Cung - cầu lệch pha, đẩy giá bất động sản tăng - Bài 1: Người dân khó tiếp cận nhà ở

Những năm gần đây, nhiều sản phẩm bất động sản nhà ở Hà Nội cũng như tại các thành phố lớn liên tục thiết lập mặt bằng giá mới khiến người dân có nhu cầu đang loay hoay khi tiếp cận với nhà ở.

Giá nhà chung cư tăng chóng mặt

Thị trường nhà ở tại Hà Nội liên tục kéo dài đà tăng trưởng về giá trong khoảng thời gian dài. Thống kê của Bộ Xây dựng và các đơn vị nghiên cứu gần đây cho thấy, giá nhà tại thị trường Hà Nội liên tục thiết lập mặt bằng mới. Theo đó, những căn chung cư giá 25 triệu đồng/m2 gần hoàn toàn biến mất khỏi thị trường. Chung cư có giá bán trên thị trường sơ cấp quý II/2022 được ghi nhận trung bình ở mức 1.872 USD/m2, cao hơn 27% so với mức giá cùng kỳ năm trước.

Câu chuyện giá nhà ở, trong đó có giá nhà chung cư, nhà phố, biệt thự liền kề tăng giá đã được nói rất nhiều, rất dài. Có những thời điểm giá nhà được "thổi lên" đến mức khó có người mua nhà để ở nào dám xuống tiền.

Việc đi mua nhà chung cư giá 25 triệu đồng/m2 trở nên khó khăn hơn bao giờ hết với anh Nguyễn Anh Dũng (quê Hà Nam). Anh Dũng kể, từ giữa năm 2021 hai vợ chồng anh khoanh vùng mua nhà chung cư ở trục đường Tố Hữu. Qua môi giới anh được giới thiệu căn hộ tại tòa nhà The Pride, diện tích 73m2 có giá 1,7 tỷ đồng (chưa gồm thuế phí).

Anh Dũng được yêu cầu nếu không chốt mua sớm, giá nhà chung cư còn lên nữa. Thế nhưng, vì chưa thể gom ngay được 1,7 tỷ nên anh còn chần chừ. Vậy mà, chỉ sau khoảng một tháng rưỡi, cũng căn hộ đó giá đã được đẩy lên 1,85 tỷ đồng.

“Mỗi tháng vợ chồng tôi tiết kiệm cũng được khoảng 10 - 12 triệu đồng, mà mức tăng của căn hộ đó chỉ sau 1 tháng rưỡi là 150 triệu đồng, mức tăng chóng mặt như thế thì ai mua được ” - anh Dũng than thở.

Không chỉ anh Dũng, chị Nguyễn Bích Ngọc đang thuê trọ ở phố Hoa Lâm, quận Long Biên, Hà Nội chia sẻ, chị đã có sẵn hơn 1,3 tỷ đồng để đi mua nhà chung cư ở quận Long Biên. Các dự án cao cấp thì không bao giờ dám nghĩ tới vì giá 35 – 40 triệu/m2, chị chỉ đi tìm nhà chung cư cũ ở khu đô thị Việt Hưng.

“Nhưng mà giờ giá nhà cũng toàn 1,6 tỷ đến 1,8 tỷ đồng/ căn. Hai vợ chồng chỉ làm công ăn lương, không buôn bán nên chẳng dám vay nợ để mua nhà, vì nếu vay phải gánh lãi hàng tháng cuộc sống sẽ chật vật vô cùng”.

Nhìn nhận về giá nhà đất hiện nay, TS Lê Xuân Nghĩa - thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ quốc gia nói: “Thực chất, thị trường là sân chơi của chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp. Cần hết sức cảnh giác vì có thể xảy ra tình trạng đường cong cung - cầu không cắt nhau. Khi giá lên cao đến mức người có đất, có nhà không muốn bán mà cứ kỳ vọng sẽ tăng cao hơn nữa. Còn người mua lại không dám mua. Nếu tình trạng này kéo dài 1,5 năm nữa thì bong bóng sẽ nổ”.

Không chỉ vậy, vị chuyên gia này cũng cho biết, theo tiêu chí của Quỹ Tiền tệ quốc tế (IMF), có 2 tiêu chí để đánh giá bong bóng bất động sản. Theo đó, tiêu chí thứ nhất là nếu người lao động bình thường phải bỏ ra trên 30 năm tiền lương để mua một căn hộ thì đã bắt đầu có hiện tượng bong bóng. "Hiện nay, theo đúng cách tính của IMF, thì tại Việt Nam người dân lao động bình thường phải mất 57 năm tiền lương mới mua được 1 căn hộ, cách đây 4 năm là 35 năm” - ông Nghĩa nói.

