Tín dụng bất động sản: Quản chứ không siết

Doanh nghiệp kêu khó

Thị trường BĐS Việt Nam phụ thuộc rất lớn vào tín dụng và trái phiếu DN. Tuy nhiên, hiện cả hai kênh này đều bị siết. Dẫn chứng là tháng 4 vừa qua thị trường trái phiếu DN ghi nhận tình trạng hy hữu khi không có DN BĐS nào phát hành trái phiếu. Còn tăng trưởng tín dụng vào lĩnh vực này đã chậm từ 12% năm 2021 và có thể giảm xuống 9-10% năm 2022.

Nhiều DN BĐS cho hay, họ đang như ngồi trên đống lửa khi không ít ngân hàng thông báo hạn chế cho vay BĐS (kể cả cho vay cá nhân). Tới đây, nếu Bộ Tài chính siết chặt thêm điều kiện phát hành trái phiếu riêng lẻ (sửa Nghị định 153/2020/NĐ-CP), DN có nguy cơ bị đóng băng cả hai kênh huy động vốn chủ chốt, nên khó tránh khỏi khả năng tạm dừng triển khai dự án.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết, thị trường BĐS thành phố đang gặp nhiều khó khăn, nguồn cung hạn hẹp, cung cầu lệch pha và hàng trăm dự án vướng mắc pháp lý chưa được tháo gỡ.

Theo phân tích của ông Châu, DN BĐS có 3 dòng vốn chính thì 2 dòng hiện đang bị “bóp” là tín dụng và trái phiếu. Kênh còn lại là huy động từ khách hàng cũng đang “tắc”.

“Câu chuyện có trái phiếu "rác" làm ảnh hưởng toàn bộ hoạt động phát hành trái phiếu huy động vốn của DN. Vì vậy, tới đây cần chấn chỉnh, phân loại, xếp hạng tín nhiệm các DN để có thể cởi trói cho DN phát hành trái phiếu lành mạnh” - ông Châu nói.

Trong khi đó chia sẻ với báo chí, ông Lê Hữu Nghĩa - Tổng Giám đốc Công ty Lê Thành, một DN chuyên phân khúc nhà ở xã hội cho biết, mặc dù được ưu tiên trong tiếp cận nguồn tín dụng, nhưng thực tế để có thể vay vốn được ngân hàng trong giai đoạn hiện nay thật sự rất khó khăn và chờ rất lâu. Trong khi đó, giá đất 2 năm qua ở nhiều nơi tăng gấp đôi, gấp ba, chi phí đầu vào cũng rất cao. Bên cạnh đó, tiền thuế sử dụng đất rất khó đóng, vì chưa tính. Chưa tính thì chưa có giá đầu vào cụ thể nên DN phải bán giá cao để “trừ hao” trong trường hợp phải đóng tiền sử dụng đất bổ sung. Việc siết dòng tiền vào BĐS khiến các DN càng gặp khó khăn.

Nhiều DN BĐS cho rằng, họ đang gặp rất nhiều khó khăn, khi việc tìm kiếm quỹ đất xây dựng dự án không còn đơn giản, sốt đất ở nhiều địa phương khiến mặt bằng giá đất tăng cao, giá nguyên vật liêụ xây dựng cũng tăng chóng mặt, tìm nguồn vốn để triển khai cũng khó khăn.

Chỉ quản chứ không siết

Trước câu chuyện siết tín dụng BĐS, ông Đào Minh Tú - Phó Thống đốc NHNN cho rằng quan điểm của NHNN từ trước đến nay nay vẫn theo tinh thần kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào một số lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như BĐS, chứng khoán… Riêng trong lĩnh vực BĐS, việc kiểm soát chặt chẽ tín dụng lại hướng vào lĩnh vực kinh doanh BĐS, kinh doanh những dự án phân khúc lớn, xây dựng resort nghỉ dưỡng… hoặc dự án có tính chất đầu cơ, thậm chí là lũng đoạn giá thị trường.

