Tháo gỡ nút thắt pháp lý: Kỳ vọng dòng tiền và hoa hồng môi giới sớm “thông suốt”

Báo cáo thị trường quý III/2026 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nguồn cung mới tiếp tục duy trì ở mức lớn với 31.844 sản phẩm mở bán mới trên cả nước. Tuy nhiên, lượng giao dịch thực tế đạt 12.520 sản phẩm, tương ứng tỷ lệ hấp thụ khoảng 39,3%.

Theo VARS, điều này phản ánh rõ nét sự dịch chuyển của dòng tiền khi nhà đầu tư và người mua nhà không còn chạy theo kỳ vọng đầu cơ mà chuyển trọng tâm sang các sản phẩm có giá trị sử dụng và khả năng khai thác thực tế.

Tại Hà Nội, giá bán bình quân căn hộ chung cư tiếp tục neo ở mức cao, đạt khoảng 79,3 triệu đồng/m2, đi ngang so với quý trước nhưng đã tăng tới 97% so với kỳ gốc (quý I/2019). Thị trường Thủ đô chứng kiến sự gia tăng nhanh chóng của các dòng sản phẩm siêu cao cấp, tập trung chủ yếu tại khu vực nội đô cũ và quận Tây Hồ. Dù vậy, thanh khoản chung chưa đạt kỳ vọng do mặt bằng giá duy trì ở mức đỉnh, trong khi thu nhập và khả năng tài chính của người mua chưa có sự cải thiện tương ứng.

VARS cho biết, dù lượng khách hàng tìm kiếm trực tuyến và đi khảo sát thực tế vẫn hiện hữu ở mức cao, nhưng tỷ lệ chuyển đổi thành giao dịch thành công chưa tương xứng do tâm lý thận trọng. Đặc biệt, sức khỏe của hệ thống doanh nghiệp môi giới đang đối diện với thách thức nặng nề: có tới 65% doanh nghiệp ghi nhận thời gian nhận phí bị kéo dài từ 6 đến 12 tháng và khoảng 25% các khoản hoa hồng bị treo trên 1 năm hoặc vướng tranh chấp pháp lý.

Trước những điểm nghẽn về thanh khoản, giá bán và áp lực tài chính đè nặng lên các chủ thể, VARS đã đưa ra những kiến nghị nhằm tháo gỡ khó khăn cho từng nhóm đối tượng cụ thể:

Theo đó, đối với cơ quan quản lý nhà nước, tiếp tục đẩy mạnh tháo gỡ vướng mắc pháp lý, đơn giản hóa thủ tục đầu tư để hỗ trợ doanh nghiệp phát triển nguồn cung đa dạng phân khúc, có chi phí hợp lý nhằm điều tiết lại mặt bằng giá chung.

Đối với doanh nghiệp vừa và nhỏ, có các chính sách thiết thực hỗ trợ tiếp cận vốn, giảm chi phí hoạt động, giúp các doanh nghiệp trong ngành nâng cao năng lực phục hồi.

Bên cạnh đó, Nhà nước điều hành chính sách tiền tệ linh hoạt, định hướng các ngân hàng thương mại ưu tiên cấp vốn cho các dự án hướng tới nhu cầu thực và các dự án quy mô lớn có tính lan tỏa cao, duy trì mức lãi suất hợp lý để cải thiện sức mua.

Đối với doanh nghiệp và chủ đầu tư, trước hết tái cấu trúc sản phẩm, cần đặt trọng tâm vào việc phát triển nhà ở phù hợp với khả năng tài chính của đại bộ phận người lao động, đa dạng hóa phân khúc và nâng cao chất lượng nguồn cung.

Doanh nghiệp cũng cần xây dựng chính sách giá hợp lý, điều chỉnh cơ cấu giá bán và đưa ra các chính sách kích cầu linh hoạt như tăng cường chiết khấu, hỗ trợ tín dụng, ưu đãi lãi suất và giãn tiến độ thanh toán để thúc đẩy thanh khoản.