Giá nhà tăng nhanh hơn thu thập của người dân

Trong 6 tháng đầu năm 2022 mặt bằng giá chung cư Hà Nội cũng như tại một số thành phố lớn khác tăng mạnh. Nếu như cách đây 2 năm, căn hộ khu vực trung tâm Cầu Giấy, Thanh Xuân... được chào bán khoảng 30 - 40 triệu đồng/m2 thì đến nay tăng lên tới 45 - 60 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, Gia Lâm, Hoài Đức, Đông Anh... là những khu vực còn nhiều quỹ đất hơn nhưng cũng đang có xu hướng tăng giá nhà ở lên mức tiệm cận với vùng trung tâm. Cụ thể, giá căn hộ trước đây từ 18 - 20 triệu đồng/m2 thì nay đã lên mức trên 30 triệu đồng/m2.

Phòng Phân tích và Nghiên cứu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đang bước vào chu kỳ tăng giá và hình thành mặt bằng giá mới. Nhu cầu căn hộ tăng, cùng với việc nguồn cung bị trì hoãn khiến giá căn hộ tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh liên tục có xu hướng tăng trong thời gian vừa qua.

Cụ thể, so với năm 2021, trong quý I/2022, giá rao bán căn hộ của các phân khúc tại Hà Nội đã tăng 5-8%, trong đó mặt bằng giá rao bán căn hộ bình dân là 25 triệu đồng/m2 (tăng 8%); căn hộ trung cấp 35 triệu đồng/m2 (tăng 7%); căn hộ cao cấp là 48 triệu đồng/m2 (tăng 5%). Tại TP Hồ Chí Minh, mặt bằng rao bán căn hộ cũng tăng 3-4%; cụ thể căn hộ bình dân 26 triệu đồng/m2 (tăng 4%); căn hộ trung cấp là 34 triệu đồng/m2 (tăng 3%); căn hộ cao cấp là 50 triệu đồng/m2 (tăng 4%).

Có thể nhận thấy rằng, khi người dân có nhu cầu mua nhà để ở, tiếp cận các sản phẩm nhà chung cư bắt buộc phải phân tích kỹ lưỡng về khả năng chi trả sao cho không bị quá áp lực về kinh tế. Do thu nhập bình quân của người dân chưa bắt kịp với mức độ tăng giá của bất động sản. Người mua nhà có nhu cầu thực sẽ gặp khó khăn chi trả nếu sở hữu nguồn tài chính cá nhân hạn hẹp.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cũng thừa nhận là giá bất động sản, đặc biệt là nhà ở, đất ở liên tục tăng và cao hơn so với thu nhập của người dân. Điều này khiến cho người lao động thu nhập thấp tại các đô thị, công nhân khu công nghiệp gặp khó khăn trong việc tiếp cận và tạo lập chỗ ở.

Nhưng tại sao giá nhà đất lại tăng và neo cao? Theo phân tích của giới chuyên gia là do thiếu nguồn cung trầm trọng. Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội lưu ý nhà đầu tư cần hiểu rõ bản chất đằng sau xu hướng leo thang này trước khi tham gia hoạt động đầu tư.

Thứ nhất, các loại hình bất động sản nhà ở vẫn luôn được đánh giá là một kênh đầu tư có tiềm năng sinh lời tốt. Nhu cầu trú ẩn dòng tiền tại các sản phẩm này cũng đang gia tăng, nhờ vào lượng tiền nhàn rỗi lớn, đặc biệt từ thị trường chứng khoán. Bởi vậy, trong bối cảnh số lượng kênh đầu tư hấp dẫn còn hạn chế, bất động sản nhà ở nổi lên như một phương án đầu tư hợp lý và tương đối an toàn trên thị trường.

Thứ nữa, chủ đầu tư đang ngày càng đặt yếu tố chất lượng trở thành ưu tiên hàng đầu khi phát triển các dự án căn hộ mới. Các sản phẩm này sở hữu vị trí tốt, điều kiện bàn giao thuận lợi và được đầu tư bài bản về tiện ích dịch vụ và chất lượng cuộc sống. Đây là những điểm cộng đắt giá, thu hút sự quan tâm đặc biệt của giới đầu tư.

Tuy nhiên, để phát triển được một dự án chất lượng tốt sẽ yêu cầu một khoản vốn đầu tư lớn hơn thông thường. Từ đó, các dự án căn hộ mới vô hình chung có mức giá cao hơn so với mặt bằng chung của thị trường.

(Còn nữa)

“Nguồn cung nhà ở thương mại giảm hầu như hết ở các địa phương. Nhiều dự án chuẩn bị triển khai gặp không ít khó khăn ở các thủ tục pháp lý, đặc biệt là việc lựa chọn chủ đầu tư, tính tiền sử dụng đất, giao đất. Đơn cử như ở TPHCM có hơn 120 dự án đang gặp khó khăn, còn tại Hà Nội là hơn 200 dự án. Bên cạnh đó, nhà ở xã hội rất ít, chưa đáp ứng nhu cầu nhà ở của các đối tượng thu nhập thấp và công nhân các khu công nghiệp. Điều đáng nói là BĐS tăng cao so với thu nhập người dân. Tại các đô thị lớn như TPHCM, Hà Nội giá căn hộ chung cư không dưới 25tr/m2; giá nhà riêng lẻ, đất ở dự án rất cao, tới 200 triệu đồng/m2.” - ông Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết.