Đầu tư bất động sản: Cẩn thận ở những khu vực 'sốt ảo'

Phân khúc căn hộ dẫn dắt thị trường

Theo nhận định của DKRA Vietnam, trong 6 tháng đầu năm nay, phân khúc căn hộ với nguồn cung và sức cầu tăng mạnh, trở thành phân khúc chủ đạo dẫn dắt thị trường bất động sản (BĐS) nhà ở khu vực này. Dự báo nửa cuối năm 2022, nguồn cung và sức cầu ở hầu hết các phân khúc tiếp tục duy trì ổn định như giai đoạn nửa đầu năm. Mặt bằng giá sơ cấp có thể tiếp tục xu hướng tăng, trong khi giá bán thứ cấp không có nhiều biến động.

Báo cáo của DKRA Vietnam cho thấy, diễn biến của thị trường BĐS sơ cấp tại TP HCM và vùng phụ cận, có sự tăng trưởng mạnh về cả nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ ở hầu hết các phân khúc. Với thị trường thứ cấp, mặt bằng giá tăng nhẹ so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, thanh khoản thứ cấp sụt giảm.

Riêng đối với với loại hình BĐS nghỉ dưỡng, thị trường ghi nhận tín hiệu khởi sắc từ phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng và nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng. Cụ thể, phân khúc đất nền trong 6 tháng đầu năm 2022 đón nhận khoảng 30 dự án với nguồn cung khoảng 4.904 sản phẩm, tăng 12% so với cùng kỳ năm trước. Lượng tiêu thụ đạt khoảng 3.863 nền, xấp xỉ 79% tổng nguồn cung mở bán mới, tăng khoảng 28% so với cùng kỳ năm 2021. Thị trường đất nền vùng phụ cận tiếp tục giữ vị thế chủ lực, tập trung chủ yếu ở thị trường Long An và Bình Dương khi chiếm 74% nguồn cung mới. Riêng tại TP HCM, thị trường tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới.

Ở phân khúc căn hộ trong 6 tháng ghi nhận nguồn cung mới tăng mạnh với 38 dự án mở bán (khoảng 16.803 căn), tăng 96% so với cùng kỳ năm 2021. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 84% nguồn cung mới, tăng 77% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, thị trường TP HCM duy trì vị trí dẫn đầu khi chiếm 75,6% nguồn cung và 79,3% lượng tiêu thụ mới toàn thị trường. Nguồn cung tập trung chủ yếu tại khu Đông, phân khúc hạng A tiếp tục dẫn dắt thị trường, chiếm 58,7% tổng nguồn cung mở bán trong kỳ.

Đối với nguồn cung nhà phố, biệt thự tại khu vực TP HCM và các tỉnh giáp ranh có sự sụt giảm và phân bổ không đồng đều. Trong 6 tháng qua, thị trường đón nhận 3.142 căn nhà phố, biệt thự đến từ 29 dự án, bằng 55% so với cùng kỳ năm 2021. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 64% tương đương 2.007 căn, bằng 88% so với cùng kỳ năm ngoái. Nguồn cung mới có xu hướng dịch chuyển về khu vực vệ tinh như Đồng Nai, Long An,…Giá bán sơ cấp ngày càng tăng, thị trường TP HCM thiết lập mặt bằng giá mới với mức giá bán lên đến 700 tỷ đồng/căn. Đồng Nai ghi nhận giá bán cao nhất lên đến 107 tỷ đồng/căn.

Ngoài ra, phân khúc BĐS nghỉ dưỡng ghi nhận diễn biến sôi động và tín hiệu khởi sắc ở hầu hết các loại hình nhờ những thông tin phục hồi tích cực của hoạt động du lịch. Cụ thể, nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng 6 tháng đầu năm 2022 đón nhận 26 dự án mở bán với hơn 2.700 căn, tăng 53% so với cùng kỳ. Tỷ lệ tiêu thụ đạt mức khá cao, tương đương 75%, gấp 2,5 lần so với cùng kỳ năm 2021.

Đất nền sẽ ở mức ổn định

DKRA Vietnam dự báo, nguồn cung mới và sức cầu của phân khúc đất nền trong 6 tháng cuối năm không có nhiều đột biến và tiếp tục duy trì ổn định như giai đoạn đầu năm. Nguồn cung tập trung tại các dự án đã mở bán trước đó và phân bổ ở thị trường giáp ranh TP HCM như Đồng Nai, Long An và Bình Dương. Mặt bằng giá đất nền duy trì mức ổn định trong giai đoạn cuối năm.

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới tại TP HCM có thể sụt giảm, đạt khoảng 70% nguồn cung 6 tháng đầu năm 2022 (9.000 - 11.000 căn); Bình Dương duy trì ở mức khoảng 3.000 - 4.000 căn; Long An khoảng 300 căn; các tỉnh thành khác khan hiếm nguồn cung mới. Sức cầu chung cũng như thanh khoản thị trường có thể tiếp tục bị ảnh hưởng nếu động thái siết tín dụng BĐS của các ngân hàng chưa có hướng tháo gỡ kịp thời. Phân khúc căn hộ hạng A duy trì vị thế chủ đạo và dẫn dắt nguồn cung mới toàn thị trường. Dưới áp lực chi phí, đặc biệt là chi phí nguyên vật liệu, mặt bằng giá bán sơ cấp có thể sẽ tăng trong khi giá bán thứ cấp không có nhiều biến động.

