Biệt thự mua rồi để đấy sẽ bị đánh thuế

Hiện có những người sẵn sàng xuống tiền hàng tỷ đồng để mua nhà đất, nhưng sau đó không đưa vào sử dụng.

“Vì vậy phải có cơ chế thuế phù hợp, có như thế giá đất, giá nhà mới hạ xuống . Từ đó tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người có thu nhập thấp” - theo ông Võ.

Làm mới lại việc cũ

Trong cuộc làm việc giữa Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính với Bộ Xây dựng vào hồi tháng 5, Thủ tướng đã nhấn mạnh rằng phải điều tiết bằng thuế, tránh tình trạng dòng vốn chỉ chảy vào chung cư cao cấp, biệt thự, mua để đấy không sử dụng, trong khi người thu nhập thấp thiếu nhà ở. Chiến lược phát triển BĐS phải gắn với công bằng và tiến bộ xã hội.

Từ đây, câu chuyện đánh thuế bất động sản BĐS) bỏ hoang được mở ra và tiếp tục gây nhiều tranh luận trái chiều trong dư luận. Đương nhiên, câu chuyện thuế BĐS không người sử dụng này không phải bây giờ mới nhắc đến.

Trước đó, năm 2011, Bộ Tài chính đã từng đưa ra phương án cụ thể để tính thuế BĐS bỏ hoang. Trong đó Bộ Tài chính dự thảo quy định, nếu sau khi xác định biệt thự nào bỏ hoang, không sử dụng thì thu theo một tỷ lệ nhất định.

Ví dụ, sau 3 tháng thu 5% trên tổng giá trị biệt thự, sau 6 tháng thu 10%... Nhưng việc đánh thuế BĐS bỏ hoang không phải là bài toán dễ tìm lời giải bởi có nhiều ý kiến xung quanh vấn đề này.

Theo phân tích, tiêu chí để phân loại BĐS bỏ hoang khác nhau, không thể đánh đồng mọi biệt thự bỏ hoang là xuất phát từ đầu cơ, tích trữ. Chẳng hạn, có nhiều chủ đầu tư xây dựng các khu đô thị, bên cạnh những toà nhà chung cư có quy hoạch cả biệt thự, biệt thự liền kề. Nhiều chủ đầu tư đầu tư hạ tầng, điện, đường… nhưng do giá biệt thự quá cao nên không hấp dẫn người mua, không phải khu đô thị nào cũng được lấp đầy.

Thực trạng khu biệt thự bỏ hoang này dễ dàng thấy ở Hà Nội như khu Tây Mỗ, Trung Văn, Dương Nội…

Ở trường hợp khác, biệt thự bỏ hoang xuất hiện trong quá trình đầu cơ. Khi thị trường BĐS sốt, nhà nhà người người đổ tiền đi buôn đất, mua nhà. Thế nhưng, nhu cầu nhà ở lại không có thật. Dẫn đến tình trạng mua biệt thự xây thô xong rồi nhưng không đến ở. Người mua rồi kỳ vọng thị trường nhà đất tiếp tục lên cao nữa sẽ bán để kiếm lời.

Cứ vậy, người sau mua lại của người trước với giá cao hơn, nhưng chẳng ai mua để ở. Khi giá BĐS đi xuống, người mua cuối cùng vỡ mộng, biệt thự cũng bỏ hoang.

Nhiều quan điểm cho rằng, nếu đánh đồng tất cả mọi trường hợp nhà chưa đưa vào sử dụng là đầu cơ là không hợp lý.

Song cũng cần phải bàn luận rằng, chỉ trên địa bàn Hà Nội, nhiều khu biệt thự bỏ hoang rêu mốc. Trong khi giá trị của những khối tài sản này là rất lớn, điều này dẫn đến thực trạng lãng phí tài sản. Do vậy biến các tài sản vô dụng này thành tài sản hữu dụng, tạo thêm nguồn lực cho ngân sách là việc phải nghiên cứu.

Phải đánh thuế mức cao nhất

Trao đổi với phóng viên Báo Đại Đoàn Kết, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường - GS Đặng Hùng Võ, nói rằng trong Luật Thuế sử đụng đất phi nông nghiệp đã có tính đến chuyện áp mức thuế cao nhất đối với nhà bỏ hoang - thực ra vẫn là đất mà không sử dụng.

Tuy nhiên nói là đánh mức thuế cao nhưng chưa là gì, chưa có tính răng đe với những trường hợp bỏ hoang. Điều này dẫn đến thực tế, dù đã nói đi nói lại nhiều mà biệt thự bỏ hoang vẫn cứ tồn tại qua năm này sang năm khác.

Theo ông Võ, điểm hạn chế của thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là chưa đánh thuế luỹ tiến nên không phát hiện được ai vượt mức sử dụng đất bao nhiêu. Chính vì vậy mà dù chúng ta đã có chính sách về đánh thuế đất bỏ hoang, biệt thự bỏ hoang 10 năm nay song trên thực tế chưa triển khai được.

Nhưng tại sao không làm được dù đã có chính sách? Ông Võ cho rằng chưa làm được vì thông tin về đất đai “chưa đâu vào đâu” nên cơ quan thuế chưa tính được đối với mỗi 1 hộ gia đình vượt hạn mức đất sử dụng ra sao để tính thuế bao nhiêu là đủ. Cũng không có ai kiểm tra đất nào bỏ hoang không sử dụng.

