao túng ở trên trời nhưng đường cung và đường cầu không gặp nhau (không có giao dịch), trong khi áp lực nợ ngân hàng gia tăng nhanh, lòng tin của thị trường suy sụp và bong bóng nổ tung.

Sự sụp đổ của thị trường BĐS thường kéo theo sự sụp đổ của hệ thống ngân hàng cả ở khía cạnh nợ xấu gia tăng và giá trị tài sản bảo đảm suy giảm mạnh, trích lập dự phòng rủi ro tăng lên và nhiều ngân hàng bị thua lỗ dẫn đến mất lòng tin của người gửi tiền và rút tiền ồ ạt. Nói cách khác với sự tham gia không giới hạn của hệ thống ngân hàng vào thị trường tài sản (kể cả cho vay, mua trái phiếu và các công cụ phái sinh) là cội nguồn của bong bóng tài sản, đặc biệt là bong bóng BĐS.