Sống trong chung cư

Ông Phạm Sỹ Liêm.

PV:Thưa ông, hiện không ít các tòa nhà chung cư đang được chỉ định đơn vị vận hành bởi các chủ đầu tư dự án. Điều này khiến chi phí dịch vụ tăng cao và người dân chung cư không có sự lựa chọn khác. Vậy làm sao để chống sự độc quyền này?

Ông Phạm Sỹ Liêm: Theo quy định, Ban Quản trị do các chủ căn hộ bầu ra, thậm chí khi bầu họ còn bầu cả Ban Giám sát nữa để giám sát Ban Quản trị. Còn độc quyền là do chủ đầu tư áp đặt vào. Như thế thì không đúng luật pháp, bởi theo luật là Ban Quản trị phải do các hộ bầu ra chứ không phải của chủ đầu tư. Vấn đề bây giờ là cần làm đúng Luật.

Hiện Bộ Xây dựng đang Dự thảo sửa đổi Thông tư quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư, trong đó quy định quản lý, vận hành nhà chung cư phải được thực hiện thông qua hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư ký giữa đơn vị quản lý vận hành và Ban Quản trị tòa nhà. Ý kiến của ông?

- Ban Quản trị là làm công việc quản trị chứ không phải đi lau dọn. Ban Quản trị soạn thảo ra quy chế quản lý chung cư và đưa ra thông qua tại đại hội các chủ hộ. Thông qua rồi mới tính ra hết bao nhiêu tiền để chia ra các hộ theo căn cứ diện tích sàn của mỗi hộ, căn lớn thì nhiều tiền, căn nhỏ thì ít tiền hơn, và đến tháng là phải nộp. Nhưng chi phí là quan trọng, chi phí mới có quản lý chứ không ai quản lý suốt.

Ví dụ đòi bảo vệ 24 giờ thì thuê nhiều bảo vệ, còn chỉ bảo vệ buổi tối thì ít bảo vệ, ít tiền hơn. Hay như phải quét dọn tất cả từ hành lang cầu thang thì thuê người quét dọn, rác chỉ cần để ở cửa còn có người đến thu gom thì tiền nhiều hơn, còn mọi người mang rác xuống tầng 1 thì tiền lại khác.

Nói tóm lại tất cả dựa vào quy chế công khai, và mọi người căn cứ vào đó để nộp. Xin nói là quản lý chung cư thế giới đã làm bao nhiêu năm còn ta mới bắt đầu được thời gian nên còn học hỏi nhiều.

Nhưng thực tế có việc trong Ban Quản trị thường có chủ đầu tư có đại diện ở tron đó, gây không khách quan, thưa ông?

- Chủ đầu tư không có quyền có đại diện ở đấy, trừ trường hợp chủ đầu tư cũng là một chủ hộ thì tham gia với tư cách là một chủ hộ chứ không phải chủ đầu tư. Ví dụ chủ đầu tư giữ lại 5 hộ để cho thuê, thì thay mặt 5 hộ ấy.

Bởi vì người thuê không tham gia, còn có được vào Ban Quản trị chung cư hay không là do các hộ dân bầu chứ không phải nghiễm nhiên được vào, chỉ được thay mặt 5 hộ đi bỏ phiếu. Còn ai trúng vào Ban Quản trị là do đại hội bầu.

Rất có thể có sự bắt tay giữa chủ đầu tư và thành viên Ban Quản trị. Làm gì để hạn chế điều đó?

- Nói chung cơ quan quản lý nhà đất ở ta hiện nay đang ở Sở Xây dựng thì nên có kênh để nhận những phản ánh của nhân dân ở các khu chung cư. Khi người dân đã có phản ánh thì phải xử lý. Nếu không làm được việc đó thì anh không làm đủ chức năng, và thành phố phải củng cố lại bộ phận ấy.

Trong trường hợp cụ thể cần phải thay đổi người phụ trách bộ phận ấy, tìm người có năng lực hơn. Chứ cứ để dân kêu hết năm này đến tháng nọ là không được.

Có một thực tế là dù có Ban Quản trị nhưng các hộ dân không biết quyền của mình nên khi xảy ra sự cố chỉ biết phản ánh...

- Thực tế thì người dân nhiều khi không nắm hết các quy định của pháp luật, cho nên cần góp tiền lại để thuê luật sư tư vấn đến xem xét góp ý. Chứ còn làm miễn phí chỉ góp ý năm câu ba điều thôi. Muốn tư vấn miễn phí cho ông thì ai người ta làm. Có luật sư họ sẽ nói hết luật pháp, cần phải như thế này, cần phải như thế kia. Chẳng mấy tiền đâu nhưng không ai muốn làm, chỉ muốn sử dụng tư vấn miễn phí rồi phản ánh với báo chí.

Tài sản của mình, quyền lợi của mình mà không bảo vệ lại cứ muốn nhờ ai bảo vệ hộ là như thế nào? Ở nước ngoài mua nhà họ cũng nhờ tư vấn pháp luật, cái gì đụng đến tài sản lớn thì họ đều có tư vấn pháp luật cả, tất cả mọi chuyện vì người dân làm sao biết hết pháp luật được.

Mà pháp luật của các nước họ còn phức tạp hơn pháp luật ta nhưng họ vẫn sống yên ổn vì họ sử dụng tư vấn pháp luật. Nhiều người dân đi mua nhà không có tư vấn pháp luật bị mua phải nhà không đủ giấy tờ, cuối cùng oán thán, vậy tại sao không bỏ ra một khoản tiền để thuê một luật sư đến làm hộ cho.

Theo quy định, trách nhiệm lập Ban Quản trị thuộc về đơn vị chủ đầu tư dự án. Chủ đầu tư phải có trách nhiệm mở hội nghị để thành lập Ban Quản trị tòa nhà nhưng thực tế việc này rất là ít, thưa ông. Vậy cần chấn chỉnh thế nào?

- Chủ đầu tư phải làm việc đó nhưng quan trọng là ai giám sát? Nếu họ không làm thì sao? Do đó chính quyền địa phương phải vào cuộc. Tại sao khu nhà này không có ai đại diện dân cư ở trong phường thì làm việc với ai đây?

Phải lập ra Ban Quản trị chung cư để đến lúc cần thì làm việc với chung cư ấy như vấn đề bầu cử chẳng hạn. Không có Ban Quản trị, không có ai chả nhẽ đến từng hộ? Vì thế chính quyền địa phương phải lo tổ chức Ban Quản trị vì người ta sống trên địa bàn của mình, quản lý dân mà dân sống thế nào không biết thì quản lý cái gì.

Từ kinh nghiêm của các nước trong quản lý chung cư, theo ông chúng ta cần học tập ở điểm nào?

- Mọi thứ trong Luật đều đã có, quan trọng là cơ quan quản lý nhà đất phải vào cuộc, sau đó tự cư dân các khu chung cư lên tiếng để chấn chỉnh. Nhất là các khu chung cư nào nhân dân đang còn kêu ca, phản ánh thì chính quyền phải gấp rút vào cuộc. Phải lấy quyền lực chính quyền để triệu tập họp, công nhận Ban Quản trị. Ai làm sai phải đưa ra Tòa.

Trân trọng cảm ơn ông!