Xây dựng môi trường pháp lý minh bạch, an toàn trong kinh doanh bất động sản
Về cơ chế đối với dự án bất động sản thực hiện trên quỹ đất thanh toán dự án BT, Uỷ ban Kinh tế và Tài chính nhận thấy, việc có quy định thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai phù hợp với cơ chế triển khai thực hiện dự án bất động sản thực hiện trên quỹ đất thanh toán dự án BT là cần thiết, có cơ sở thực tiễn.
Đơn giản hóa thủ tục hành chính; tạo điều kiện bình đẳng cho người dân, doanh nghiệp
Ngày 19/8, dưới sự chủ trì của Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn, sự điều hành của Phó Chủ tịch Thường trực Quốc hội Đỗ Văn Chiến, Quốc hội đã nghe Tờ trình và Báo cáo thẩm tra về định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản.
Tại phiên họp, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh, thừa ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ trình bày tờ trình về nội dung định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản. Theo Tờ trình của Chính phủ, sau 2 năm thực hiện, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã bộc lộ một số nội dung cần nghiên cứu sửa đổi, bổ sung để phù hợp với yêu cầu mới về phát triển kinh tế - xã hội và chủ trương của Đảng, Nhà nước. Do đó việc sửa đổi tổng thể để thay thế Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 là hết sức cần thiết.
Việc sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 nhằm tiếp tục thể chế hóa chủ trương của Đảng, Nhà nước về hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; xây dựng môi trường pháp lý thuận lợi, minh bạch, an toàn, chi phí tuân thủ thấp; cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh, đơn giản hóa thủ tục hành chính; tạo điều kiện bình đẳng cho người dân, doanh nghiệp; khắc phục các bất cập trong thực tiễn và bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật bảo đảm sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản.
Về cơ bản, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được nghiên cứu sửa đổi trên cơ sở kế thừa các nội dung đã được quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 bao gồm kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; chuyển nhượng dự án bất động sản; kinh doanh dịch vụ bất động sản. Ngoài ra, tại dự thảo Luật đã bổ sung quy định để làm rõ các trường hợp không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản.
Dự thảo Luật gồm 10 Chương, 62 Điều. So với quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (gồm 10 chương, 83 Điều), dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) giảm 21 Điều tương ứng giảm khoảng 30%/tổng số Điều).
Đánh giá tác động đầy đủ về quyền mua, thuê mua phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng của cá nhân nước ngoài
Báo cáo ý kiến về định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, ông Nguyễn Ngọc Bảo, Phó Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế và Tài chính cho biết, Thường trực Uỷ ban Kinh tế và Tài chính tán thành sự cần thiết sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản.
Về quyền mua, thuê mua phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng của cá nhân nước ngoài, tại Điều 9 dự thảo Luật bổ sung quyền mua, thuê mua phần diện tích sàn xây dựng đối với cá nhân nước ngoài.
Về vấn đề trên, Uỷ ban Kinh tế và Tài chính nhận thấy, về mặt pháp lý, mặc dù giao dịch không kèm theo quyền sử dụng đất đối với phần diện tích sàn xây dựng, không kèm theo quyền sử dụng đất chung; tuy nhiên, việc sở hữu phần diện tích sàn xây dựng thực tế vẫn không tách rời việc sử dụng đất thực tế. Đề nghị tiếp tục nghiên cứu, rà soát kỹ lưỡng, đánh giá tác động đầy đủ và hết sức thận trọng, bảo đảm quán triệt đầy đủ các quan điểm, định hướng có liên quan tại Nghị quyết số 21-NQ/TW vừa được ban hành, hoàn thiện quy định để bảo đảm điều kiện “không gắn với chuyển quyền sử dụng đất”; bảo đảm quốc phòng, an ninh, trật tự, an toàn xã hội và tuân thủ quy hoạch, thống nhất với quy định có liên quan tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Về cơ chế đối với dự án bất động sản thực hiện trên quỹ đất thanh toán dự án BT, Uỷ ban này nhận thấy, việc có quy định thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai phù hợp với cơ chế triển khai thực hiện dự án bất động sản thực hiện trên quỹ đất thanh toán dự án BT là cần thiết, có cơ sở thực tiễn.
Tuy nhiên, hiện nay các dự án BT đang được thực hiện theo quy định cụ thể tại văn bản dưới luật mới được ban hành là Nghị định số 257/2025/NĐ-CP của Chính phủ; quá trình thực hiện có thể phát sinh vấn đề mới, cần được xử lý đồng bộ theo khung pháp lý riêng với dự án BT, như giá trị bảo lãnh, điều kiện giải tỏa, xử lý biện pháp bảo đảm, trách nhiệm theo dõi, thu hồi. Đề nghị hoàn thiện nội dung này đồng bộ cùng với pháp luật về đất đai và pháp luật PPP; chỉ quy định mang tính nguyên tắc tại Luật Kinh doanh bất động sản và dẫn chiếu sang pháp luật PPP; tránh xử lý riêng rẽ các vấn đề cụ thể tại các luật khác nhau, khó khăn trong việc bảo đảm tính tổng thể của chính sách đối với dự án BT.
Về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, Uỷ ban này đánh giá, Khoản 4 Điều 30 chưa đáp ứng đầy đủ yêu cầu tại Kết luận số 151/KL-UBTVQH16 về việc nghiên cứu, lấy ý kiến đối tượng chịu sự tác động, đánh giá đầy đủ tác động của chính sách liên quan; bảo đảm phù hợp với thực tiễn, tạo cơ chế khơi thông nguồn lực triển khai thực hiện các dự án đối với trường hợp chủ đầu tư dự án không còn nhu cầu hoặc năng lực triển khai dự án muốn chuyển nhượng dự án mà không có khả năng hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai, đồng thời, có quy định chặt chẽ về phương thức bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và cam kết triển khai dự án của bên nhận chuyển nhượng. Đề nghị tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện.