Xây dựng cơ chế xác định giá đất đảm bảo nguyên tắc thị trường

Ủy viên Trung ương Đảng, Phó Chủ tịch - Tổng thư ký UBTƯ MTTQ Việt Nam Lê Tiến Châu; Phó Chủ tịch UBTƯ MTTQ Việt Nam Ngô Sách Thực chủ trì Hội nghị.

Tham dự Hội nghị có đại diện lãnh đạo các ban, bộ ngành liên quan; các tổ chức thành viên và thành viên Hội đồng tư vấn Dân chủ - Pháp luật UBTƯ MTTQ Việt Nam.

Bất cập sau 10 năm triển khai

Báo cáo tóm tắt kết quả giám sát và kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai năm 2013, Phó Chủ tịch UBTƯ MTTQ Việt Nam Ngô Sách Thực cho biết, Luật Đất đai đã thể chế chủ trương, quan điểm của Đảng, Hiến pháp năm 2013 (Hiến pháp) về đất đai, tạo hành lang pháp lý trong công tác tổ chức, quản lý, sử dụng đất đai.

Tuy nhiên, qua thực hiện các quy định của Luật Đất đai gần 10 năm, bên cạnh những ưu điểm thì Luật Đất đai đã bộc lộ nhiều hạn chế, bất cập. Những hạn chế, bất cập đó xuất phát từ nhiều nguyên nhân, có những nguyên nhân do khâu tổ chức thực hiện, có nguyên nhân là do các quy định của Luật Đất đai hiện hành còn chồng chéo, thiếu chặt chẽ, còn có quy định trong văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai trái với quy định của Luật Đất đai, còn chưa thống nhất với các quy định của các luật có liên quan khác hoặc không phù hợp với sự phát triển kinh tế - xã hội của nước ta hiện nay.

Cụ thể, một số quy định của Luật Đất đai năm 2013 chưa tương thích với Hiến pháp năm 2013 và các đạo luật có liên quan; chưa thể chế hóa một số quy định trong Hiến pháp năm 2013; chưa thống nhất, đồng bộ giữa các Luật, còn mâu thuẫn, chồng chéo giữa Luật Đất đai năm 2013 với Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đầu tư năm 2020, Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014; tính đồng bộ, tính thống nhất trong các quy định của Luật Đất đai về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất.

Báo cáo cũng cho rằng, còn nhiều bất cập trong trong quy định về thời điểm có hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất; thời điểm có hiệu lực của hợp đồng kinh doanh bất động sản nói chung và hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất nói riêng; hợp đồng về mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại… giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở năm 2015 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2013.

“Đặc biệt, về giá đất, báo cáo cho rằng, một trong những nguyên tắc định giá đất là "phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường", nhưng trên thực tế hầu như thoát ly khỏi giá cả thị trường. Điều này dễ dẫn đến bất cập khi thu hồi đất, giá bồi thường quá xa giá thị trường. Mặc dù Điều 115 và Điều 116 có nói đến tư vấn giá đất nhưng cũng chưa có quy định bảo đảm cho tổ chức tư vấn giá đất thực sự có vị trí độc lập... do vậy giá đất còn mang nặng tính "áp đặt"”, Phó Chủ tịch Ngô Sách Thực nói.

Ngoài ra, báo cáo giám sát nhấn mạnh, tài chính đất đai là vấn đề rất quan trọng trong pháp luật đất đai, trong đó có việc xác định giá đất.

Nguồn thu từ đất chiếm trên dưới 10% ngân sách địa phương. Nhưng hiện nay nguồn thu này chưa điều tiết giá trị tăng thêm từ đất và ngân sách do hoạt động quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển công năng sử dụng của công trình xây dựng gắn liền với đất, nhất là chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, đất ở;…

Việc tổ chức thực hiện công tác định giá đất cụ thể trong nhiều trường chưa đáp ứng kịp thời tiến độ tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính bồi thường, nguyên nhân chủ yếu do cơ chế và quy trình hành chính trong khâu tổ chức thực hiện giữa Sở Tài nguyên - Môi trường và Sở Tài chính.

