TOD và “cú hích” hạ tầng đang tái định vị thị trường phía Bắc TP Hồ Chí Minh
Mô hình TOD (Transit Oriented Development - phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng) đang trở thành lực đẩy mới của thị trường bất động sản khi hạ tầng liên tục mở rộng, tạo nên các cực tăng trưởng kinh tế và đô thị mới. Trong bối cảnh đó, phía Bắc TP Hồ Chí Minh nổi lên như một khu vực giàu tiềm năng nhờ đón đầu làn sóng phát triển hạ tầng, công nghệ và cộng đồng cư dân tri thức.
Từ Tokyo, Singapore đến Gangnam: Bài học tăng giá của bất động sản gắn TOD
Tại nhiều quốc gia phát triển, mô hình TOD được xem là chìa khóa thúc đẩy giá trị bất động sản nhờ khả năng kết nối hạ tầng và tái cấu trúc không gian đô thị.
Tại Tokyo (Nhật Bản), các bất động sản nằm trong bán kính khoảng 5 phút đi bộ đến ga tàu thường có giá cao hơn khoảng 15–25% so với khu vực xa ga. Đặc biệt tại những trung tâm như Shinjuku hay Shibuya, khả năng kết nối giao thông được xem là một trong những yếu tố quyết định giá trị bất động sản.
Ở Singapore, nghiên cứu của Đại học Quốc gia Singapore (NUS) cho thấy bất động sản nằm trong phạm vi khoảng 500m quanh ga MRT thường ghi nhận mức giá cao hơn từ 10–15%. Riêng các khu vực hưởng lợi từ tuyến Circle Line sau vận hành từng ghi nhận mức tăng giá cao hơn khoảng 13,2% so với vùng ngoài tác động.
Trong khi đó, Gangnam (Hàn Quốc) từ một khu vực vùng ven Seoul đã vươn lên trở thành biểu tượng bất động sản cao cấp nhờ sự phát triển đồng bộ của hệ thống metro, hạ tầng thương mại và dòng dịch chuyển của doanh nghiệp công nghệ, tài chính cùng tầng lớp cư dân có thu nhập cao.
Theo giới chuyên gia, điểm chung của các mô hình TOD thành công không chỉ nằm ở việc giải quyết bài toán giao thông mà còn ở khả năng tạo lập các “cực tăng trưởng” mới – nơi dân cư, việc làm, công nghệ và dòng vốn cùng hội tụ, tạo động lực tăng giá bền vững cho bất động sản theo thời gian.
Bất động sản Việt Nam bước vào chu kỳ tăng trưởng theo hạ tầng
Tại Việt Nam, tác động của hạ tầng lên giá trị bất động sản ngày càng rõ nét, đặc biệt tại TP Hồ Chí Minh - nơi các tuyến metro, đường vành đai và cao tốc liên vùng đang từng bước tái định hình không gian phát triển đô thị.
Theo dữ liệu thị trường, nhiều dự án dọc tuyến Metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên đã ghi nhận mức tăng giá từ khoảng 40–90% sau quá trình hình thành hạ tầng. Các khu vực từng được xem là cận trung tâm nay từng bước trở thành những cực phát triển mới nhờ lợi thế kết nối và sự dịch chuyển dân cư.
Đáng chú ý, khu vực phía Bắc TP Hồ Chí Minh còn được định hướng phát triển mạng lưới metro liên vùng, gia tăng khả năng kết nối và tạo nền tảng cho mô hình phát triển đô thị TOD trong tương lai. Theo quy hoạch, nhiều tuyến metro dự kiến triển khai trước năm 2030 như Metro số 2 (Thủ Dầu Một – TP Hồ Chí Minh), Metro số 2B (Thủ Dầu Một - Bến Cát), Metro số 4 (Tân Uyên - Bến Cát), Metro số 5 (Bắc Tân Uyên - Bến Cát) và Metro số 7 (Bến Cát - Dầu Tiếng) sẽ kết nối các cực công nghiệp - đô thị của khu vực, góp phần rút ngắn thời gian di chuyển, thúc đẩy giao thương và gia tăng giá trị bất động sản dọc các trục kết nối.
Không chỉ metro, các tuyến giao thông chiến lược như Quốc lộ 13 mở rộng, Vành đai 4 TP Hồ Chí Minh hay cao tốc Mỹ Phước – Tân Vạn cũng đang mở ra dư địa tăng trưởng mới cho khu vực phía Bắc TP Hồ Chí Minh.
