Kinh tế

Thị trường bất động sản: Chờ sự “thẩm thấu” của 3 bộ luật

H.Hương • 02/08/2024 11:49

Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 đã chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 1/8/2024. Nhiều ý kiến cho rằng được hỗ trợ bởi nhiều yếu tố tích cực, trong khoảng thời gian chờ các bộ Luật mới "ngấm", thị trường bất động sản sẽ tiếp tục phục hồi bền vững với kết quả tốt dần lên. Đến cuối năm, quá trình phục hồi của thị trường bất động sản sẽ có tiến triển rõ nét.

Thị trường bất động sản sẽ tiếp tục phục hồi bền vững với kết quả tốt dần lên. Ảnh: Quang Vinh.

Theo ông Vương Duy Dũng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (BĐS), Bộ Xây dựng, 3 luật liên quan có nhiều quy định có thể tháo gỡ vướng mắc, giúp nguồn cung thuận lợi và tăng dần.

Các địa phương dốc sức thúc đẩy thị trường bất động sản

Tác động chung của 3 luật này đến thị trường BĐS là rất lớn. Thị trường phụ thuộc nguồn cung, trong khi đó nguồn cung ở đây là triển khai thực hiện dự án từ đất đai, vốn để triển khai dự án bất động sản. Nếu nguồn lực về đất đai được cởi mở, quá trình triển khai liên quan đến luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS sẽ thay đổi.

Ông Dũng cũng nhấn mạnh, Luật có nhiều quy định mới tạo điều kiện của tổ chức, cá nhân tham gia vào thị trường chung. Cần làm rõ thông tin đối với các dự án BĐS khi đưa vào kinh doanh, đối với nhà ở công trình xây dựng có sẵn hay quyền sử dụng đất các dự án.

Quan trọng nhất là cần công khai thông tin thị trường BĐS trên hệ thống thông tin của website Bộ Xây dựng, website doanh nghiệp. Lúc đó, các chủ thể có thể tham khảo, hoạt động của các sàn giao dịch cũng sẽ được minh bạch. Khi 3 luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực, sẽ làm tăng nguồn cung thị trường BĐS, kể cả giá giao dịch và phân khúc BĐS trong thời gian tới. Nhờ có hệ thống thông tin nhà ở được công khai, câu chuyện thổi giá, giá ảo sẽ được khắc phục.

Hiện nay, tín hiệu tích cực trên thị trường BĐS cũng đã xuất hiện nhiều hơn. Các địa phương ghi nhận đà phục hồi.

Chẳng hạn tại Đà Nẵng, lượng tìm kiếm BĐS trong quý II/2024 tăng 44% so với quý liền trước và đã vượt đỉnh của năm 2023. Bên cạnh đó, mặt bằng giá rao bán BĐS Đà Nẵng xác lập mốc mới. Điều này có thể được giải thích bởi sự xuất hiện của nhiều dự án chung cư cao cấp trong thời gian qua, kéo nền giá trung bình tăng lên.

Đồng thời, các báo cáo khảo sát hàng trăm môi giới ở Đà Nẵng cho biết lượng giao dịch BĐS tại thành phố này có cải thiện với giá trị sản phẩm phổ biến là khoảng 2-4 tỷ VND. 73% môi giới cho biết giao dịch BĐS ổn định hoặc tăng trong 6 tháng đầu năm nay so với 2023.

Còn tại Bắc Giang, đà hồi phục về cả nguồn cung, thanh khoản và giá bán. Ông Lê Đình Chung - Tổng giám đốc SGO Homes chia sẻ, giao dịch BĐS tại Bắc Giang đặc biệt tốt từ tháng 4/2024 trở đi. “Chúng tôi bán hàng tại đây, có tháng bán được hơn 100 căn. Giá bán sản phẩm nhìn chung tăng trưởng khá so với mức đáy của giai đoạn trước, thậm chí có những vị trí tại trung tâm thành phố đã hồi phục về đỉnh cũ”. Đáng chú ý, ông Chung cho hay thị trường đất đấu giá tại Bắc Giang từ đầu năm 2024 đến nay rất sôi động. Giá đất tăng liên tục, nếu như đầu năm giá trúng chỉ cao hơn giá khởi điểm 50 - 100 triệu đồng/lô thì tới tháng 4 - 5, giá trúng đã cao hơn giá khởi điểm tới 25%. Điều đáng nói là các phiên đấu giá thu hút sự tham gia đông đảo của nhà đầu tư từ các nơi đổ về.

