Ngân hàng Nhà nước đang muốn siết tín dụng và tăng tỷ lệ an toàn đối với thị trường bất động sản (BĐS). Thông tin trên nhận được các ý kiến trái chiều, trong đó có nhiều ý kiến lo ngại thị trường này sẽ gặp khó khăn nếu quy định mới được ấn định.
Thời gian qua tín dụng vào BĐS tăng trưởng mạnh. (Ảnh: S. Xanh).
Giới hạn tín dụng vào BĐS
Theo Ngân hàng Nhà nước, tính đến cuối năm 2015, tổng tài sản có của toàn hệ thống tăng trưởng 12,35% so với đầu năm, đạt 7.319.317 tỷ đồng. Trong đó, các Ngân hàng thương mại Nhà nước tăng 16,6% và Ngân hàng thương mại cổ phần tăng 8,9%. Mức tăng mạnh nhất thuộc về các công ty tài chính và công ty cho thuê tài chính 27,9%. Điều đặc biệt, tốc độ tăng trưởng dư nợ tín dụng vào thị trường BĐS tăng nhiều nhất trong vòng 7 năm qua.
Thực tế cho thấy, thời gian người mua nhà chỉ cần có khoảng 15 – 30% giá trị tài sản, còn lại 70% phụ thuộc vào các gói cho vay của ngân hàng. Phương án này vừa diễn ra ở thị trường đất nền vừa diễn ra ở phân khúc nhà ở hình thành trong tương lai với mức thời gian từ 3 – 15 năm. Đây được xem là một đòn bẩy khá lớn cho thị trường BĐS.
Tuy nhiên không ít ý kiến lo ngại, nếu cứ rộng mở van tín dụng cho BĐS như thời gian qua thì nguy cơ rủi ro không nhỏ. Mổ xẻ nguy cơ dễ vỡ của thị trường BĐS nhiều ý kiến cho rằng, cần phải siết tín dụng đối với lĩnh vực này nếu không nguy cơ rủi ro sẽ khôn lường.
Bằng chứng, mới đây nhất Ngân hàng Nhà nước vừa công bố dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 36/2014 của Ngân hàng Nhà nước – quy định giới hạn và tỷ lệ an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng. Giảm trần sử dụng vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn từ 60% hiện nay xuống còn 40%.
Bởi theo Ngân hàng nhà nước, đây là điều rất rủi ro, vì thế Ngân hàng nhà nước sẽ hạn chế mức thấp nhất của vấn đề này trong năm 2016 và các năm tiếp theo. Bên cạnh đó, tổ chức này còn tăng hệ số rủi ro của các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS từ 150% như hiện nay lên 250% đối với nhóm tài sản thuộc các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản nhằm kiểm soát rủi ro cho vay đối với địa ốc.
Siết kiểu gì là ổn?
Trước thông tin điều chỉnh trên, các chuyên gia kinh tế dự báo, nếu giảm dòng tiền vào thị trường BĐS thì thời gian tới lãi suất của lĩnh vực này sẽ tăng cao hơn mức hiện tại. Bàn về tăng tỷ lệ hệ số rủi ro cho thị trường BĐS, TS. Cấn Văn Lực nêu quan điểm, nên xem xét lại tỷ lệ rủi ro. Không nên áp dụng cào bằng tỷ lệ này cho toàn thị trường, có thể áp dụng tỷ lệ này cho từng dự án.
Trước thông tin siết tín dụng vào thị trường BĐS, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA khẳng định, vốn tự có của toàn hệ thống tăng 16,4% so với đầu năm lên 578.020 tỷ đồng. Tỷ lệ an toàn vốn tối thiểu toàn hệ thống đạt 13%. Tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung hạn, dài hạn toàn hệ thống là 31%, trong đó, tỷ lệ này tại các ngân hàng thương mại Nhà nước là 33,36%, tại ngân hàng thương mại cổ phần 36,9%... thấp hơn rất nhiều so với trần cho phép 60% theo Thông tư 36/2014.
Hơn nữa, trong năm 2015 các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp trên thị trường bất động sản thành phố chiếm khoảng 15%, chủ yếu trong phân khúc bất động sản loại khá hoặc cao cấp, thấp hơn rất nhiều so với thời điểm “bong bóng” bất động sản năm 2007.
Theo ông Lê Hoàng Châu, trường hợp giảm mạnh trần sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung dài hạn từ 60% còn 40%, đồng thời tăng hệ số rủi ro của các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS từ 150% lên 250% có thể sẽ tác động tiêu cực đến thị trường mới vừa phục hồi hơn 2 năm qua từ đáy sâu khủng hoảng. Nguy cơ tác động bất lợi đến người tiêu dùng, đặc biệt là người thu nhập thấp đô thị cũng như các ngành, nghề có liên quan.
Mong muốn thị trường BĐS tạo điều kiện cho người dân an cư lạc nghiệp, HoREA kiến nghị 2 phương án quản lý.
Thứ nhất là tiếp tục ổn định kinh tế vĩ mô, tăng trưởng, kiểm soát lạm phát đang được giữ vững. Song song đó, thực hiện áp thuế chống đầu cơ, sử dụng công cụ tín dụng…
Phương án hai, giảm trần sử dụng vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn từ 60% hiện nay xuống còn 50%. Ngoài ra, cần đánh giá tính khả thi của dự án, uy tín thương hiệu và tài sản đảm bảo của chủ đầu tư và tăng kiểm soát dòng tiền cho vay để được sử dụng đúng mục đích.