Thị trường bất động sản với những tín hiệu phục hồi

Thị trường bước vào giai đoạn “phân hóa và chọn lọc”

Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam 6 tháng đầu năm và dự báo 6 tháng cuối năm 2026 do Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) công bố mới đây cho thấy, thị trường bất động sản ghi nhận nhiều chuyển biến rõ nét, đang bước vào giai đoạn phát triển theo hướng “phân hóa đến chọn lọc”.

Theo DXS-FERI, trong 6 tháng đầu năm 2026, hàng loạt chính sách mới đã tác động tích cực đến thị trường, nổi bật là việc áp dụng mã định danh điện tử cho từng bất động sản từ ngày 1/3/2026, góp phần nâng cao tính minh bạch trong giao dịch. Bên cạnh đó, chương trình phát triển nhà ở xã hội (NOXH) và nhà ở cho thuê tiếp tục được đẩy mạnh, trong đó TPHCM đặt mục tiêu phát triển khoảng 50.000 căn NOXH cho thuê giai đoạn 2026 - 2030.

Tuy nhiên, lãi suất vay mua nhà phổ biến ở mức 12 - 14%/năm, nhiều khoản vay thả nổi lên tới 15 - 16%/năm đã tạo áp lực lớn đối với cả người mua để ở và nhà đầu tư. Điều này khiến thanh khoản thị trường chững lại ở nhiều phân khúc.

Bà Trịnh Thị Kim Liên - Phụ trách DXS-FERI nhận định, thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm chịu tác động bởi mức lãi suất tăng cao nên có sự điều chỉnh mạnh ở hầu hết các chỉ số. Cụ thể, cả nước có khoảng 37.300 sản phẩm mới được mở bán, tăng 16% so với cùng kỳ năm trước nhưng giảm tới 44% so với 6 tháng cuối năm 2025. Nguồn cung tập trung chủ yếu tại miền Bắc và miền Nam, với các dự án quy mô của những chủ đầu tư lớn như Vinhomes, Sun Group và Masterise Homes.

Trong khi đó, tổng lượng hấp thụ bất động sản sơ cấp đạt khoảng 26.100 sản phẩm, giảm 12% so với cùng kỳ năm 2025 và giảm tới 62% so với nửa cuối năm 2025. Tỷ lệ hấp thụ trên toàn thị trường phổ biến ở mức 20 - 30%, phản ánh tâm lý thận trọng của khách hàng trong bối cảnh chi phí vốn vẫn ở mức cao. Giao dịch chủ yếu tập trung vào các dự án phục vụ nhu cầu ở thực hoặc có khả năng tạo dòng tiền ổn định, trong khi các sản phẩm đầu tư vùng ven ghi nhận lượng giao dịch rất hạn chế.

Tăng cường tính minh bạch để thị trường phát triển bền vững

Khảo sát trên khoảng 1.300 khách hàng, DXS-FERI nhận định, pháp lý minh bạch là yếu tố được quan tâm nhiều nhất với tỷ lệ 96,9%, tiếp đến là vị trí và khả năng kết nối dự án (87,5%), uy tín chủ đầu tư (62,5%). Người mua hiện dành nhiều thời gian hơn để cân nhắc trước khi xuống tiền, ưu tiên những dự án có khả năng khai thác thực tế, chính sách tài chính phù hợp và hạn chế sử dụng đòn bẩy tín dụng.

Dự báo 6 tháng cuối năm, DXS-FERI cho rằng, thị trường tiếp tục chịu tác động từ mặt bằng lãi suất cao, biến động kinh tế thế giới và chính sách kiểm soát tín dụng. Dù nguồn cung mới dự kiến tăng thêm khoảng 33.000 sản phẩm, nâng tổng nguồn cung sơ cấp lên hơn 100.000 sản phẩm, nhưng tỷ lệ hấp thụ nhiều khả năng vẫn chỉ dao động 20 - 30%. Giá bán sơ cấp được dự báo đi ngang hoặc giảm nhẹ thông qua các chính sách bán hàng, trong khi giá thuê tiếp tục ổn định và tăng nhẹ tại khu vực trung tâm.

Giới chuyên gia trong ngành cũng nêu quan điểm, những diễn biến của thị trường trong nửa đầu năm 2026 cho thấy quá trình thanh lọc đang diễn ra ngày càng rõ nét. Đây không phải là tín hiệu cho thấy thị trường suy giảm mà là bước chuyển cần thiết nhằm tái cấu trúc theo hướng minh bạch, thực chất và bền vững hơn.

Trong bối cảnh nhu cầu ở thực dần trở thành động lực chính của thị trường, những sản phẩm đáp ứng đồng thời các tiêu chí về pháp lý, chất lượng xây dựng, khả năng khai thác, vận hành và tính thanh khoản sẽ tiếp tục khẳng định lợi thế. Đồng thời, mặt bằng giá trị mới của thị trường cũng sẽ được hình thành trên cơ sở chất lượng dự án và nhu cầu thực, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá như các chu kỳ trước.

Theo các chuyên gia, để thị trường phát triển bền vững trong giai đoạn tới, cần tiếp tục mở rộng nguồn cung phù hợp với khả năng chi trả của người dân; đồng thời nâng cao chất lượng dự án, hoàn thiện pháp lý, đẩy mạnh đầu tư hạ tầng và tăng cường tính minh bạch của thị trường.