Cơ chế này đã dẫn đến quy trình hành chính xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất thiếu tính minh bạch, thiếu tính liên thông, có sơ hở tạo ra cơ chế xin-cho, nhũng nhiễu, dẫn đến thất thu ngân sách nhà nước và ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường kinh doanh.

“Lấy người dân là trung tâm" khi sửa đổi Luật

Từ nội dung giám sát, Ban Thường trực UBTƯ MTTQ Việt Nam đề nghị quá trình tổ chức sửa đổi Luật Đất đai phải bảo đảm quan điểm, mục tiêu, nguyên tắc "lấy người dân là trung tâm" bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người dân trong các quy định của luật, nhằm hiện thực hóa phương châm: "dân biết, dân bàn, dân làm, dân kiểm tra, dân giám sát, dân thụ hưởng" bảo đảm thực hiện hiệu quả kiểm soát quyền lực, phòng chống tham nhũng, tiêu cực.

Bên cạnh đó, cần bổ sung các quy định xác định rõ, chi tiết việc kiểm soát quyền lực nhà nước đối với các tổ chức và cá nhân thực hiện các quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai. Bổ sung xác định rõ các nguyên tắc về công khai, minh bạch, về tham vấn ý kiến nhân dân...

Tại hội nghị, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Giảng viên Đại học Luật Hà Nội cho biết, Luật Đất đai năm 2013 đã hoàn thành được sứ mệnh lịch sử, đóng góp quan trọng vào thành tựu phát triển kinh tế bền vững thời gian qua.

Tuy nhiên, do điều kiện phát triển kinh tế - xã hội có những bất cập cho nên sửa đổi Luật Đất đai mà không xem xét đạo luật khác thì chưa chắc tìm được ra nguyên nhân của những bất cập bởi Luật Đất đai còn liên quan đến Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Quy hoạch, Luật Bảo vệ Môi trường…. Cho nên đây là câu chuyện cần phải sửa tổng thể.

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến cho rằng, trong việc sửa luật lần này cần làm rõ nội hàm, vai trò của Nhà nước trong vấn đề sở hữu.

Đặc biệt, hiện nay tiêu cực liên quan đến đất công, đất giao cho các doanh nghiệp, các tổ chức của Nhà nước hiện nay sử dụng rất lãng phí. Việc chuyển nhượng, tham nhũng tiêu cực xuất hiện chủ yếu ở loại đất này.

"Do đó cần thể chế hoá bằng được vai trò của Nhà nước với tư cách người sử dụng đất. Nhà nước cũng phải công bằng, bình đẳng như các đối tượng sử dụng đất khác.

Hiện nay, nhiều doanh nghiệp hiện đang chăm chăm vào nguồn lực đất đai của quốc gia thế nên mới xuất hiện tình trạng thu hồi đất ruộng của người dân, chuyển mục đích sử dụng rồi mang đi phân lô, bán nền, chênh lệch chia nhau. Nguồn lực đất đai của quốc gia đang bị các thế lực xâu xé”, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến nêu rõ.

Ở góc độ khác, GS.TS Võ Khánh Vinh, Nguyên Phó Chủ tịch Viện hàn lâm Khoa học Xã hội Việt Nam chia sẻ, nếu chúng ta vừa sửa đổi Hiến pháp, vừa ban hành Luật Đất đai thì sẽ gây ra sự chồng chéo. Nếu có thể nên sửa đổi Luật Đất đai trước sau đó mới ban hành Hiến pháp. Luật Đất đai năm 2013 cũng đã cụ thể hóa đất đai là sở hữu toàn dân. Đây là tư tưởng rất quan trọng.

“Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, là nguồn lực quan trọng để phát triển đất nước, vậy chúng ta đã cụ thể hóa Luật Đất đai theo tư tưởng này chưa? Chúng ta mới ưu tiên việc là quản lý Nhà nước, trong đó chủ yếu nói đến vai trò của hành pháp là chính. Đặc biệt trong Luật Đất đai cũng cần nhấn mạnh vai trò của MTTQ. MTTQ phải là trung tâm thể hiện việc này”, GS.TS Võ Khánh Vinh nói.

