Siết tín dụng bất động sản

Dư nợ tín dụng BĐS vẫn tăng

Không phải là con số mới nhất nhưng là con số gần nhất, số liệu từ cơ quan quản lý đến tháng 8, dư nợ tín dụng đối với kinh doanh BĐS tăng 5,2% so với năm 2017 và thấp hơn so với tăng trưởng chung của toàn ngành. Tín dụng đối với kinh doanh BĐS chiếm tỷ trọng 7,4%, trong khi cùng kỳ chiếm tỷ trọng khoảng 6,7%.

Dư nợ tín dụng cho các dự án BT, BOT giao thông tăng 6,5% so với năm 2017 và chiếm tỷ trọng 1,6% tổng tín dụng, trong khi cùng kỳ năm 2017 tăng khoảng 9% và chiếm tỷ trọng 1,57%.

Các chuyên gia cho rằng đây là tín hiệu tích cực, khi tín dụng BĐS ngày càng hạ nhiệt. Thế nhưng nếu chỉ nhìn vào con số thì đó là sự lạc quan có phần vội vàng, khi mà thực tế, tín dụng BĐS đang ẩn nấp ở nhiều nơi.

Trên thực tế, tín dụng BĐS vẫn đang rất nóng. Nhiều ngân hàng vẫn đổ vốn vào BĐS dưới nhiều hình thức. Phần lớn các dự án BĐS đều có một “ ông lớn” ngân hàng đứng phía sau đổ vốn vào cũng như hỗ trợ cho khách hàng mua nhà vay vốn. Như vậy, có thể thấy rằng, một phần ngân hàng trực tiếp đổ vốn vào chủ đầu tư, một phần nữa các ngân hàng chuyển sang tài trợ người mua nhà, rồi thêm phần tiền ngân hàng cho vay sửa chữa nhà. Đây cũng chính là phần tín dụng BĐS ẩn nấp sau mác tín dụng tiêu dùng.

Còn nhớ chính Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia (NFSC) đã không dưới một lần bày tỏ nghi ngờ tín dụng BĐS “ẩn nấp” trong tín dụng tiêu dùng. Trong khi đó, giới chuyên gia cũng e ngại, tín dụng BĐS giảm là do chiêu trò của các nhà băng. Các khoản vay mua nhà trước đây nếu được tính là BĐS, thì nay lại được đẩy sang cho vay tiêu dùng

Cẩn trọng

Thống đốc Ngân hàng Nhà nướcNHNN Lê Minh Hưng từng khẳng định việc cho vay BĐS rất rủi ro với ngân hàng. Thứ nhất, các quy định pháp luật hiện hành đối với lĩnh vực này còn nhiều bất cập, đặc biệt là các quy định điều chỉnh đối với một số loại hình BĐS mới. Ví dụ, hiện các loại hình công trình xây dựng đa năng có kết hợp chức năng nhà ở đang thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư. Tuy nhiên, các loại hình mới này lại chưa được quy định, điều chỉnh cụ thể trong các văn bản quy phạm pháp luật về xây dựng, nhà ở, kinh doanh BĐS... tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý cho ngân hàng khi cho vay và nhận bảo đảm bằng tài sản này.

Thứ hai, việc định giá tài sản đảm bảo là BĐS gặp khó khăn do đây là tài sản đặc biệt, có lợi nhuận kỳ vọng cao, có nhiều hoạt động đầu cơ, thao túng giá thị trường nên dẫn đến giá cả BĐS không phản ánh đúng giá trị tài sản.

Thứ ba, hệ thống thông tin chính thức về thị trường BĐS còn hạn chế khiến các tổ chức tín dụng gặp khó khăn trong dự báo nguồn cung, trong đánh giá sự phù hợp về giá, phân khúc khách hàng,...

Ngân hàng Nhà nước cũng đã nhiều lần đưa ra sắc lệnh siết tín dụng tại các lĩnh vực nhạy cảm như BĐS, chứng khoán…

Tại một cuộc hội thảo về xu hướng BĐS năm 2019 vừa mới diễn ra, chuyên gia tài chính ngân hàng Nguyễn Trí Hiếu cũng đã thẳng thắn đưa ra quan điểm, năm 2019, việc Ngân hàng Nhà nước siết tín dụng BĐS và chứng khoán là rất hợp lý. “Các ngân hàng nhà nước và ngân hàng thương mại phải cẩn trọng để giúp cho thị trường BĐS được thanh lọc”- theo ông Hiếu.

Ông Nguyễn Tiến Dũng- Tổng giám đốc Công ty Savista nhận định, năm 2019, cả người mua nhà lẫn chủ đầu tư sẽ gặp nhiều khó khăn khi tiếp cận vốn ngân hàng do lãi suất tăng cao và nguồn vốn dành cho BĐS ít hơn. Việc NHNN siết chặt tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn buộc các ngân hàng co hẹp danh mục dự án BĐS để tài trợ.