Hà Nội đề xuất tăng 30% giá đất: Khoảng cách vẫn xa thực tế

Những ngôi nhà mỏng, méo cho thấy ở Hà Nội đúng là “tấc đất tấc vàng”.

Tăng 30% vẫn lạc hậu

Hà Nội đang tổ chức các cuộc hội nghị lấy ý kiến vào Tờ trình ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố áp dụng từ ngày 1/1/2020 ngày đến 31/12/2024. Cụ thể, liên ngành thành phố đề xuất điều chỉnh giá đất tăng bình quân khoảng 30%, các tuyến phố Hàng Ngang, Hàng Đào, Lê Thái Tổ được đề xuất điều chỉnh giá đất ở cao nhất từ 162 triệu đồng lên 210,6 triệu đồng. Cũng trong phương án điều chỉnh mức giá đất áp dụng trong giai đoạn 2020 - 2024, giá đất ở đô thị thấp nhất được đề xuất là 4,536 triệu đồng, thuộc địa bàn quận Hà Đông.

Theo UBND thành phố Hà Nội, việc xây dựng bảng giá đất đáp ứng yêu cầu thực tiễn, giảm bớt chênh lệch giữa bảng giá với thị trường, góp phần thiết lập cơ chế chính sách đồng bộ trong quản lý đất đai, hài hòa lợi ích nhà nước, người dân và doanh nghiệp. Dự kiến Tờ trình bảng giá đất áp dụng trong giai đoạn 2020 - 2024 sẽ được UBND thành phố Hà Nội trình HĐND thành phố trong kỳ họp cuối năm vào tháng 12/2019.

Tăng giá đất tới 30% là mức tăng khá lớn, tuy nhiên, mức tăng này vẫn được coi là lạc hậu so với thực tiễn. Bởi, để xây dựng bảng giá đất giai đoạn 2020 - 2024, liên ngành thành phố đã khảo sát, lấy ý kiến người dân và chính quyền địa phương về phương án điều chỉnh giá đất. Kết quả khảo sát cho thấy có những khu vực tại quận Hoàn Kiếm như phố Hàng Bông, Hàng Bạc có giá chuyển nhượng tới trên 800 triệu đồng/m2; phố Lý Thường Kiệt có giá chuyển nhượng hơn 900 triệu đồng/m2.

Khung giá đất tăng 30% ở một số quận nội thành lên tới 200 triệu/m2, nhưng thực tiễn là 800-900 triệu/m2, điều này đã khiến ngân sách thất thu một khoản tiền không hề nhỏ. Không chỉ Hà Nội, nhiều địa phương khác vấp phải thực trạng tương tự khi mà khung giá đất quá thấp so với thực tế. Theo một khảo sát của HoREA cho biết, bảng giá đất hiện nay cách xa một trời, một vực so với thực tế. Đơn cử như một mét vuông đất trên đường Nguyễn Huệ (Q1, TPHCM) có giá giao dịch cả tỷ đồng, trong khi theo bảng giá chỉ 440 triệu đồng. Tính ra con số thất thu thuế khi giao dịch theo bảng giá đất không hề nhỏ. Hay như tại Đà Nẵng, giá đất thành phố Đà Nẵng tăng rất nhiều nhưng vẫn thấp hơn giá thị trường. Ví như, giá đất ở đường Lê Duẩn cao nhất là 98,8 triệu đồng nhưng giá thị trường gấp 2-3 lần.

Tiệm cận giá thị trường chống đầu cơ và thất thu thuế

Bình luận về việc Hà Nội muốn điều chỉnh khung giá đất, ông Đặng Văn Quang- Giám đốc Jones Lang LaSalle tại Việt Nam nhận định, việc điều chỉnh giá đất theo hướng tiệm cận hơn với thị trường là cần thiết. Dù lần điều chỉnh này lên tới 30% nhưng vẫn còn khoảng cách tương đối xa giữa giá thị trường với khung giá của Nhà nước tại một số khu vực. Tại sao lại có khoảng cách xa là bởi nơi thu thuế cao nhất chỉ chịu mức giá 200 triệu/m2 trong khi nhiều nơi giá chuyển nhượng đất là 500, 600, thậm chí là 800, 900 triệu đồng/m2.

