'Treo' Cụm công nghiệp Bắc Thạch Quý (Hà Tĩnh) suốt 13 năm - Bài cuối: Đừng để di dời chỉ nằm trên giấy

Loay hoay tìm phương án

Di dời, chuyển đổi CCN Bắc Thạch Quý được UBND tỉnh Hà Tĩnh đặc biệt quan tâm. Trước và sau khi thực hiện chính quyền địa phương 2 cấp, tỉnh này đã nhiều lần thành lập tổ công tác để soát xét, tìm phương án phù hợp đối với CCN “treo” này.

Đầu năm 2026, thực hiện chỉ đạo của UBND tỉnh Hà Tĩnh, Sở Tài chính chủ trì, phối hợp Sở Nông nghiệp và Môi trường, Sở Xây dựng, Sở Tư pháp, UBND phường Thành Sen tiến hành rà soát, họp bàn hoàn thiện phương án di dời CCN Bắc Thạch Quý. Trên cơ sở ý kiến các đơn vị liên quan, ngày 29/1/2026, Sở Tài chính gửi văn bản số 625/STC-DN&ĐT về việc rà soát, hoàn thiện phương án di dời CCN Bắc Thạch Quý tại phường Thành Sen, báo cáo UBND tỉnh Hà Tĩnh.

Theo văn bản này, phương án xử lý khu đất sau di dời đã được đánh giá toàn diện, với 3 kịch bản cụ thể. 

Phương án thứ nhất là phát triển nhà ở xã hội. Đây là hướng đi từng được kỳ vọng góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp tại khu vực trung tâm. Tuy nhiên, theo đánh giá của Sở Xây dựng, bức tranh cung – cầu trong giai đoạn 2026–2030 cho thấy nhu cầu khoảng 7.000 căn hộ, trong khi tổng nguồn cung dự kiến đã đạt khoảng 6.700 căn hộ, cơ bản đáp ứng nhu cầu.

Đáng chú ý, nếu triển khai nhà ở xã hội trên diện tích khoảng 3,3 ha tại CCN Bắc Thạch Quý, có thể hình thành khoảng 800 căn hộ với quy mô dân số khoảng 3.200 người. Áp lực dân số này sẽ đặt gánh nặng lớn lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội vốn chưa được đầu tư đồng bộ tại khu vực.

Không chỉ vậy, việc bố trí thêm nhà ở xã hội tại khu vực trung tâm còn đi ngược xu hướng quy hoạch gắn nhà ở với các khu công nghiệp tập trung – nơi phát sinh nhu cầu thực tế của người lao động. Điều này cũng đồng nghĩa với nguy cơ gia tăng áp lực giao thông, giảm hiệu quả sử dụng đất đô thị. Vì vậy, theo Sở Xây dựng, phương án này “chưa thực sự cần thiết” trong bối cảnh hiện nay.

Phương án thứ hai là thí điểm phát triển nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất theo Nghị quyết số 171/2024/QH15. Tuy nhiên, vướng mắc lớn nhất nằm ở hành lang pháp lý.

Theo phân tích của Sở Nông nghiệp và Môi trường và Sở Tư pháp, 6 doanh nghiệp tại CCN Bắc Thạch Quý đang sử dụng đất theo hình thức thuê đất trả tiền hàng năm. Căn cứ Điều 34 Luật Đất đai 2024, các tổ chức này không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mà chỉ được phép bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất khi đáp ứng điều kiện.

Điều này đồng nghĩa, các dự án tại đây “không thuộc trường hợp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất; chưa đủ cơ sở pháp lý để được áp dụng thí điểm Nghị quyết số 171/2024/QH15”. Như vậy, dù có tiềm năng về mặt thị trường, phương án này gần như không khả thi về mặt pháp lý ở thời điểm hiện tại.

Sau quá trình rà soát, phương án thứ ba đã nhận được sự thống nhất của các đơn vị: giao Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh tổ chức lập dự án đầu tư hạ tầng, tạo quỹ đất sạch để đấu giá quyền sử dụng đất.

Đây là phương án phù hợp với các quy định hiện hành, đặc biệt là Nghị định số 102/2024/NĐ-CP của Chính phủ và các quyết định liên quan của UBND tỉnh. Theo đó, tổ chức phát triển quỹ đất có chức năng “lập và thực hiện dự án tạo quỹ đất để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất”.

Điểm đáng chú ý là cơ chế này cho phép Nhà nước giữ vai trò chủ động trong toàn bộ quá trình: từ quy hoạch, thu hồi đất, đầu tư hạ tầng đến tổ chức đấu giá. Điều này không chỉ đảm bảo tính công khai, minh bạch mà còn giúp tối ưu hóa giá trị sử dụng đất – đặc biệt với khu vực có vị trí đắc địa như CCN Bắc Thạch Quý.

