Thị trường bất động sản: Tìm cách cân bằng cung - cầu

Thị trường ấm dần

Nhìn lại bức tranh thị trường bất động sản (BĐS) năm 2023, nhiều ý kiến cho rằng, thị trường đã đi qua một năm trầm lắng. Nhưng thời điểm trũng nhất của năm chính là quý I. Điều này được ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) nhận định khi đưa ra số liệu cho thấy, quý I của năm 2023 đã tăng trưởng âm 16,2%. Kết thúc quý II, thị trường vẫn duy trì trạng thái tăng trưởng âm 11,58% nhưng đã giảm được 4,62% so với quý I.

Và phải đến hết quý IV của năm này, mức độ khó khăn mới giảm rõ ràng hơn, thể hiện ở số liệu giao dịch bắt đầu gia tăng. Chủ tịch HoREA cho rằng, trong bối cảnh thị trường BĐS gặp nhiều khó khăn như hiện nay, thì chỉ cần vài nghìn giao dịch thành công trong quý cũng là con số đáng khích lệ, tạo động lực cho thị trường. Điều quan trọng nhất là thị trường đã thực sự “thoát đáy”.

Giới chuyên gia ngành địa ốc cũng nhận định, thị trường BĐS hiện nay có cơ hội nhiều hơn thách thức, bởi đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất và chuyển sang phục hồi. Kể từ quý III/2023, số giao dịch thành công đã đạt hơn 5.000 cùng 300 dự án mở bán. Điều này cho thấy, niềm tin của các nhà đầu tư và lượng giao dịch BĐS đang quay trở lại. Đây cũng là một trong những yếu tố quan trọng để thúc đẩy thị trường ấm lên.

Vượt qua khó khăn, thị trường BĐS “thoát đáy” cũng là nỗ lực và mong đợi của các cơ quan quản lý Nhà nước, doanh nghiệp, nhà đầu tư… Thông tin về hàng trăm dự án BĐS được tháo gỡ, tái khởi động trở lại đã giúp thị trường tháng sau tốt hơn tháng trước, quý sau tốt hơn quý trước, góp phần tạo thêm niềm tin và sức mạnh cho thị trường cũng như các chủ thể tham gia. Cho dù vẫn trong giai đoạn phải “vượt dốc” nhưng thị trường đã được tiếp thêm động lực để tăng trưởng.

Thúc đẩy thanh khoản cách nào?

Mặc dù vậy, những khó khăn, thách thức vẫn còn tiềm ẩn. Theo các chuyên gia trong ngành, vướng mắc lớn nhất chính là về các thủ tục pháp lý. Bên cạnh đó, việc thiếu hụt nguồn cung ở các phân khúc nhà ở, đặc biệt thiếu trầm trọng nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ cũng đang khiến thị trường này chưa thể bứt phá. Đáng chú ý, giá BĐS, nhất là giá chung cư liên tục leo thang khiến cho cơ hội sở hữu nhà ở của người có nhu cầu thực giảm.

Con số minh chứng cho những rào cản này đã được báo cáo của Bộ Xây dựng chỉ rõ. Cụ thể, về nguồn cung nhà ở, Bộ Xây dựng cho biết tiếp tục hạn chế tại tất cả các phân khúc. Tính đến hết quý III/2023, cả nước mới hoàn thành 42 dự án nhà ở thương mại với khoảng 15.966 căn, chỉ bằng 46,15% so với năm 2022; hoàn thành 17 dự án du lịch nghỉ dưỡng và văn phòng kết hợp lưu trú, bằng 56,67% so với năm trước và hoàn thành xây dựng 5 dự án nhà ở xã hội với quy mô 850 căn hộ...

Về giá giao dịch, theo tổng hợp báo cáo và thông tin khảo sát đánh giá của các địa phương, các tổ chức nghiên cứu thị trường, thì giá bán căn hộ liên tục tăng cao do nguồn cung khan hiếm. Tuy nhiên, giá nhà ở thấp tầng và một số loại phân khúc BĐS khác giảm từ 10 - 20%, tùy vị trí của từng khu vực.

Về tổng lượng giao dịch, tính đến hết quý III, cả nước có khoảng 324.378 giao dịch thành công, đạt khoảng 41,29% so với 2022. Lượng giao dịch giảm chủ yếu tập trung ở phân khúc đất nền, khi chỉ bằng 35,79% so với năm trước. Còn lượng giao dịch chung cư và nhà ở riêng lẻ chỉ bằng 63,07% so với 2022.

Nhận định về vấn đề này, ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) cho hay, thị trường địa ốc trong năm qua vẫn còn nhiều thách thức bởi các doanh nghiệp BĐS gặp khó trong việc tiếp cận vốn vay tín dụng và hầu như không huy động được vốn trái phiếu doanh nghiệp cũng như các nguồn vốn từ khách hàng, dẫn đến tình trạng thiếu vốn để triển khai dự án.

Nêu lên những khó khăn về dòng tiền, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch GP.Invest cho biết, thủ tục cấp tín dụng cho doanh nghiệp/dự án BĐS vẫn khá phức tạp, với 2 bước kéo dài trung bình 2 tháng và hồ sơ đòi hỏi nhiều loại giấy tờ không cần thiết (như biên bản/nghị quyết đại hội đồng cổ đông có ghi đích danh ngân hàng cho vay vốn, dự án vay vốn, số vốn vay). Điều này đã làm chậm trễ việc tiếp cận vốn của doanh nghiệp.

Để thị trường BĐS sớm khởi sắc trở lại, nhiều ý kiến cho rằng, các doanh nghiệp địa ốc cần chủ động thực hiện một số giải pháp như đa dạng hóa nguồn vốn (ngoài tín dụng ngân hàng, còn có phát hành trái phiếu, cổ phiếu, quỹ đầu tư, thuế tài chính…); huy động vốn gắn với mục đích sử dụng vốn cụ thể; giảm đòn bẩy tài chính, hạn chế đầu tư dàn trải.

Quan trọng hơn, cần tập trung hoàn thành các dự án đang dang dở, nhất là các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở phân khúc giá rẻ, bởi đây chính là phân khúc chính để tạo ra lực cầu, từ đó thúc đẩy thanh khoản.

Nói như bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội, cần phải giải quyết tốt bài toán mất cân bằng cung cầu, cần có nhiều sản phẩm vừa túi tiền, các hình thức kinh doanh đa dạng đáp ứng rộng nguồn cầu. Bên cạnh đó, giảm giá thành sản phẩm là điều hiện đang khó thực hiện nhưng nếu làm được sẽ thu hút được lượng cầu mua. Chính phủ, Nhà nước đã và đang làm rất nhiều các biện pháp cần thiết thúc đẩy thị trường.