Vì thế, theo đại diện lãnh đạo NHNN, tín dụng cho BĐS vẫn được khuyến khích tập trung vào các lĩnh vực phân khúc nhà thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân…

Không những thế, Nghị định 31/2022/NĐ-CP ngày 20/5/2022 của Chính phủ về hỗ trợ lãi suất 2% từ ngân sách nhà nước đối với khoản vay của DN, hợp tác xã, hộ kinh doanh cũng nêu rõ, một trong những trường hợp được hỗ trợ lãi suất là có hoạt động xây dựng phục vụ trực tiếp cho các ngành kinh tế theo quy định nhưng không bao gồm hoạt động xây dựng cho mục đích kinh doanh BĐS; có mục đích sử dụng vốn vay để thực hiện dự án xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, cải tạo chung cư cũ thuộc danh mục dự án do Bộ Xây dựng tổng hợp, công bố.

“Không phải tất cả lĩnh vực BĐS đều bị kiểm soát tín dụng chặt chẽ, nên không có nghĩa nguồn cung BĐS bị thiếu do tín dụng bị siết lại. Đây là quan điểm điều hành của NHNN trong suốt thời gian qua và những năm tiếp theo” - Phó Thống đốc NHNN Đào Minh Tú nhấn mạnh.

Còn ông Nguyễn Quốc Hùng - Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng cho rằng, hiện nay ngành ngân hàng không đặt vấn đề siết hay cấm tín dụng BĐS, nhưng luôn cảnh báo rủi ro, và bản thân các ngân hàng phải thận trọng với các khoản vay này. Hiện nay đến 70% tài sản đảm bảo của của các tổ chức tín dụng là BĐS, một con số quá lớn. Trong khi giá BĐS đang bị đẩy cao, nếu thị trường đi xuống thì bản thân các ngân hàng sẽ chịu nhiều rủi ro.

“Ngành kinh doanh BĐS đang rất khó khăn nhưng giá BĐS tăng gấp mấy lần. Ngành ngân hàng có ảnh hưởng không? Tôi nghĩ ngân hàng có ảnh hưởng và trong lúc này ngành ngân hàng nên xem xét cho vay BĐS, dù là thận trọng. Giả sử trước đây, nhà này giá 100 triệu đồng/m2, ngân hàng cho vay 50% thì chỉ cho vay 50 triệu thôi. Nhưng bây giờ 300 triệu đồng/m2, thì phải cho vay 150 triệu. Tuy nhiên, khi BĐS xuống thì ai chịu rủi ro? Cho nên không cần phải siết mà bản thân các ngân hàng cũng phải thấy được cái rủi ro cho chính mình” - ông Hùng phân tích.

Vẫn theo ông Hùng, nếu thị trường BĐS đóng băng, không chỉ ảnh hưởng đến tín dụng BĐS mà còn ảnh hưởng đến các khoản nợ nói chung, bởi thị trường BĐS liên quan đến rất nhiều ngành nghề khác, như điện, xi măng, sắt thép…

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, đến cuối tháng 4/2022, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS đạt gần 2,29 triệu tỷ đồng, tăng 10,19% so với cuối năm 2021, tăng cao hơn mức cùng kỳ năm 2021 là 4,83%, chiếm 19,16% dư nợ tín dụng chung. Trong đó, dư nợ tín dụng đầu tư kinh doanh BĐS đạt 785.415 tỷ đồng, tăng 7,76% so với cuối năm 2021, cùng kỳ năm 2021 tăng 4,56%, chiếm tỷ trọng 34,32% dư nợ tín dụng lĩnh vực BĐS và chiếm tỷ trọng 6,5% tổng dư nợ đối với nền kinh tế. Dư nợ tín dụng BĐS phục vụ mục đích tự sử dụng đạt hơn 1,5 triệu tỷ đồng, tăng 11,15% so với cuối năm 2021, cùng kỳ năm 2021 tăng 4,98%, chiếm 65,68% dư nợ tín dụng lĩnh vực BĐS, chiếm tỷ trọng 12,66% tổng dư nợ đối với nền kinh tế.