Nguồn cung mới và sức cầu phân khúc nhà phố/biệt thự có thể tăng nhẹ so với đầu năm, dự báo khoảng 4.000 - 5.000 căn. Đồng Nai tiếp tục dẫn đầu nguồn cung với khoảng 1.500 căn, theo sau là Long An và Bình Dương dao động khoảng 1.000 căn, TP HCM dao động khoảng 600 căn, chủ yếu tập trung ở khu Đông. Mặt bằng giá sơ cấp sẽ tiếp tục xu hướng tăng do áp lực về chi phí đầu vào và lạm phát.

Với BĐS nghỉ dưỡng, nguồn cung mới condotel dự báo tăng so với 6 tháng đầu năm, cung cấp ra thị trường khoảng 2.000 - 2.500 căn, tập trung phần lớn tại Bình Định, Bà Rịa - Vũng Tàu và Quảng Bình. Trong khi đó, nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng và nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng 6 tháng cuối năm duy trì ở mức ổn định, tương đương với những tháng đầu năm. Sức cầu chung thị trường có thể tăng nhẹ, giao dịch tập trung chủ yếu ở phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng, biệt thự nghỉ dưỡng và tập trung vào những dự án được phát triển bởi các chủ đầu tư lớn, uy tín. Những dự án nằm trong khu nghỉ dưỡng phức hợp, đầy đủ tiện nghi và có vị trí tốt tiếp tục nhận được sự quan tâm của khách hàng.

Giá tại nhiều địa phương “hạ nhiệt”

Mặc dù 6 tháng qua thị trường BĐS nhìn chung đang đi lên nhưng không ít doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này đều có chung nhận định rằng, thị trường vẫn tồn tại nhiều thách thức như: lạm phát, khan hiếm nguồn cung mới, siết chặt tín dụng BĐS...

Theo chuyên gia kinh tế Tiến sĩ Đinh Thế Hiển, giá đất tăng mạnh trong giai đoạn kinh tế suy giảm do dịch Covid-19 (2020 - 2021) có nguyên nhân khách quan là một số vùng được Nhà nước triển khai hạ tầng, nguồn vốn ngân hàng thương mại có lãi suất khá rẻ được đổ vào thị trường, nguồn cung mới bị hạn chế. Ngoài ra, còn có nguyên nhân mang yếu tố tâm lý chủ quan là các nhà đầu tư tin tưởng giá đất tiếp tục tăng như các năm trước, có tâm lý e ngại đồng tiền sẽ mất giá do lạm phát nên chuyển hướng đầu tư vào BĐS.

Ở khía cạnh khác, DKRA Vietnam cũng cho rằng, giá bán sơ cấp tăng sẽ mang đến lợi ích cho cả chủ đầu tư và khách hàng. Theo đó, khách hàng được hưởng lợi từ các chương trình hỗ trợ tài chính mà chủ đầu tư áp dụng như ân hạn nợ gốc, tài trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán. Đồng thời, các dự án cũng dược nâng cao chất lượng bàn giao với tiện ích nội khu và tiêu chuẩn dịch vụ tương xứng hơn... Điều này vừa gia tăng giá trị tài sản của khách hàng, vừa góp phần nâng tầm thương hiệu BĐS của chủ đầu tư.

Trái ngược vơi giá sơ cấp, giá bán thứ cấp ghi nhận sự sụt giảm cục bộ một số dự án hết chương trình ân hạn nợ gốc, tài trợ lãi của chủ đầu tư hoặc một số thị trường, phân khúc sản phẩm có tính thanh khoản thấp, mang tính đầu cơ. Vì vậy, lạm phát và lãi suất tăng cao sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả của khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính. Khi phải chịu áp lực lớn về lãi vay, một số khách hàng chấp nhận giảm một phần lợi nhuận để bán BĐS với mức giá thấp hơn kỳ vọng hoặc bán lỗ để thu hồi vốn. Đây chính là nguyên nhân chính dẫn đến giá BĐS còn có thể không tăng hoặc giảm.

Ngoài ra, tình trạng “sốt đất ảo” đẩy giá bán BĐS tăng - giảm biên độ lớn ở một số nơi có thông tin quy hoạch, hạ tầng không rõ ràng... cũng làm giá BĐS ở các khu vực này giảm mạnh, thị trường gần như mất thanh khoản sau khi cơn sốt đi qua.

Đề cấp đến giải pháp ổn định thị trường, ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển DKRA Vietnam cho rằng, để kiểm soát tốt độ tăng giá BĐS trên thị trường sơ cấp, cũng như duy trì giá bán thứ cấp ở mức độ ổn định là chú trọng ổn định nền kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát và lãi suất ở mức phù hợp. Tích cực tháo gỡ các vướng mắc pháp lý để rút ngắn thời gian cấp phép các dự án, góp phần khắc phục tình trạng khan hiếm nguồn cung. Song sóng đó, tăng cường sự quản lý của các cơ quan Nhà nước, minh bạch hóa thông tin quy hoạch, thông tin thị trường nhằm hạn chế xảy ra tình trạng “sốt đất ảo”.

Đối với khách hàng và nhà đầu tư, cần xác định chiến lược đầu tư trung và dài hạn, tránh sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn để sẵn sàng tâm thế cho sự biến động về giá lẫn thanh khoản của thị trường. Giai đoạn này có thể mở ra cho khách hàng có tiềm lực tài chính nhiều cơ hội sở hữu dự án có vị trí đẹp, với giá bán hợp lý,...

“Để đảm bảo giá trị sinh lời bền vững, khách hàng nên thận trọng lựa chọn dự án của những chủ đầu tư uy tín, được phát triển bởi các thương hiệu quốc tế, tránh tâm lý đầu tư theo đám đông”, ông Thắng nhấn mạnh.