Trong đó, Quốc lộ 13 – tuyến huyết mạch kết nối trung tâm TP Hồ Chí Minh với khu vực phía Bắc đang được quy hoạch mở rộng lên khoảng 10 làn xe với mặt cắt ngang lên đến 60m, tổng vốn đầu tư hơn 21.700 tỷ đồng. Khi hoàn thiện, tuyến đường này được kỳ vọng sẽ gia tăng năng lực lưu thông, giảm áp lực giao thông và rút ngắn thời gian kết nối giữa trung tâm đô thị với các cực công nghiệp – dịch vụ mới.
Song song đó, Vành đai 4 TP Hồ Chí Minh với tổng chiều dài hơn 207km và tổng mức đầu tư giai đoạn đầu hơn 120.000 tỷ đồng được xem là “trục xương sống” kết nối toàn vùng Đông Nam Bộ, thúc đẩy liên kết logistics, công nghiệp và đô thị vệ tinh. Đây cũng là yếu tố được đánh giá sẽ tạo động lực gia tăng giá trị bất động sản tại các khu vực hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng liên vùng.
Bên cạnh đó, sự hiện diện của cảng An Tây – một đầu mối logistics quan trọng của khu vực phía Bắc TP Hồ Chí Minh – cũng góp phần hoàn thiện mạng lưới giao thương hàng hóa, hỗ trợ kết nối khu công nghiệp, doanh nghiệp sản xuất và chuỗi cung ứng vùng Đông Nam Bộ. Giới chuyên gia nhận định, hạ tầng giao thông kết hợp logistics thường là nền tảng thúc đẩy nhu cầu dân cư, việc làm và sự phát triển của các đô thị mới.
Theo nhiều chuyên gia nghiên cứu thị trường, sau khu Đông TP Hồ Chí Minh, dòng vốn đầu tư đang có xu hướng dịch chuyển về các khu vực sở hữu “tam giác tăng trưởng” gồm hạ tầng – việc làm – dân cư. Những nơi hội tụ đủ điều kiện kết nối và phát triển kinh tế thường sẽ là tâm điểm của chu kỳ tăng trưởng mới.
Saint Mary Light hưởng lợi kép từ hạ tầng và làn sóng công nghệ cao
Tọa lạc tại phường Thới Hòa, Saint Mary Light hiện đang nhận được nhiều sự quan tâm của thị trường khi đồng thời hưởng lợi từ hai động lực tăng trưởng lớn: hạ tầng kết nối liên vùng và xu hướng phát triển công nghệ cao tại phía Bắc TP Hồ Chí Minh.
Theo định hướng phát triển vùng Đông Nam Bộ, phía Bắc TP Hồ Chí Minh đang được ưu tiên phát triển các ngành công nghệ cao, logistics và công nghiệp xanh. Tại Thới Hòa, sự hiện diện của hệ sinh thái sản xuất – dịch vụ cùng hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện đang từng bước thu hút cộng đồng chuyên gia, kỹ sư, quản lý và lực lượng lao động chất lượng cao, tạo nền tảng cho nhu cầu an cư - đầu tư và sự hình thành các đô thị hiện đại trong tương lai.
Hơn nữa, sự hiện diện của Đại học Quốc tế Việt Đức với quy mô khoảng 50ha đang góp phần hình thành một cộng đồng cư dân tri thức cho khu vực. Đây là mô hình đại học nghiên cứu theo chuẩn Đức, định hướng đào tạo nguồn nhân lực công nghệ và kỹ thuật chất lượng cao cho khu vực Đông Nam Bộ.
Nhiều chuyên gia đánh giá, sự cộng hưởng giữa hạ tầng, giáo dục, công nghệ và việc làm là nền tảng quan trọng để hình thành các đô thị tri thức - mô hình từng tạo nên sức bật tăng trưởng cho nhiều trung tâm công nghệ trên thế giới.
Đại diện đơn vị phát triển Saint Mary Light chia sẻ: “Trong chu kỳ phát triển mới, giá trị của bất động sản không còn chỉ đến từ vị trí, mà còn đến từ khả năng kết nối hạ tầng, hệ sinh thái việc làm và chất lượng cộng đồng cư dân. Saint Mary Light được định hướng phát triển như một không gian sống dành cho những cư dân hiện đại đang tìm kiếm môi trường sống thuận tiện, kết nối và giàu tiềm năng tăng trưởng dài hạn.”
Trong bối cảnh quỹ đất khu trung tâm TP Hồ Chí Minh ngày càng khan hiếm, mặt bằng giá liên tục thiết lập ngưỡng mới, các đô thị vệ tinh phía Bắc đang trở thành lựa chọn của cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực. Với lợi thế tọa lạc tại tâm điểm kết nối, đón đầu làn sóng công nghệ cao và hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng liên vùng, Saint Mary Light được kỳ vọng sẽ hưởng lợi đáng kể từ chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường bất động sản phía Bắc TP Hồ Chí Minh.
