: toasoandko@gmail.com | : (04) 38.228.302
Liên hệ Quảng cáo: (04)39.431.943 - (04)39.447.011
06:00:00 08/03/2019

Hóa giải mâu thuẫn trong quản lý chung cư

Chồng chéo về quy định pháp luật hay sự thiếu minh bạch, mập mờ trong việc quản lý phí bảo trì chung cư… đang khiến cho mâu thuẫn giữa các chủ đầu tư và Ban quản trị các khu chung cư ngày càng trở nên gay gắt. Tại Hội thảo “Công tác quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư” do Bộ Xây dựng tổ chức sáng 7/3 tại Hà Nội, vấn đề này tiếp tục được thảo luận.

Hóa giải mâu thuẫn trong quản lý chung cư

Theo Bộ Xây dựng, công tác vận hành nhà chung cư vẫn xảy ra tranh chấp, khiếu nại.

Mâu thuẫn gay gắt

Thống kê sơ bộ của Bộ Xây dựng cho biết, tính đến nay cả nước có khoảng 3.000 tòa nhà chung cư, tập trung chủ yếu tại Hà Nội và TP HCM. Tại Hội thảo, lãnh đạo Bộ Xây dựng cho biết, qua thực tiễn triển khai, mặc dù đã có hệ thống pháp luật tương đối đầy đủ để điều chỉnh các  hoạt động liên quan đến quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư, tuy nhiên, trong công tác vận hành nhà chung cư vẫn xảy ra những tồn tại, tranh chấp, khiếu nại. Đáng chú ý, những bất cập này dẫn đến mâu thuẫn giữa chủ đầu tư, Ban quản trị và cư dân tại các tòa nhà chung cư ngày càng trở nên gay gắt.

Hiện trên cả nước có 108 dự án xảy ra tranh chấp, khiếu nại giữa cư dân với chủ đầu tư có liên quan đến các hoạt động quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư, chủ yếu xảy ra tại các chung cư trên địa bàn Hà Nội và TP HCM.

Theo Bộ Xây dựng, những tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư chủ yếu liên quan đến diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng. Cụ thể, tranh chấp về phần diện tích nhà để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, diện tích kinh doanh, cho thuê… đây chính là một trong những tranh chấp gay gắt nhất giữa chủ đầu tư và Ban quản trị, cư dân tại các chung cư hiện nay. Ngoài ra, các tranh chấp còn liên quan đến kinh phí bảo trì phần sở hữu chung do chủ đầu tư không bàn giao, chậm bàn giao hoặc chỉ bàn giao một phần Quỹ bảo trì cho Ban quản trị.

Theo Bộ Xây dựng, có khoảng 39/108 dự án (chiếm tỷ lệ 36%) có tranh chấp này. Hoặc có trường hợp, chủ đầu tư chiếm dụng phí bảo trì để sử dụng vào mục đích khác…

Có thể khẳng định, mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và Ban quản trị chung cư dường như là một “cuộc chiến” dai dẳng chưa bao giờ chấm dứt. Đại diện BQT Tòa nhà C14 Bắc Hà, Tố Hữu, Nam Từ Liêm (Hà Nội), bà Đặng Kim Ngân cho biết, những chồng chéo, mơ hồ trong các quy định giữa chủ đầu tư và Ban quản trị chung cư khiến cho khi có vấn đề nảy sinh thì không thể giải quyết một cách dứt điểm được.

“Khi Ban quản trị chúng tôi bắt đầu đi vào hoạt động gặp rất nhiều khó khăn. Trong tay quản lý 2 tòa nhà nhưng về hồ sơ bàn giao lại không hề rõ ràng, rành mạch. Hồ sơ hoàn công hay hồ sơ về máy móc ở khu chung cư đều là bản phô tô, không có dấu đỏ, dẫn đến khi xảy ra sự cố, chúng tôi không thể giải quyết được” – bà Ngân cho hay.

Bà Ngân nói thêm, đơn cử hệ thống phòng cháy chữa cháy, hệ thống thang máy thì phải có đầy đủ hồ sơ máy móc, hồ sơ nhà thầu. Tuy nhiên, chủ đầu tư chỉ giao một bộ hồ sơ đơn giản, là bản phô tô, thiếu chi tiết, cụ thể, đến khi cơ quan công an cần kiểm tra thì lại thiếu cái này, thiếu cái kia. “Tôi cho rằng, riêng với các khu chung cư, các hồ sơ liên quan đến cầu thang máy và phòng cháy chữa cháy là chủ đầu tư phải cung cấp được đầy đủ các hồ sơ liên quan, vì đây là hai lĩnh vực liên quan  đến đời sống, tính mạng người dân” – bà Ngân nêu quan điểm.