Phân tích về tác động của khung giá đất mới dự kiến, ông Quang cho rằng: Bất cứ một chính sách nào khi ra đời cũng có hai mặt. Lợi với nhóm người này nhưng có thể bất lợi với nhóm người khác. Những người có đất trong diện thu hồi sẽ có lợi hơn. Việc thu hồi đàm phán cho dự án phát triển kinh tế- xã hội cũng sẽ thuận lợi hơn, giảm thiểu tranh chấp do mức giá đền bù quá thấp. Ngoài ra, Nhà nước thu được thuế phí nhiều hơn. Nhưng những người chưa có đất, chưa sở hữu bất động sản thì sẽ bất lợi hơn, nhất là người nghèo, họ sẽ phải đóng một khoản tiền thuế không hề nhỏ.

Đồng quan điểm rằng tăng giá đất 30% vẫn là thấp và còn khoảng cách rất xa so với thực tiễn, GS Đặng Hùng Võ- nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, Khung giá đất được áp dụng hiện nay đã quá lạc hậu. Bảng giá đất các địa phương ban hành hàng năm đều phải theo Khung giá đất này nên hầu như vẫn giữ nguyên nhiều năm qua, dẫn đến tình trạng giá đất thị trường cao hơn nhiều lần so với bảng giá đất địa phương. Vì vậy, việc ban hành khung giá đất mới với mức giá cao hơn là điều hợp lý

Để giá đất thấp khiến khi giao dịch liên quan đến nhà đất có thực tế là các hợp đồng chuyển nhượng, mua bán bất động sản của người dân lẫn doanh nghiệp luôn có giá “siêu thấp” so với bảng giá của UBND cấp tỉnh ban hành áp dụng - một hình thức nhằm… né thuế của các bên ký kết. Do đó, đã đến lúc bảng giá đất phải được quy định bằng giá trung bình trên thị trường để giảm thất thoát thuế phí, chống thất thu ngân sách. “Tất cả các thành phố lớn trên thế giới đều phát triển cơ sở hạ tầng từ nguồn thu từ thuế và phí tại chỗ. Nếu không hoàn chỉnh thuế đất thì việc xây dựng các đô thị Việt Nam sẽ thất bại”- GS Võ chỉ rõ.

Do vậy, vị chuyên gia này kiến nghị mức tăng cần tiệm cận, thậm chí bằng giá thị trường. Nếu thấy việc tăng này làm mức thuế phí “nặng nề” hơn thì có thể tính toán giảm tỷ suất thuế. Với việc nâng giá như vậy, ông Võ cho rằng sẽ có tác động tốt cho thị trường bất động sản. Về lâu dài, thị trường sẽ bớt đầu cơ. Nếu giảm được đầu cơ thì chắc chắn giá đất sẽ giảm.

Trong khi đó ĐBQH tỉnh Đắk Nông Nguyễn Trường Giang cho biết, qua giám sát cho thấy, nguồn thu từ đất bị thất thoát, gây thất thu cho ngân sách nhà nước. Một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là do các quy định liên quan đến việc định giá đất còn nhiều bất cập. Hiện nay, chúng ta đang quản lý giá đất theo Khung giá đất của Chính phủ và Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh nhưng có thể thấy là thấp hơn giá trị thật, dẫn đến thất thu nguồn thu của ngân sách nhà nước. Trên thực tế, Khung giá đất và Bảng giá đất này chủ yếu sử dụng để tính thuế, phí về đất đai. Do vậy việc ban hành khung giá đất cần sát thực tiễn hơn, không thể để tình trạng tiền thuế nhà nước bị thất thoát từ chính các khung giá đất quá thấp như hiện nay.