“Sự thực mà nói, trên thực tế có khá nhiều dự án ma vẫn còn, thậm chí có cả khu phố xây lên rồi bỏ hoang, những dự án treo. Song sự phối hợp giữa cơ quan thuế và cơ quan địa chính lỏng lẻo, dựa trên nguyên tắc luân chyển hồ sơ đã được quy định một cửa liên thông để giải quyết thủ tục hành chính lại chưa sát. Chính vì vậy, chúng ta dẫu biết thuế đất với một số trường hợp nhiều đất, đất không sử dụng dù thấp mà mãi không áp dụng được việc đánh thuế luỹ tiến” - ông Đặng Hùng Võ nói.

Vị chuyên gia này cũng chỉ ra, cứ bỏ hoang bỏ trống, nhiều nhà đất là bắt buộc phải đánh luỹ tiến để tránh đầu cơ đất đai. Có một bộ phận dân đầu cơ kinh doanh nhà đất, “coi tiền như rác” trong khi người nghèo tìm chỗ ở không ra. Việc đánh thuế luỹ tiến người nhiều nhà đất là cần thiết để dẹp đầu cơ. Dẹp nạn đầu cơ thì giá nhà mới hạ xuống được, người nghèo mới có cơ hội tiếp cận.

Trong khi đó PGS.TS Đinh Trọng Thịnh nhìn nhận, khu đô thị “bỏ hoang” gây lãng phí lớn cho xã hội, là một trong những vấn đề cần có cơ chế chính sách giải quyết để sử dụng hợp lý. Nếu mua nhiều BĐS rồi để không thì nên đánh thuế người sở hữu căn hộ. Trường hợp nếu chỉ là căn nhà thứ 2 thì cần đánh thuế chính chủ đầu tư - là căn nguyên để khu đô thị bỏ hoang, chứ không phải đánh thuế người sở hữu căn hộ và người mua để đầu tư.

“Biện pháp đánh thuế có lẽ hợp lý nếu sở hữu nhiều, nhà không sử dụng phải đánh thuế. Các cơ quan quản lý và chính quyền địa phương cần có nghiên cứu kỹ để đưa ra chính sách, đề xuất chính sách thấu đáo vừa có cơ sở khoa học vừa có thực tiễn” - ông Thịnh nêu quan điểm.

Theo ông Thịnh, trong trường hợp đánh thuế căn hộ bỏ hoang thì cơ quan quản lý cần đánh thuế tương xứng với giá trị coi như nhà chưa sử dụng; còn trường hợp mua để đó, không sử dụng thì đánh thuế như cho thuê.

Thiếu nhà ở xã hội

Chỉ ra điểm yếu của thị trường BĐS, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã lưu ý Bộ Xây dựng vấn đề thị trường BĐS chưa thực sự được kiểm soát, chưa có chiến lược cụ thể, chưa gắn với chiến lược phát triển nhà ở một cách hài hòa, hợp lý. Dòng tiền đang chủ yếu hướng vào phân khúc BĐS dành cho người giàu, trong khi phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp còn thiếu.

Bên cạnh đó, ngành chưa thực hiện tốt quy định dành 20% quỹ đất tại các dự án để phát triển nhà ở xã hội. Công tác quản lý nhà nước ở địa phương còn nhiều bất cập; trình tự, thủ tục hành chính còn nhiều vướng mắc, cản trở quá trình phát triển.

Thực tế cho thấy khi dự án bỏ hoang nhiều thì người dân mỏi mắt, mỏi mòn tìm nhà giá rẻ lại không có. Căn hộ nhà ở giá dưới 2 tỷ đồng là điều mà nhiều gia đình có thu nhập thấp mong muốn có dường như đang biến mất trên thị trường, đặc biệt là tại các thị trường lớn như TPHCM và Hà Nội.

Theo Hiệp hội BĐS TPHCM, lượng người tìm kiếm căn hộ hạng C vẫn chiếm số lượng lớn, khoảng 70-80% trên thị trường, và tình trạng này được dự báo sẽ tiếp diễn đến hết năm 2022. Trong khi đó, phân khúc nhà ở hạng C vẫn chưa được cải thiện 2 năm nay, thậm chí còn “mất hút” không thấy xuất hiện vì giá đã đội lên quá cao.

Dùng thuế để chặn đầu cơ bất động sản

TP Hà Nội đã đề xuất Bộ Tài chính phương án đánh thuế đối với nhà bỏ hoang, không đưa vào sử dụng. Theo đề xuất, biệt thự bỏ hoang 3 tháng có thể áp thuế khoảng 5% trên giá trị hợp đồng, còn sau một năm biệt thự vẫn bỏ hoang sẽ bị tính thuế 10% trên tổng giá trị.

Bên cạnh đó, Hà Nội còn đề xuất xử phạt hành chính chủ sở hữu biệt thự, với mức phạt 10 - 20 triệu đồng/căn, đồng thời kiến nghị Chính phủ áp dụng thu thuế cao lũy tiến đối với người mua từ ngôi nhà thứ 2 trở lên.

Nhiều ý kiến cho rằng, bất động sản cũng là một loại hàng hóa như bao loại hàng hóa khác. Nếu bị đầu cơ đẩy giá thì nhà nước hoàn toàn có thể sử dụng các chính sách thuế để điều tiết, hạ nhiệt. Nếu làm tốt sẽ giúp thị trường phát triển lành mạnh và giúp người dân lao động nghèo có nhiều cơ hội sở hữu nhà ở.