Siết tín dụng bất động sản: Được và mất

Ảnh minh họa.

Tránh gây sốc cho thị trường

Ông Đinh Duy Trinh, Giám đốc điều hành của Bản Việt Land nêu quan điểm: Giai đoạn này chưa có “bong bóng” nên chưa cần siết thị trường BĐS bằng việc giảm cho vay vốn ngắn hạn vào đầu tư dài hạn từ 60% xuống còn 40%, tăng tỷ lệ rủi ro từ 150% lên 250%”. Ông Trinh lý giải, nguồn vốn xây dựng dự án nhà ở xuất phát từ vốn của ngân hàng và khách hàng. Mà tiền của khách hàng cũng xuất phát từ tín dụng của ngân hàng. Nếu như siết tín dụng thị trường này sẽ gây khó khăn cho doanh nghiệp và cả người dân.

Ở góc nhìn khác, “Thông tư 36 có hiệu lực với sự điều chỉnh tỷ lệ vốn và tỷ lệ rủi ro tức thị trường bị tác động ngay lập tức. Nguồn vốn ít, đầu tư không nhiều thì nguồn cung thiếu. Nếu không điều chỉnh một cách thận trọng thị trường rơi vào tình trạng thiếu nguồn cung khi đó giá cả bị đẩy lên cao. Chúng ta phải nhớ, BĐS là ngành kinh tế nền tảng chứ không phải là ngành sản xuất phi sản xuất” - ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM nhìn nhận.

Bàn về tác động xấu của việc siết tín dụng chảy vào thị trường BĐS, ông Vũ Quang Phấn – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho rằng: Thị trường BĐS nóng hay lạnh phụ thuộc nhiều yếu tố. Tín dụng BĐS thay đổi thị trường cũng thay đổi theo. Giảm tín dụng vào BĐS chắc chắn có thay đổi, tùy vào mức độ ít nhiều. Giảm tỷ lệ tín dụng từ 60% xuống còn 40% mà bảo thị trường không ảnh hưởng gì mới lạ.

Ngân hàng cũng khó khăn

Nhận định về mối quan hệ mật thiết giữa tín dụng và thị trường BĐS, chuyên gia tài chính – đầu tư Đinh Thế Hiển thông tin, từ sau Tết âm lịch Ngân hàng Nhà nước bắt đầu có những cảnh báo cho thấy tăng trưởng tín dụng vào BĐS trong năm 2015 sắp đạt điểm nguy hiểm đến thanh khoản của hệ thống ngân hàng thương mại. Đơn cử, năm 2015 tăng trưởng tín dụng đạt cao hơn GDP, tỷ lệ cho vay tín dụng trên GDP khá cao do nguồn cung tiền vào BĐS cao.

TS Đinh Thế Hiển cho biết thêm, các ngân hàng vừa đóng vai trò là nhà đầu tư vừa là ngân hàng thương mại, trong khi vốn huy động ngắn hạn là chủ yếu, lại đem cho vay trung – dài hạn nên đang tạo ra gánh nặng cho các ngân hàng thương mại. Trong khi đó lãi suất cho vay BĐS đang có dấu hiệu tăng cao theo từng năm, chẳng hạn lãi suất cho vay 2014 là 8 - 9%, thì đến năm 2015 đạt trên dưới 10%; trong tháng 2-2016 có nơi mức lãi suất đã lên 11-12%...

Thị trường BĐS đang chờ đợi động thái từ ngân hàng nhà nước trong việc sửa đổi Thông tư 36. Ảnh: S.Xanh.

Lo lắng không chỉ thị trường BĐS bị chững lại, một số ý kiến khẳng định, siết tín dụng vào thị trường BĐS thì ngành ngân hàng cũng khó khăn. TS Bùi Quang Trí – Khoa Quản trị Kinh doanh, Đại học Ngân hàng TP HCM phân tích kỹ, theo thống kê một số chỉ tiêu cơ bản của Ngân hàng Nhà nước, tính đến ngày 31/12/2015, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn của ngân hàng thương mại nhà nước, ngân hàng thương mại cổ phần lần lượt là: 33,36% và 36,90%.

Trong khi đó, cũng theo thông tin của Ngân hàng Nhà nước tỷ lệ này đang tăng nhanh trong các tháng đầu năm 2016, tức là tỷ lệ này đã rất gần mức 40% tại nhiều ngân hàng thương mại.

Trường hợp tỷ lệ này được giảm xuống 40% từ 60% như trong dự thảo rõ ràng ảnh hưởng lớn đến cho vay trung dài hạn, đặc biệt với các giao dịch BĐS do room còn lại để cho vay BĐS không còn nhiều. Như thế, mục tiêu tăng trưởng tín dụng 18 - 20% trong năm nay sẽ khó đạt được đối với các ngân hàng thương mại.

Về vấn đề này, Cục Quản lý nhà và thị trường cũng nhận xét, giảm xuống 40% các ngân hàng thương còn tiền cũng khó cho vay vì lúc đó tỷ lệ rủi ro cũng được nâng cao theo, các nhà bằng không dám “vượt rào”.

Giảm “sốc” bằng lộ trình cụ thể

Tránh thị trường rơi vào tình trạng “sốc nặng” ông Lê Hoàng Châu mong muốn: “Giảm bơm vốn tín dụng từ 60% xuống còn 50% là ổn, còn hệ số rủi ro chưa cần điều chỉnh vì thị trường chưa xuất hiện tình trạng tranh mua, tranh bán”.

Ông Châu minh chứng, BĐS năm 2015 tăng nóng với phân khúc cao cấp nên Thông tư 36 là cần thiết nhằm điều chỉnh hành vi của các chủ thể đảm bảo an toàn tiền tệ. Thị trường năm nay không vượt quá năm 2015, giá của sản phẩm không cao hơn.

Trong khi đó, chủ đầu tư đẩy mạnh hàng ra nên có sự cạnh tranh về giá và người tiêu dùng được hưởng lợi thì không nhất thiết phải siết cho bằng được. Tin là Ngân hàng Nhà nước sẽ cân nhắc cùng lộ trình giảm cụ thể để hạn chế ảnh hưởng không tốt cho thị trường BĐS.

Nhìn chung, Thông tư 36 là lời cảnh tỉnh tốt cho cả các ngân hàng thương mại và thị trường BĐS để tránh lao vào vết xe đổ giai đoạn khủng hoảng trước đây. Song liên quan đến chính sách quản lý thị trường này, nhiều chuyên gia kinh tế cho rằng, cần phối hợp các phương pháp quản trị khác thay vì giảm các tỷ lệ như hiện nay.