Từ thực tế đó, GS.TS Võ Khánh Vinh, kiến nghị chưa nên sửa đổi Hiến pháp vì nếu sửa đổi Hiến pháp thì nhiều nội dung trong Luật Đất đai chưa soi rọi được; đặc biệt, thực tế cho thấy tham nhũng về đất đai là đáng sợ nhất, một số cá nhân đang dựa vào chỗ hổng của chính sách pháp luật, của thực thi, của vượt thẩm quyền từ địa phương để tham nhũng, trục lợi.

Bởi vậy, Luật Đất đai sửa đổi cần phải nhấn mạnh đất đai là sở hữu toàn dân.

GS.TS Trần Ngọc Đường, Chủ nhiệm HĐTV về Dân chủ - Pháp luật UBTƯ MTTQ Việt Nam kiến nghị thêm một số vấn đề. Về phân loại đất, Luật Đất đai năm 2013 phân loại đất căn cứ vào mục đích sử dụng đất.

Tuy nhiên, thực tiễn tại xuất hiện một số loại hình sử dụng đất có sự kết hợp từ nhiều mục đích sử dụng khác nhau như đất nông nghiệp kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ; đất ở kết hợp với thương mại - dịch vụ; đất sử dụng cho dự án du lịch có yếu tố tín ngưỡng, tâm linh; công trình làm việc kết hợp với lưu trú… pháp luật về đất đai hiện hành chưa thể hiện chế độ quản lý, sử dụng các loại đất này.

Luật Đất đai năm 2013 quy định các khoản thu tài chính từ đất đai. Tuy nhiên, chính sách tài chính về đất đai chưa đủ mạnh để khắc phục tình trạng đầu tư đất đai, chậm đưa các dự án sử dụng đất vào triển khai thực hiện, gây lãng phí nguồn lực.

Chính sách thuế đối với đất đai cơ bản chưa được sửa đổi hay ban hành mới, chưa thật sự là công cụ điều tiết thị trường bất động sản.

Phát biểu tại hội nghị, Phó Chủ tịch -Tổng thư ký UBTƯ MTTQ Việt Nam Lê Tiến Châu cho biết, Luật Đất đai 2013 chưa có quy định cụ thể, rõ ràng và một cơ chế pháp lý hữu hiệu để thực hiện tích tụ, tập trung đất đai nên chưa thu hút được người dân và doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực nông nghiệp công nghệ cao, giá thành và năng suất lao động trong lĩnh vực nông nghiệp còn thấp so với các lĩnh vực khác.

Do đó, kiến nghị cần nghiên cứu, thiết kế cơ chế pháp lý đảm bảo tính chặt chẽ, hiệu quả để tích tụ, tập trung đất đai hiệu quả. Đây là mong muốn rất lớn của các tầng lớp Nhân dân và doanh nghiệp.

"Giá đất khi Nhà nước thu hồi đất còn một số bất cập, nhất là cơ chế xác định chưa hợp lý dẫn đến việc giá đất do Nhà nước quy định và quyết định thường thấp hơn so với thị trường. Đây là một trong những nguyên nhân gây ra khiếu nại trong quản lý đất đai, vướng mắc khi thực hiện các dự án đầu tư, sản xuất, kinh doanh, khi Nhà nước thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Do đó, cần xây dựng cơ chế xác định giá đất đảm bảo nguyên tắc thị trường, trong đó cần đảm bảo người dân được tham gia sâu, rộng rãi và đủ tính đại diện trong tham vấn ý kiến về giá đất", Phó Chủ tịch - Tổng Thư ký Lê Tiến Châu nhấn mạnh.

Nhắc tới thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai còn rườm rà, gây cản trở cho quá trình sản xuất, đầu tư, kinh doanh và các hoạt động khác của nhân dân, Phó Chủ tịch - Tổng Thư ký Lê Tiến Châu đề nghị cần rà soát, sửa đổi ngay các quy định để đảm bảo thủ tục hành chính về đất đai nhanh, gọn và thông thoáng hơn; đồng thời cần có quy định ràng buộc trách nhiệm giải trình và đảm bảo đồng thuận của cộng đồng dân cư đối với nội dung như lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thu hồi đất,.. đều thông qua ý kiến trước khi phê duyệt.