Tạo dựng quỹ đất, chuyển nhượng dự án cuộc đua của những ông lớn

Công ty CP Đầu tư kinh doanh bất động sản Hà An vượt 5 doanh nghiệp khác, trúng gói thầu mảnh đất vàng 92 ha gần Sân bay Long Thành. Ảnh: Báo Đầu tư.

M&A quỹ đất ngầm sôi động

Trong 9 tháng đầu năm 2019, khi thị trường bất động sản TP HCM chứng kiến hàng chục thương vụ M&A dự án lớn khi một số doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh, có khả năng triển khai dự án đã chi lớn nhằm thâu tóm, hợp tác với những doanh nghiệp có quỹ đất để phát triển dự án.

Ngay từ đầu năm 2019, khi thấy thị trường bất động sản khu vực xung quanh TP HCM nóng dần, Tập đoàn Đất Xanh (DXG) đã chuyển mục tiêu chiến lược ngắn hạn để phát triển quỹ đất ở các khu vực như Bình Dương, Đồng Nai, Long An. Thương vụ nóng nhất gần đây là vào cuối tháng 8/2019 khi Công ty cổ phần Đầu tư kinh doanh Bất động sản Hà An (có trụ sở Bình Dương, 99,9% cổ phần sở hữu thuộc về Tập đoàn Đất Xanh) trúng thầu khu đất có diện tích 92,2 ha với giá hơn 3.060 tỷ đồng tại xã Long Đức, huyện Long Thành (Đồng Nai).

Đây là khu đất sạch do Công ty TNHH MTV Tổng công ty cao su Đồng Nai sử dụng và được UBND tỉnh thu hồi, giao Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh quản lý. Đồng thời, thương vụ này cũng giúp Tập đoàn Đất Xanh gia tăng quỹ đất sở hữu lên đến 910 ha tại các vùng miền kinh tế trọng điểm; đồng thời sẽ mang về cho Đất Xanh hàng nghìn tỷ đồng lợi nhuận vào các năm tiếp theo, điều mà các doanh nghiệp khác chưa thực hiện được.

Cũng trong những tháng đầu năm 2019, Đất Xanh đã M&A thành công hai dự án tại tỉnh Bình Dương, trong đó có 1 dự án mặt tiền trục đường chính, phường Lái Thiêu, Thị xã Thuận An (Bình Dương) và dự án mặt tiền đường Quốc Lộ, TP Thủ Dầu Một. Giá trị mỗi dự án M&A không được tiết lộ, tuy nhiên được cam kết đầu tư cao cấp lần để xây dựng căn hộ thương mại, dịch vụ.

Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng có những nỗ lực lớn để thâu tóm quỹ đất. Cụ thể, tháng 2/2019 Tập đoàn Hà Đô đã thâu tóm được khu đất rộng 2,6ha tại đường Phạm Văn Đồng (Q.Thủ Đức TP HCM). Quỹ đất này là khu nhà kho của Công ty Lương thực đã bỏ hoang từ lâu. Tuy số tiền mua được thương vụ này nằm trong bí mật nhưng theo giới quan sát thì ít nhất Tập đoàn Hà Đô đã phải chi ra gần 1.000 tỷ đồng để thâu tóm được quỹ đất này.

Tạo dựng quỹ đất, chuyển nhượng dự án cuộc đua của những ông lớn. Ảnh: Gia Huy.

Hai thương vụ ngầm nữa là quỹ đất tại khu Hồ Tràm, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu của Tập đoàn Trung Thủy cho Tập đoàn Novaland với diện tích lên tới hơn 100ha. Quỹ đất này Trung Thủy có được từ những năm 2007, tuy nhiên sau 3 lần gia hạn phát triển dự án thì tới đầu năm 2019 doanh nghiệp này đã chính thức âm thầm sang nhượng lại cho Novanand.

Tháng 5/2019, thông qua công ty con, Keppel Land mua lại 3 khu đất, tổng diện tích 6,2ha, thuộc huyện Nhà Bè, TP.HCM của Công ty CP địa ốc Phú Long. Mỗi khu đất cách nhau 400m và nằm dọc theo tuyến đường huyết mạch Nguyễn Hữu Thọ. Chủ đầu tư có kế hoạch phát triển khu đất với 2.400 căn hộ cao cấp, khu nhà phố thương mại. Thương vụ này mang lại cho Phú Long tổng số tiền 1.304 tỷ đồng (tương đương 56 triệu USD).

