Vì sao bất động sản trung tâm giá cao vẫn có sức hút dài hạn?

Một bất động sản ở trung tâm có thể đắt hơn khu vực lân cận, thể hiện giá trị của khả năng kết nối, mức độ thuận tiện, nhu cầu sử dụng, hoạt động thương mại và đặc biệt là một nguồn cung đất ngày càng khó bổ sung. Khi những yếu tố này cùng hiện diện, giá trị của tài sản có cơ sở để được duy trì qua nhiều chu kỳ thị trường.

Quỹ đất trung tâm luôn hữu hạn

Dân số có thể tăng, đô thị có thể mở rộng, nhu cầu nhà ở và kinh doanh có thể ngày càng lớn, nhưng diện tích đất ở trung tâm thì gần như không thể tăng thêm. Sự khan hiếm này tạo nền tảng để bất động sản trung tâm duy trì giá trị trong dài hạn.

Tại Prime Central London, Knight Frank ghi nhận nguồn cung đất phát triển nhà ở tiếp tục hạn chế do quỹ đất và các quy định quy hoạch, trong khi nhu cầu đối với nhà ở mới vẫn duy trì. Giai đoạn 2022-2024, giá đất nhà ở tại khu vực này dù chịu nhiều sức ép vẫn giảm khoảng 5%, thấp hơn đáng kể mức giảm khoảng 20% của thị trường đất ở Anh nói chung. Điều đó cho thấy trong những giai đoạn thị trường điều chỉnh, sự khan hiếm của vị trí có thể trở thành một lớp “đệm” bảo vệ giá trị tài sản.

Đất trung tâm luôn có nhu cầu ở thực

Người dân luôn mong muốn sống gần nơi làm việc, trường học, bệnh viện, chợ và các dịch vụ thiết yếu; hoạt động kinh doanh cũng cần hiện diện tại nơi có dân cư và sức mua. Vì vậy, giá trị của bất động sản trung tâm được nâng đỡ bởi nhu cầu sử dụng đã hiện hữu, thay vì chỉ phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá.

Tại Việt Nam, xu hướng này thể hiện rõ khi nguồn cung nhà ở mới đang dịch chuyển về các khu vực có quỹ đất lớn hơn, trong khi những khu vực trung tâm ngày càng khó bổ sung dự án mới. Savills ghi nhận từ năm 2026, nguồn cung căn hộ Hà Nội dự kiến tập trung mạnh tại Hoài Đức, Đông Anh và Hoàng Mai; riêng ba khu vực này được dự báo chiếm 52% nguồn cung mới. Khi nguồn cung mới dịch chuyển ra ngoài lõi đô thị, những tài sản nằm trong khu vực trung tâm càng có lợi thế về khả năng tiếp cận các tiện ích đã hoàn thiện.

Bất động sản trung tâm thường có thanh khoản tốt hơn

Một tài sản nằm trong khu vực đông dân cư, kinh tế sôi động và nhu cầu sử dụng cao có thể tiếp cận nhiều nhóm khách hàng khi chuyển nhượng: mua để ở, kinh doanh, cho thuê hoặc tích lũy tài sản. Tệp người mua rộng hơn tạo lợi thế thanh khoản và giúp tài sản ít phụ thuộc vào một chu kỳ đầu tư nhất định.

Savills nhận định các vị trí trung tâm tại nhiều thành phố lớn vẫn được các thương hiệu ưu tiên nhờ khả năng tiếp cận khách hàng, dù chi phí cao hơn. Với bất động sản nhà ở, khả năng tiếp cận nhiều nhóm nhu cầu cũng là yếu tố giúp tài sản có thêm dư địa thanh khoản khi thị trường thay đổi.

Giá bất động sản có cơ sở để tăng theo thời gian. Khi dân cư, hạ tầng, thương mại và dịch vụ tiếp tục phát triển, trong khi quỹ đất trung tâm không thể mở rộng tương ứng, giá trị của những tài sản có vị trí tốt sẽ được củng cố. Vì vậy, nhà đầu tư dài hạn có thể chấp nhận mức giá cao hơn ở hiện tại để sở hữu một tài sản có khả năng tích lũy giá trị về sau.

Tại Prime Central London, Knight Frank từng ghi nhận giá nhà đã tăng gần 60% từ đáy sau khủng hoảng tài chính, trong bối cảnh London giữ vai trò một trung tâm kinh tế toàn cầu. Ở Hà Nội, Savills cũng ghi nhận giá căn hộ sơ cấp bình quân tăng trung bình 22% mỗi năm trong 5 năm tính đến quý I/2025; riêng khu vực Tây Hồ, nơi có mặt bằng giá cao nhất, mức tăng bình quân đạt khoảng 40% mỗi năm trong cùng giai đoạn. Những con số này không phải bảo đảm cho tương lai, nhưng cho thấy một nguyên lý đáng chú ý: giá trị bất động sản không chỉ nằm ở diện tích, mà còn nằm ở vị trí trong cấu trúc phát triển của đô thị.

Nhìn từ bốn yếu tố trên, mức giá cao của bất động sản trung tâm không đơn thuần là “giá của một mét vuông đất”, mà phản ánh giá trị của một vị trí khan hiếm, có nhu cầu thực và khả năng tăng giá cao. Đây cũng là cơ sở để đánh giá tiềm năng những dự án nằm tại khu vực trung tâm thủ phủ tỉnh Nghệ An - nơi giữ vai trò trung tâm kinh tế, thương mại của Bắc Trung Bộ, tập trung đông dân cư cùng hệ thống hạ tầng, dịch vụ và tiện ích đô thị phát triển, trong đó có Eurowindow Sport Garden.

Tọa lạc tại khu vực trung tâm (TP Vinh) thủ phủ tỉnh Nghệ An, Eurowindow Sport Garden thuộc giao điểm đường Trần Nguyên Hãn – Đại lộ Vinh Quang, đặt cư dân vào một trong những khu vực có khả năng kết nối thuận tiện với các tiện ích hiện hữu của Nghệ An. Từ Eurowindow Sport Garden, Chợ Vinh, trung tâm thương mại, trường học, bệnh viện và khu vực trung tâm hành chính đều nằm trong bán kính hơn 1 km. Trên nền tảng vị trí đó, dự án phát triển khu đô thị xanh, siêu cao cấp với hệ thống tiện ích đa dạng, hướng tới đáp ứng nhu cầu an cư, kinh doanh và tích lũy tài sản trong dài hạn. Đây cũng là giá trị cốt lõi làm nên sức hút của dự án: sở hữu bất động sản tại một vị trí đã có nhu cầu thực, trong một đô thị đang tiếp tục mở rộng và phát triển.