Tăng chế tài với hộ chung cư sử dụng sai mục đích

Phạt tới 130 triệu đồng nếu sử dụng căn hộ sai mục đích

Nghị định 339/2026/NĐ-CP quy định, cá nhân sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở có thể bị phạt từ 100 - 130 triệu đồng, đồng thời phải chấm dứt việc sử dụng căn hộ sai mục đích và đưa căn hộ trở lại mục đích để ở. Mức phạt này cao hơn nhiều so với mức 20 - 40 triệu đồng từng được áp dụng theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

Việc tăng mạnh chế tài cho thấy yêu cầu quản lý, sử dụng nhà chung cư đang được đặt ở mức nghiêm ngặt hơn. Tuy nhiên, thực tế việc sử dụng căn hộ sai công năng vẫn tồn tại, trong đó có những trường hợp được tổ chức dưới hình thức mở lớp dạy thêm, làm đẹp hoặc cung cấp dịch vụ tại nhà.

Chị T.H., cư trú tại phường Hà Đông, Hà Nội, đăng thông tin quảng cáo “lớp tiền tiểu học cho trẻ, luyện chữ đẹp cho học sinh” tại căn hộ thuộc tòa CT2, The Pride.

Tương tự, chị L.M. ở phường Thanh Xuân đăng thông tin trên nhóm cư dân về việc mở lớp dạy tiếng Anh cho trẻ 2020 - 2019: “ Lớp học 50% giáo viên nước ngoài”.

Đáng chú ý, tình trạng này không chỉ xuất hiện ở một phân khúc chung cư nhất định mà có ở cả chung cư thương mại và nhà ở xã hội. Với cách thức hoạt động khá kín đáo, không treo biển hiệu bên ngoài, yêu cầu khách liên hệ trước rồi mới đến căn hộ, việc phát hiện và xác định một căn hộ có đang được sử dụng làm địa điểm kinh doanh hay không cũng không đơn giản.

Trong khi đó, căn hộ chung cư về nguyên tắc được thiết kế và phê duyệt công năng để ở. Khi một căn hộ được chuyển thành nơi tổ chức lớp học, spa hay các dịch vụ thường xuyên có khách ra vào, tính chất sử dụng không còn đơn thuần là không gian sinh hoạt của một hộ gia đình.

Bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế và Bất động sản Việt Nam cho rằng, việc sử dụng căn hộ đúng mục đích sẽ góp phần nâng cao tính tuân thủ, qua đó bảo đảm chất lượng và đời sống của người dân trong chính dự án.

Theo vị chuyên gia, căn hộ chung cư được thiết kế với hệ thống điện, thang máy, phòng cháy chữa cháy và các hạ tầng kỹ thuật phù hợp với mục đích ở. Khi công năng bị thay đổi, các yêu cầu đối với hệ thống kỹ thuật và an toàn của tòa nhà cũng có thể phát sinh khác biệt.

Việc một căn hộ trở thành nơi kinh doanh, lớp học hoặc dịch vụ có thể làm gia tăng lượng người ra vào, thay đổi mật độ sử dụng, mức tiêu thụ điện và cách thức vận hành các thiết bị. Đặc biệt, hoạt động có nhiều người tập trung trong căn hộ có thể đặt ra yêu cầu cao hơn về phòng cháy, chữa cháy và thoát nạn.

Bên cạnh đó, hoạt động kinh doanh thường xuyên trong căn hộ cũng có thể làm thay đổi môi trường sinh hoạt chung. Lượng khách đến giao dịch, tiếng ồn, việc sử dụng thang máy và các không gian chung có thể tác động trực tiếp đến những hộ dân đang sinh sống trong tòa nhà.

Không phải cứ đăng ký địa chỉ căn hộ là bị phạt

Trao đổi về vấn đề này, luật sư Phạm Mỹ Hằng cho hay, từ khi Nghị định 339/2026/NĐ-CP có hiệu lực, doanh nghiệp, hộ kinh doanh và cá nhân đang sử dụng căn hộ chung cư cần rà soát lại mục đích sử dụng thực tế của địa điểm.

Một điểm cần phân biệt là việc sử dụng căn hộ làm địa điểm kinh doanh thực tế với việc chỉ sử dụng địa chỉ căn hộ làm địa chỉ liên hệ, liên lạc trong khi hoạt động kinh doanh được thực hiện ở một địa điểm khác.

Trường hợp căn hộ được sử dụng thực tế như văn phòng làm việc, nơi tiếp khách, nơi giao dịch, trưng bày hàng hóa hoặc thực hiện hoạt động dịch vụ thường xuyên thì cần xem xét chuyển hoạt động sang phần diện tích được phép kinh doanh hoặc địa điểm khác phù hợp với quy định pháp luật.

Ngược lại, nếu căn hộ chỉ được sử dụng làm địa chỉ liên hệ, trong khi thực tế vẫn được sử dụng để ở và hoạt động kinh doanh được tiến hành tại địa điểm khác, cần đánh giá cụ thể để tránh đồng nhất hai trường hợp.

Luật sư Phạm Mỹ Hằng cho rằng so với giai đoạn áp dụng Nghị định 16/2022/NĐ-CP, Nghị định 339/2026/NĐ-CP đã tạo ra thay đổi đáng chú ý về mức độ chế tài. Mức phạt mới từ 100 - 130 triệu đồng đối với cá nhân sử dụng căn hộ vào mục đích không phải để ở là khoản tiền đáng kể, bên cạnh yêu cầu chấm dứt việc sử dụng sai mục đích.

Vì vậy, việc sử dụng căn hộ chung cư làm văn phòng, địa điểm kinh doanh hay tổ chức các hoạt động dịch vụ thường xuyên không còn đơn thuần là câu chuyện nội quy của từng tòa nhà. Trong những trường hợp đủ yếu tố xác định hành vi sử dụng căn hộ không đúng công năng, chủ sở hữu hoặc người sử dụng còn có thể đối mặt với chế tài hành chính theo quy định mới.

Trong bối cảnh đó, việc các căn hộ được tận dụng để mở lớp dạy học, làm spa, gội đầu hay tổ chức các hoạt động kinh doanh khác cần được nhìn nhận không chỉ ở góc độ nhu cầu kinh doanh của cá nhân mà còn ở yêu cầu bảo đảm an toàn và môi trường sống chung.

Mức phạt được nâng lên có thể tạo thêm sức răn đe, nhưng để quy định đi vào thực tế, việc kiểm tra, xác định đúng mục đích sử dụng của căn hộ cũng là vấn đề quan trọng. Đặc biệt, cần làm rõ ranh giới giữa một căn hộ vẫn được sử dụng để ở và một căn hộ đã thực sự trở thành địa điểm kinh doanh.