Đầu tháng 7, CapitalLand phát đi thông báo đã hoàn tất thương lượng với Temasek và mua lại toàn bộ các cổ phiếu hiện hành của công ty Ascendas and Singbridge Pte. Ltd. Việc sáp nhập Ascendas-Singbridge giúp Capitaland trở thành một trong những tập đoàn bất động sản đa ngành lớn nhất Châu Á với hơn 123 tỷ đô la Singapore giá trị tài sản quản lý.

Sau khi thâu tóm Ascendas-Singbridge, CapitaLand bổ sung dự án OneHub Saigon vào danh mục đầu tư tại Việt Nam. Đây là khu phức hợp văn phòng thương mại, công nghiệp và vận tải rộng 12ha nằm ở lối vào Khu công nghệ cao Sài Gòn, tiếp giáp Xa Lộ Hà Nội.

Chiến lược hậu thâu tóm dự án

Đại diện các doanh nghiệp bất động sản đều khẳng định, việc phát triển quỹ đất mới tại đa dạng các tỉnh, thành phố luôn được đặc biệt quan tâm trong chiến lược phát triển của mình. Nguyên nhân là quỹ đất tại các thị trường chính là Hà Nội và TP HCM hiện còn rất hạn chế về tiến độ triển khai.

Bên cạnh đó, do các thị trường này đã phát triển ổn định nên giá đất, suất đầu tư cao, lợi nhuận mang lại không thực sự hấp dẫn, thủ tục cấp phép đầu tư lại khó khăn, nên để có được bước phát triển mới, các doanh nghiệp phải hướng đến những vùng đất mới tiềm năng hơn. Hơn nữa, kết nối hạ tầng giao thông ở các địa phương trên cả nước đang phát triển rất mạnh cũng là yếu tố thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản.

Ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch SohoVietnam, đơn vị chuyên tư vấn chuyển nhượng thành công nhiều dự án bất động sản cho biết, có một sự khác biệt trong câu chuyện thâu tóm dự án hiện nay so với giai đoạn trước. Trước đây, nhiều doanh nghiệp thâu tóm dự án có thể để triển khai hoặc thực hiện cho mục đích “găm hàng”, đón đầu cơ hội mua bán lại quỹ đất, còn hiện nay, theo ghi nhận, việc săn quỹ đất nhằm mục tiêu phát triển dự án khá rõ ràng. Phần lớn các dự án sau khi được các doanh nghiệp mua lại đã nhanh chóng được đầu tư xây dựng.

Thị trường M&A dự án bất động sản đã hình thành những cơn sóng ngầm suốt nhiều năm qua. Ảnh: Gia Huy.

Dẫu vậy, cũng cần nói thêm, bên cạnh những thông tin được công bố, thị trường M&A dự án bất động sản đã hình thành những cơn sóng ngầm suốt nhiều năm qua. Cả bên bán và bên mua đều có những điều khoản bảo mật nghiêm ngặt nhằm hạn chế mức độ ảnh hưởng đến những công ty thành viên.

Phó Tổng giám đốc một công ty địa ốc có trụ sở tại quận 3, TP HCM cho biết, thông tin về thị trường mua bán dự án bất động sản thường ít được hé lộ vì các điều khoản cam kết bảo mật, trừ khi là doanh nghiệp đã lên sàn buộc phải công bố theo quy định. Số còn lại, nếu là doanh nghiệp chưa lên sàn, nhiều khả năng thông tin này sẽ được giữ kín một thời gian dài. Nguyên nhân là do mỗi công ty sở hữu quỹ đất đều trực thuộc một công ty mẹ đang niêm yết hoặc đã cổ phần hóa, nhất cử nhất động thay đổi tài sản đều tác động đến thị giá cổ phiếu, tình hình kinh doanh chung của cả hệ thống.

Ngoài ra, do quá trình thương thảo, đàm phán thường kéo dài nên thông tin công bố cũng được giữ kín càng lâu càng tốt, tránh bị đối thủ cạnh tranh trực tiếp dòm ngó. Dù mua bán doanh nghiệp dưới bất kỳ hình thức nào, quỹ đất luôn nằm trong nhóm tài sản chủ chốt, là mục tiêu săn lùng của các đại gia.