Song tất cả mối quan tâm nhà đất vẫn đang hướng về 2 đầu tàu kinh tế Hà Nội và TPHCM. Theo dữ liệu thị trường của Cushman & Wakefield Việt Nam, trong quý II/2024, lượng bán mới căn hộ tại Hà Nội đạt khoảng 7.400 căn, tăng 110% so với quý trước và tăng 147% so với cùng kỳ năm trước. Giá sơ cấp trung bình đạt gần 2.640 USD/m2, tăng 11% theo quý và tăng 30% theo năm. Sự tăng trưởng lượng bán mới trong nửa đầu năm 2024 là do sự khan hiếm nguồn cung mới những năm gần đây.

Các dự án mới mở bán với tình trạng pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín, chính sách bán hàng hấp dẫn và tiện ích... đã ghi nhận hiệu suất bán hàng khả quan. Hầu hết các dự án này đến từ các khu vực đô thị tích hợp lớn ở phía Tây Hà Nội. Nguồn cầu căn hộ Hà Nội tăng được thúc đẩy bởi nhu cầu nhà ở ngày càng cao đi cùng với tốc độ tăng dân số và nhập cư của thành phố. Bên cạnh đó, nhu cầu đầu tư dần quay trở lại với kênh bất động sản trong bối cảnh kinh tế không ổn định.

Giá căn hộ sơ cấp tiếp tục tăng do nguồn cung khan hiếm. Sự tăng giá này cũng được thúc đẩy bởi nguồn cung trung cấp và cao cấp chiếm 98% nguồn cung mới, trong khi nguồn cung căn hộ bình dân vẫn còn thiếu hụt.

Luật Đất đai (sửa đổi) góp phần tạo nguồn lực thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. Ảnh: Quang Vinh.

Xem nhiều, mua cũng nhiều

Vừa chi ra 7 tỷ đồng để mua một căn hộ 3 phòng ngủ ở toà nhà Imperia Thanh Xuân (Hà Nội), anh Nguyễn Công Tản (Long Biên, Hà Nội) chia sẻ: 2 vợ chồng anh đi xem nhà khắp nơi ròng rã hơn 3 tháng nay, cuối cùng cũng chốt được căn khá ưng ý. Tôi nghĩ cứ mua là được, mà cũng chỉ mua để ở không phải đầu tư.

Đáng chú ý, trước khi mua căn hộ chung cư 7 tỷ đồng này để ở, anh Tản đã bán rất nhanh căn nhà đất hơn 5 tỷ ở Long Biên sau 1 tháng rao bán tính từ thời điểm tháng 4. Như vậy, tính đơn giản, hai giao dịch bất động sản diễn ra thành công chỉ trong quãng thời gian 3 tháng.

Chị Mạc Thị Minh (số 47 Kiều Mai, Bắc Từ Liêm, Hà Nội) cũng cho biết, chị mua đầu tư lô đất 90m2 tại Hoài Đức, Hà Nội. Lúc chị mua vào (9/2023) giá gần 5 tỷ đồng. Tháng 5 năm nay, khách đến mua, trả chênh 1,2 tỷ đồng, chị sang tay luôn. Cầm trong tay số tiền hơn 6 tỷ, chị đang đi tìm cơ hội mới.

Còn chị Trần Thu - một môi giới BĐS ở khu vực Long Biên “khoe khéo” kết quả công việc môi giới của mình rằng, có 1 khách hàng cọc 1 lúc 4 lô đất ở Phú Quốc. Chị Thu nói, ai tham gia vào thị trường BĐS lúc này chắc chắn có quả ngọt.

