Băn khoăn phương pháp định giá đất

Phát biểu tại hội thảo, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà cho biết, doanh nghiệp (DN) nói chung đều cần tiếp cận đất đai. Vì thế Chính phủ muốn nghe ý kiến xem dự thảo đã tạo thuận lợi cho các DN tiếp cận một cách công bằng, khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai hay chưa?.

Liên quan đến vấn đề quan trọng trong tài chính đất đai là phương pháp định giá đất, ông Hà nhấn mạnh, nếu không có phương pháp định giá chính xác thì sẽ dẫn đến nhiều hệ luỵ. Do đó sửa đổi lần này sẽ đưa ra phương pháp định giá đất hoàn toàn dựa trên tính toán thống kê, dù không kỳ vọng sẽ sát giá thị trường mà bảng giá đất sẽ gần với giá thị trường, nếu thị trường có biến động thì sẽ cập nhật.

Ông Hà cũng cho rằng, khó khăn nhất trong kinh tế đất đai là làm sao điều hoà giá trị gia tăng từ địa tô, phải công bằng cho cả trường hợp nhà nước thu hồi mà không sinh ra địa tô, cho cả nơi không có nguồn thu từ đất đai. Hài hoà lợi ích không chỉ là ba chủ thể Nhà nước, DN, người dân mà cả với các địa phương.

“Nếu chúng ta không tạo được dữ liệu một cách rõ ràng, chính xác, dữ liệu thật về giá đất đai, về kinh doanh đất đai, không đưa ra những phương pháp để đưa đến những giá trị phản ánh quy luật một cách bình thường của thị trường thì không bao giờ có được một giá đúng. Giá thị trường chỉ thể hiện khi bán khi mua, kể cả khi sốt đất và không sốt đất. Thực tế để quản lý đất đai thì không thể dựa vào giá này được và các chính sách đất đai đảm bảo tính ổn định và có sự điều tiết của Nhà nước” - ông Hà nêu rõ.

Về phương pháp định giá đất, ông Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam đề nghị giới hạn phương pháp định giá. Theo đó chỉ để “3 phương pháp định giá”, đó là: so sánh trực tiếp; dùng hệ số điều chỉnh; và phương pháp định lượng. Và theo ông Lực, giá đất nên có lộ trình để có được giá đất sát với giá thị trường. “Chúng tôi đề xuất nên có một lộ trình khoảng từ 3 đến 5 năm làm thí điểm, sau đó nhân rộng. Bắt đầu từ 2026 chúng ta mới có thể làm được câu chuyện giá đất toàn quốc sát với giá thị trường. Bởi vì, thông thường quốc tế còn mất từ 5 đến 10 năm để có số liệu, có thông tin, có phương pháp chuẩn. Ngoài ra nên chuẩn hóa về quy trình để định giá đất”- ông Lực cho hay.

Theo chuyên gia kinh tế Võ Chí Thành - Viện trưởng Viện Chiến lược thương hiệu và cạnh tranh, giá đất thị trường có 3 cách hiểu. Theo đó, thứ nhất do người dân tự thỏa thuận; thứ hai là giá trong điều kiện cạnh tranh; thứ ba là giá kỳ vọng.

Ông Thành nêu ra vấn đề như: người dân nhìn vào bản quy hoạch nói đây là dự án quy hoạch thì có giá kỳ vọng không? Giá bình thường có giao thoa với giá kỳ vọng?. Đã giá kỳ vọng thì sau này liên quan đến DN và có đền bù như thế nào? Từ đó ông Thành cho rằng, Nghị định thực hiện luật ban hành sau này phải nêu lên “bộ chỉ số” để tính toán.

Liên quan đến vấn đề trên, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, kiêm Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn cầu (GP.Invest) cho rằng, cần phải làm rõ hơn chu kỳ xem xét đánh giá là thời gian bao lâu? Và quy mô xem xét phải tương đồng, nếu không luật hoá sẽ khó áp dụng sau này. Bởi để xây dựng được giá đất, cần phải có hệ thống dữ liệu chung, toàn bộ các giao dịch mua bán, chuyển nhượng trên thị trường phải được đăng tải và công bố trên hệ thống dữ liệu này thì mới có thể xác định được giá chuyển nhượng trên thị trường xuất hiện với tần xuất nhiều nhất.

Liên quan đến phương pháp định giá đất, PGS.TS Đinh Dũng Sỹ - nguyên Vụ trưởng Vụ Pháp luật, Văn phòng Chính phủ cho rằng, nếu chúng ta định giá đất để đền bù cho người dân theo giá đất nông nghiệp, mà không tính đến địa tô chênh lệch thì vẫn chưa thể xử lý hài hòa mối quan hệ lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư. Do đó để biết được toàn diện, cụ thể các quy định về giá đất, theo ông Sỹ, cần phải có dự thảo Nghị định của Chính phủ, thậm chí kể cả dự thảo sửa đổi Thông tư 36 của Bộ Tài nguyên và Môi trường trình kèm dự thảo luật thì mới có thể biết được các quy định về giá đất có khả thi hay không.