Đảm bảo nguồn thu, phát triển thị trường bền vững

PV: Bà có thể nói rõ những bất cập về chính sách, quản lý thuế, phí, các khoản thu ngân sách nhà nước (NSNN) hiện hành đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản?

Bà Nguyễn Thị Cúc: Hệ thống chính sách thuế liên quan đến tài sản, đất đai đã rất cụ thể, nhưng còn nhiều điểm bất cập. Chẳng hạn đối với Thuế Giá trị gia tăng (GTGT), theo Luật và các văn bản pháp quy hướng dẫn thực hiện thì, quyền sử dụng đất thuộc đối tượng không chịu thuế GTGT. Tuy nhiên, trong thực tế đã diễn ra tình trạng: Giá đất thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất tăng (kể cả trường hợp chưa có cơ sở hạ tầng và có cơ sở hạ tầng) so với khi nhận chuyển nhượng, giá tính thuế GTGT chỉ được trừ phần không chịu thuế là khoản tiền sử dụng đất phải nộp NSNN, giá đất trúng đấu giá, tiền thuê đất phải nộp NSNN. Do giá chuyển nhượng thực tế cao hơn nên phần chênh lệch cao hơn phải tính thuế GTGT, nộp thuế GTGT đối với bên chuyển nhượng. Bên nhận chuyển nhượng khi thanh toán phải trả tiền thuế GTGT, nhưng sẽ không được khấu trừ thuế GTGT đầu vào vì chuyển quyền sử dụng đất thuộc đối tượng không chịu thuế GTGT dẫn đến bất cập trong thực thi.

Đối với hoạt động bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở được áp dụng Thuế suất thuế GTGT mức ưu đãi 5% . Nhưng trên thực tế việc đáp ứng các tiêu chí về nhà ở, về giá cho thuê, giá cho thuê mua, về đối tượng, điều kiện được mua, được thuê, được thuê mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở còn chưa thực sự với giá cả, diện tích trong điều kiện cụ thể hiện nay, dẫn đến đối tượng được áp dụng chưa đáp ứng yêu cầu như mong muốn của mục tiêu ưu đãi đề ra.

Hay ở phần Thuế Thu nhập doanh nghiệp (TNDN), thu nhập đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản phải hạch toán riêng để kê khai nộp Thuế TNDN theo thuế suất cơ bản, hiện hành là 20%, không được hưởng ưu đãi Thuế TNDN (trừ nhà ở xã hội).

Trước năm 2015, doanh nghiệp có các hoạt động chuyển nhượng BĐS nếu bị lỗ thì không được bù trừ với lãi của hoạt động kinh doanh khác, mà chỉ cho phép bù với lãi chuyển nhượng BĐS (nếu có). Từ năm 2015, Căn cứ Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế số 71/2014/QH13 ngày 26/11/2014 và các văn bản pháp quy hướng dẫn thực hiện: số lỗ của chuyển nhượng BĐS được bù trừ với lãi của hoạt động sản xuất kinh doanh (bao gồm cả thu nhập khác), sau khi bù trừ vẫn còn lỗ thì tiếp tục được chuyển sang các năm tiếp theo trong thời hạn chuyển lỗ 5 năm theo quy định.

Tuy nhiên, hoạt động chuyển nhượng BĐS có lãi mà hoạt động kinh doanh khác của doanh nghiệp bị lỗ thì doanh nghiệp phải nộp vào NSNN lãi chuyển nhượng BĐS theo quy định và không được bù trừ số lãi của hoạt động sản xuất kinh doanh bất động sản với lỗ hoạt động kinh doanh khác. Quy định này chưa thật sự công bằng với các doanh nghiệp kinh doanh BĐS.

Vậy theo bà cần giải pháp gì để hoàn thiện hơn chính sách thuế đối với lĩnh vực BĐS?

Hệ thống chính sách thuế, phí hiện hành đã có 5 Luật (Luật Thuế sử đất nông nghiệp, Luật Thuế sử đất phi nông nghiệp, LuậtTthuế GTGT, Luật thuế TNDN, Luật thuế TNCN) và 3 Nghị định (Nghị định về tiền sử dụng đất, Nghị định về tiền thuế đất, mặt nước, Nghị định về lệ phí trước bạ) liên quan đến chính sách điều tiết về đất. Theo đó cần thực hiện tổng kết, đánh giá tổng thể tình hình thực hiện chính sách điều tiết hiện hành liên quan đến nhà, đất, BĐS.

Trên cơ sở đó, nghiên cứu hoàn thiện theo mục tiêu của chiến lược cải cách thuế đến năm 2030 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại quyết định số 508/QĐ TTg ngày 23/4/2022, theo hướng tăng mức điều tiết đối với đất và bổ sung thu thuế đối với nhà nhằm khuyến khích sử dụng nhà, đất có hiệu quả, góp phần hạn chế đầu cơ nhà, đất, đảm bảo động viên nguồn thu hợp lý, ổn định cho NSNN phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam và thông lệ quốc tế.

Về thuế GTGT đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS. Để Luật thuế GTGT quy định về chuyển quyền sử dụng đất thuộc đối tượng không chịu Thuế GTGT thực sự đi vào cuộc sống, thì phải có hướng dẫn thật cụ thể về quy định giá tính Thuế GTGT đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS mà đặc biệt là quy định về giá đất được trừ không phải tính thuế GTGT trong trường hợp chỉ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tránh những bất cập như tôi đã phân tích ở trên.

Trở lại với câu chuyện Thuế Thu nhập cá nhân chuyển nhượng BĐS, làm sao để tránh thất thu thuế ở lĩnh vực này khi tình trạng nhà hai giá, đất hai giá vẫn tồn tại, thưa bà?

Về Thuế TNCN với chuyển nhượng BĐS, cần nghiên cứu hoàn thiện, sửa đổi bổ sung cả về phương pháp tính thuế và miễn giảm thuế. Về phương pháp tính thuế, cần tính đến đơn giản, dễ thu nhưng cũng phải tính đến yếu tố bình đẳng: đối với hoạt động chuyển nhượng có đầy đủ hóa đơn, chứng từ, cơ sở pháp lý chứng minh hoạt động chuyển nhượng BĐS bị lỗ thì theo tôi không nên thu.

Về giá tính thuế đối với chuyển nhượng BĐS, tôi cho rằng cần nghiên cứu sửa đổi phù hợp, trên cơ sở giá chuyển nhượng thực tế. Tránh tình trạng làm hai hợp đồng khi chuyển nhượng để giảm nghĩa vụ, thậm chí trốn thuế.

Đối với quy định miễn giảm thuế chuyển nhượng BĐS của cá nhân cần nghiên cứu tính thực tiễn và hợp lý, kết hợp cả định lượng và giá trị để đảm bảo công bằng.

Trân trọng cảm ơn bà!