Thị trường chung cư Hà Nội hạ nhiệt sau giai đoạn tăng nóng

Một nhà đầu tư chung cư tại khu vực phía tây Hà Nội cho biết, vừa hạ giá rao bán căn hộ 85m2 chung cư VOV Mễ Trì từ 6,5 tỉ đồng xuống khoảng 5 tỉ đồng, giảm hơn 1 tỉ đồng so với thời điểm đầu năm 2026, nhưng đến nay vẫn chưa tìm được khách chốt mua.Trước đó, ở thời điểm giá chung cư Hà Nội neo cao vào nửa cuối năm 2025, giá bán căn hộ khu vực này được đẩy lên ngưỡng khoảng 100 triệu/m2.

Tương tự, chung cư Thanh Bình trên đường Nguyễn Cảnh Dị (phường Định Công) Hà Nội, căn hộ diện tích 90 m2 đầu năm rao bán 102 triệu/m2 thì nay chỉ còn 90 triệu/m2. Môi giới tại khu vực này cho hay, không chỉ riêng chung cư dự án chung cư Thanh Bình, mà cả khu vực, tại các dự án lân cận, so với giá đỉnh đầu năm đã giảm 500 triệu đồng đến gần một tỉ đồng/căn.

Đó là những dự án nằm trong nội đô Hà Nội vốn được môi giới định danh thuộc các quận nội thành cũ, hầu hết các dự án này dân đã vào ở từ 5 tới hơn 10 năm.

Còn những dự án căn hộ phía Tây Hà Nội đang triển khai sắp nhận nhà thì hàng loạt thông tin rao bán cắt lỗ xuất hiện trong trên các trang mạng. Anh Tiến Hùng, môi giới bất động sản tại khu vực An Khánh cho hay, tại khu đại đô thị diện tích hàng chục hecta nằm sát đại lộ Thăn Long, các toà nhận nhà từ tháng 9, 10 năm nay hiện đang cắt lỗ sâu nhất.

Môi giới này đưa ra so sánh, nếu như chỉ cách đây 2 tháng thì môi giới rao cắt lỗ căn hộ là so với giá đỉnh cuối năm 2025, còn hiện tại cắt lỗ đã vào hợp đồng mua bán. Cụ thể, tại một dự án nằm sát cầu vượt trong khu đô thị này, giá vào hợp đồng 82 triệu/m2 thì nay chủ nhà thu về 78 triệu/m2.

“Với căn hộ 80 m2, chủ nhà lỗ so với hợp đồng mua bán hơn 300 triệu đồng, chưa kể khoản tiền chênh mua lại 200 triệu đồng vào lúc cao điểm, chủ căn này đã lỗ hơn 500 triệu đồng. Tuy lỗ sâu, giảm giá trực tiếp từ hợp đồng mua bán nhưng rao hơn tháng nay vẫn chưa trôi”, anh Hùng nói.

Nhìn về thực trạng cắt lỗ chung cư hiện nay, anh Hùng cho rằng, từ năm 2024 đến nay, nhiều dự án ra hàng và đỉnh điểm cuối năm 2024 đầu 2025 nhiều dự án ra hàng với ân hạn nợ gốc và lãi từ 18 đến 30 tháng, nên thời điểm hiện tại là điểm rơi phải trả gốc và lãi hàng tháng, cộng với lãi suất thả nổi trên 12%/năm vượt quá khả năng gồng của giới đầu cơ khiến họ phải cắt lỗ.

Theo góc nhìn chuyên gia, nguyên nhân chính thực trạng cắt lỗ diện rộng căn hộ từ nội đô ra tới ngoại thành hiện nay là lượng hàng khủng khiếp từ các chủ đầu tư bung ra khi được tháo gỡ pháp lý sau thời gian dài nhỏ giọt. Chính vì cầu nhiều, cung ít, tình trạng khan hàng vào 2 năm trước khiến chủ đầu tư đẩy giá lên cao chót vót.

“Tôi nhớ dự các dự án từ các đây 5 năm, phân khúc chung  cư trung cấp, cao cấp chỉ từ 35 triệu đến hơn 50 triệu đồng/m2 nhưng tới giữa năm 2024 cũng tương tự vị trí đó đã dao động 70 đến gần 90 triệu đồng/m2, tức là mức tăng gần 50%”, vị này cho hay.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, cho biết nguồn cung chung cư mở bán đang nhiều lên, các đô thị lớn như Hà Nội, TP HCM đang chuyển từ đô thị một trung tâm sang đô thị nhiều trung tâm, người mua đang có nhiều lựa chọn hơn. Điều này buộc các nhà đầu tư thứ cấp đang ôm hàng ở khu vực trung tâm cũ phải bán hàng ra với giá phù hợp hơn để thoát hàng.

Ngoài ra, thị trường chung cư đang chuyển từ định giá bằng kỳ vọng sang định giá bằng giá trị, trong ngắn hạn sẽ xuất hiện nhiều hơn hiện tượng rao bán cắt lỗ. Xu hướng này trên thị trường sẽ phụ thuộc vào biến động lãi suất. Lãi suất huy động của nhiều ngân hàng trong nửa đầu năm nay rất cao, có ngân hàng huy động hơn 9%/năm, chu kỳ gửi tiền của khách hàng thông thường từ 6-12 tháng, phải hết chu kỳ này thì lãi suất mới có thể điều chỉnh giảm trên thực tế.

Do đó ông Tuấn dự báo xu hướng rao bán cắt lỗ căn hộ sẽ kéo dài ít nhất trong 6-12 tháng tới, sau đó thị trường mới cân bằng trở lại được. Bên cạnh đó, nguồn cung tăng mạnh sẽ giúp thị trường hình thành nên mặt bằng giá mới phù hợp hơn.