Ngoài ra, các vấn đề về diện tích chung, riêng, tầng hầm, đường đi nội bộ… cũng luôn làm nảy sinh mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và Ban quản trị tòa nhà.

Hóa giải mâu thuẫn trong quản lý chung cư - 1

Quang cảnh hội nghị.

Phải hài hòa lợi ích các bên

Đứng ở vị trí ngược lại là các chủ đầu tư, những người cũng ca thán về việc họ gặp nhiều vấn đề vướng mắc từ phía Ban quản trị chung cư. Cụ thể, đại diện Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và Đô thị (HUD) cho hay, trong quá trình bàn giao công tác quản lý vận hành, quỹ bảo trì…

Tổng Công ty gặp nhiều vấn đề bất cập. Đại diện HUD nêu rõ, chủ đầu tư gặp rất nhiều khó khăn trong công tác bàn giao cơ sở vật chất, quản lý vận hành. Cụ thể, có trường hợp Ban quản trị sau khi được thành lập đã tự quản lý, tự ký hợp đồng quản lý vận hành với đơn vị dịch vụ nhưng không ký biên bản bàn giao cơ sở vật chất, quản lý vận hành với chủ đầu tư. Pháp luật hiện hành chỉ quy định thời hạn chủ đầu tư phải bàn giao nhưng chưa có quy định thời hạn Ban quản trị phải nhận bàn giao và nếu cố tình chây ỳ nại lý do để không nhận bàn giao thì cơ quan nào sẽ đứng ra phân xử.

“Thực tế cho thấy, ở các chung cư HUD xây dựng trước Luật Nhà ở,  nhiều Ban quản trị viện lý do luật mới ban hành quy định chủ đầu tư phải bàn giao, đã đưa ra nhiều yêu sách về sửa chữa, duy tu, làm mới thì mới nhận bàn giao cơ sở vật chất... Những cơ chế vận hành Ban quản trị, cơ chế quy định về tư cách Ban quản trị chưa rõ ràng, không có chế tài… khiến cho các chủ đầu bị liên đới khi có sự cố xảy ra” – đại diện HUD cho hay.

Chia sẻ quan điểm tại Hội thảo, ông Nguyễn Trần Nam – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho hay, câu chuyện tranh chấp ở chung cư thường liên quan đến 3 bên bao gồm chủ đầu tư, ban quản trị và chính quyền địa phương. Theo ông Nam, đây là câu chuyện xảy ra ở nhiều nước, không riêng gì Việt Nam. Đương nhiên là chúng ta muốn đưa ra các chính sách hài hòa được 3 đỉnh tam giác nhưng nếu không thể hài hòa được thì chúng ta nên bảo vệ quyền lợi của người dân. Bởi họ là phe yếu, không có tiềm lực kinh tế, hiểu biết chưa cao, mối quan hệ ít, tron gkhi DN nào cũng có đầy đủ bộ pháp chế, luật sư, các hồ sơ đều làm chặt chẽ nhằm bảo vệ quyền lợi của DN.

Nêu lên đề xuất của mình nhằm giải tỏa các mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và Ban quản trị, cư dân chung cư trong thời gian tới, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) kiến nghị, Bộ Xây dựng xem xét, chỉ đạo giải quyết các nội dung như nghĩa vụ nộp kinh phí bảo trì đối với các chung cư được xây dựng trong giai đoạn thực hiện Luật Nhà ở 2005; thực hiện nghiêm biện pháp cưỡng chế buộc chủ đầu tư phải bàn giao quỹ bảo trì chung cư cho Ban quản trị. Phối hợp với Bộ Công an để thực hiện công tác cấp con dấu cho Ban quản trị chung cư theo quy định của Luật Nhà ở 2014, tạo điều kiện cho Ban quản trị thực hiện chức năng, nhiệm vụ; quy định rõ chủ tài khoản của Ban quản trị chung cư phải có từ hai người trở lên làm đồng chủ tài khoản để tránh trường hợp lạm quyền, trục lợi.

“Cần có biện pháp yêu cầu đơn vị quản lý, vận hành chung cư chứng minh năng lực tài chính vì có thể dẫn đến trách nhiệm bồi thường dân sự khi xảy ra các sự cố như cháy lớn, tai nạn xảy ra...”- Chủ tịch HoREA kiến nghị.

Minh Phương