Theo Bộ Xây dựng, nửa đầu năm 2024, có khoảng trên 253.000 giao dịch thành công, tương đương 110,26% so với 6 tháng cuối năm 2023, trong đó lượng giao dịch chủ yếu tập trung vào đất nền. Nguyên nhân được cho là do giá chung cư tăng quá cao và nguồn hàng khan hiếm khiến phân khúc đất nền được quan tâm, giá bán theo đó cũng tăng mạnh.

Theo đánh giá của giới chuyên gia, Chính phủ, các bộ, ngành, địa phương không ngừng "dốc sức" thúc đẩy thị trường BĐS phục hồi, các doanh nghiệp (DN) phát triển dự án sẽ “bung hàng" với các hoạt động truyền thông rầm rộ hơn. Nguồn cung trong nửa cuối năm 2024 sẽ tiếp tục được cải thiện, ước tính tăng khoảng 20% so với 6 tháng đầu năm 2024. Nhu cầu mua nhà để ở sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao cùng với nhu cầu đầu tư phục hồi khoảng 30% so với hồi đầu năm và hướng tới các thị trường mới... sẽ thúc đẩy lượng giao dịch tiếp tục tăng.

Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) đánh giá lượng giao dịch dự kiến sẽ tăng khoảng 20% so với nửa đầu năm do nguồn cung dự kiến chỉ bật tăng vào thời điểm cuối năm, vẫn được đóng góp chủ yếu bởi loại hình căn hộ.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS dự báo, cùng với đà hồi phục, các chủ thể tham gia thị trường sẽ bắt đầu "tăng tốc" gia nhập, xúc tiến các kế hoạch kinh doanh. Các bộ luật mới chắc chắn sẽ mang đến những tác động tích cực cho thị trường nhưng cũng sẽ là “bộ lọc” loại bỏ các chủ thể không đủ năng lực ra khỏi cuộc chơi. “Những quy định mới sẽ siết chặt hoạt động môi giới BĐS, loại bỏ những môi giới “tay ngang", không thực sự có mong muốn gắn bó lâu dài với nghề” - ông Đính nói.

Đặc biệt, quy định về quỹ đất để phát triển các dự án nhà ở thương mại, bỏ khung giá đất,... sẽ dần dần sàng lọc các chủ đầu tư yếu kém về năng lực, tài chính, quỹ đất... khỏi thị trường địa ốc.

Bởi thực tế thời gian qua, không ít DN thành công trong lĩnh vực sản xuất lấn sân sang đầu tư BĐS với kỳ vọng siêu lợi nhuận để rồi nhận “trái đắng". Tới thời điểm hiện tại, hàng loạt DN vẫn đang rơi vào cảnh “làm cũng chết mà không làm cũng chết" do bất cập trong cách tính tiền sử dụng đất khiến DN không lường trước được chi phí.

Do đó, VARS cho rằng, thời gian tới, với “sân chơi" mới, thị trường sẽ chỉ còn chỗ đứng cho các chủ đầu tư làm ăn bài bản, có quỹ đất lớn, có nguồn lực tài chính và năng lực để phát triển các dự án đô thị có quy mô lớn, có hạ tầng, tiện ích đồng bộ. Đồng thời có khả năng tận dụng hiệu quả các lợi thế để tiết giảm chi phí đầu tư.

Cùng với quy định được lựa chọn có hay không việc bảo lãnh ngân hàng, đây sẽ là nền tảng để giảm rủi ro và chi phí cho người mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc Đầu tư DKRA Group, nếu các bộ luật mới đẩy nhanh việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý, chi phí tài chính sẽ giảm xuống, từ đó làm hạ nhiệt chi phí đầu vào của dự án. Khi các dự án được tháo gỡ đồng loạt, tâm lý nhà đầu tư được giải tỏa, lượng tiền chắc chắn sẽ đổ nhiều hơn vào thị trường BĐS. Từ nay tới cuối năm, 3 bộ luật BĐS mới sẽ chưa tác động sâu tới các phân khúc, nhất là trong bối cảnh tình hình vĩ mô còn nhiều phức tạp. Thay vào đó, các bộ luật sẽ cần ít nhất 6 - 12 tháng để thực sự thẩm thấu vào thị trường.