Về nguồn vốn, Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh có thể được ứng vốn từ Quỹ phát triển đất hoặc bố trí từ ngân sách nhà nước để triển khai dự án. Đây là cơ chế tài chính quan trọng, tạo điều kiện để đẩy nhanh tiến độ thực hiện mà không phụ thuộc hoàn toàn vào nguồn vốn xã hội hóa.

Ngoài ra, việc triển khai phương án này phải đảm bảo các điều kiện thu hồi đất theo quy định tại Điều 79 Luật Đất đai 2024, đồng thời cần được nghiên cứu, khảo sát kỹ lưỡng để đảm bảo đầy đủ cơ sở pháp lý.

Để hiện thực hóa phương án đã lựa chọn, Sở Tài chính đề xuất UBND tỉnh giao nhiệm vụ cụ thể cho từng đơn vị. Trong đó, Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh giữ vai trò nòng cốt, chủ trì nghiên cứu, khảo sát và đề xuất dự án. UBND phường Thành Sen có trách nhiệm rà soát, điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu, đồng thời tăng cường kiểm tra, giám sát hoạt động của các cơ sở sản xuất trong CCN.

Các sở, ngành như Tài chính, Nông nghiệp và Môi trường, Công Thương, Công an tỉnh… có nhiệm vụ phối hợp, hướng dẫn doanh nghiệp thực hiện thủ tục di dời, tìm kiếm địa điểm sản xuất mới, đồng thời hỗ trợ Trung tâm Phát triển quỹ đất trong quá trình triển khai dự án.

Về phía doanh nghiệp - đối tượng chịu tác động trực tiếp - yêu cầu đặt ra là phải chủ động phối hợp, đảm bảo an toàn sản xuất, phòng cháy chữa cháy, vệ sinh môi trường trong thời gian chưa di dời, đồng thời xây dựng phương án đầu tư mới phù hợp quy hoạch.

Tuy nhiên, văn bản số 625/STC-DN&ĐT của Sở Tài chính không đề xuất UBND tỉnh Hà Tĩnh "chốt" thời gian thực hiện phương án di dời CCN Bắc Thạch Quý...? Mặt khác, trách nhiệm về lỗi quy hoạch CCN Bắc Thạch Quý trong lòng đô thị chưa được địa phương này làm rõ. 

Vẫn còn những thách thức từ thực tiễn

Dù phương án đã rõ, nhưng quá trình triển khai vẫn đối mặt với không ít khó khăn. Trao đổi với phóng viên Báo Đại đoàn kết, ông Phan Văn Cường - Chuyên viên Phòng Doanh nghiệp đầu tư, Sở Tài chính Hà Tĩnh cho biết: Mặc dù các cơ quan chuyên môn cơ bản đã thống nhất phương án chuyển đổi CCN Bắc Thạch Quý và gửi văn bản đề xuất phương án cho UBND tỉnh. Tuy nhiên, hiện còn vướng quy hoạch và vấn đề thu hồi đất, bồi thường tài sản, chuyển đổi mục đích sử dụng đất…

“Hiện nay, Luật Đầu tư mới đã có hiệu lực thi hành nhưng chưa có nghị định hướng dẫn cụ thể. Để chuyển đổi CCN Bắc Thạch Quý, trước hết phường Thành Sen phải hoàn thành công tác quy hoạch. Sau đó, khi có quy định, hướng dẫn cụ thể, cơ quan chức năng sẽ tham mưu phương án phù hợp để UBND tỉnh quyết định” - ông Phan Văn Cường, chuyên viên Phòng Doanh nghiệp đầu tư, Sở Tài chính Hà Tĩnh nói.

Có thể thấy, câu chuyện di dời CCN Bắc Thạch Quý không dừng lại ở việc “chuyển đi đâu”, mà quan trọng hơn là “chuyển đổi như thế nào” để tối ưu hóa giá trị đất đai, đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Việc lựa chọn phương án tạo quỹ đất đấu giá cho thấy tư duy chuyển từ “bị động xử lý” sang “chủ động kiến tạo”. Đây là hướng tiếp cận phù hợp trong bối cảnh quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm, đòi hỏi phải được sử dụng tiết kiệm, hiệu quả và mang lại giá trị cao nhất.

Tuy nhiên, để phương án này đi vào thực tiễn, điều kiện tiên quyết vẫn là hoàn thiện hành lang pháp lý, đẩy nhanh công tác quy hoạch, đồng thời xây dựng cơ chế hỗ trợ doanh nghiệp di dời một cách hợp lý, khả thi.

PV đặt vấn đề để được phỏng vấn các nội dung liên quan đến phương án di dời CCB Bắc Thạch Quý, ông Trần Báu Hà, Phó Chủ tịch Thường trực UBND tỉnh Hà Tĩnh cho biết, ông sẽ nắm lại và trao đổi cụ thể trong ít ngày tới.